Jak realizować inwestycje na gruntach rolnych

Decyzja inwestora o nabyciu gruntu rolnego z przeznaczeniem go na zrealizowanie inwestycji powinna być poprzedzona analizą prawną. Analiza taka powinna umożliwić ustalenie przede wszystkim, czy niezbędne będzie wyłączenie nabywanego gruntu z produkcji rolnej, czy Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwać będzie prawo pierwokupu w przypadku jego sprzedaży na rzecz inwestora, czy zostały ustanowione służebności, hipoteki lub inne ograniczone prawa rzeczowe oraz czy zostały zgłoszone roszczenia reprywatyzacyjne.

Niezbędnym elementem takiej analizy powinno być zapoznanie się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla takiego gruntu przez wydział wieczystoksięgowy sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości, informacjami zawartymi w rejestrze gruntów oraz zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile został uchwalony dla danego obszaru).

Należy pamiętać, iż w przypadku nabywania gruntu rolnego o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje ustawowe prawo pierwokupu stosownie do przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponadto, zgodnie z ustawą z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, agencji przysługuje prawo pierwokupu przy odsprzedaży gruntu rolnego przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia go od agencji. W związku z powyższym inwestor będzie mógł nabyć takie grunty tylko w przypadku niewykonania prawa pierwokupu przez agencję. Za niewykonanie prawa jest uważane złożenie przez agencję oświadczenia o niewykonaniu przysługującego jej prawa lub upływ terminu na wykonanie tego prawa.

Kolejną istotną kwestią z punktu widzenia inwestora będzie możliwość zmiany przeznaczenia gruntu rolnego w celu realizacji inwestycji oraz wyłączenia na takie potrzeby gruntu rolnego z produkcji rolnej.

Należy wskazać, iż począwszy od 1 stycznia 2009 roku uległy zniesieniu istniejące wcześniej ograniczenia związane z przeznaczeniem gruntów rolnych na cele nierolne. Mianowicie zgodnie z art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych przepisy tej ustawy nie znajdują zastosowania do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Oznacza to, że nie ma już w odniesieniu do takich gruntów rolnych ograniczeń w przeznaczeniu ich na cele nierolne, w tym nie występuje obowiązek wyłączenia takich gruntów z produkcji rolnej w razie, gdy planowana jest na nich realizacja inwestycji.

W przypadku gdy inwestor będzie miał zamiar zrealizować inwestycje na gruntach rolnych zaliczanych do klas I - III położonych poza granicami administracyjnymi miast, jeżeli ich zwarty obszar przeznaczony pod inwestycje będzie przekraczał 0,5 ha niezbędna będzie uprzednia zmiana przeznaczenia takich gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (nie znajdzie to zastosowania w odniesieniu do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne zaliczane do klas I - IV znajdujących się w obszarach wiejskich). Zgodnie bowiem z art. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego konieczne będzie oczekiwanie na jego uchwalenie (wskazać należy, że jest to procedura długotrwała). Natomiast jeżeli dla danego obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczna może być jego zmiana w zakresie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Na uwagę zasługuje fakt, iż zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klas I - III o zwartym obszarze przekraczającym 0,5 ha wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi oraz opinii marszałka województwa. Jednocześnie należy podkreślić, iż zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych może, ale nie musi być wydana, oraz że może obejmować tylko część obszaru o wyłączenie, którego zabiega inwestor. Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 lutego 2006 roku (sygn. akt IV SA/Wa 2088/05), w sytuacjach szczególnych może istnieć obowiązek wydania zgody przez organ np. gdy teren był objęty uprzednio zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które następnie utraciły moc.

Zmiana przeznaczenia gruntów dokonana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego po uzyskaniu zgody, o której mowa powyżej nie jest jeszcze równoznaczna z wyłączeniem gruntów rolnych z produkcji rolnej. Dopiero bowiem po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uwzględniającego zmianę przeznaczenia inwestor możne się ubiegać o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji rolnej. W związku z uzyskaniem decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej inwestor zobowiązany jest do wniesienia opłaty za wyłączenie gruntów należności i opłat rocznych (przez okres 10 lat).

Analiza stanu prawnego nieruchomości oraz znajomość powyższych regulacji pozwala znacząco zminimalizować ryzyko łączące się z inwestycją na gruntach rolnych.

@RY1@i02/2011/249/i02.2011.249.21500080c.802.jpg@RY2@

Marcin Jasiński, radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Marcin Jasiński

radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 64, poz. 292 z późn. zm.).

Ustawa z 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 231, poz. 1700 z późn. zm.).

Ustawa z 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2004 r., nr 121, poz. 1266 z późn. zm.).