Czy na budowę oranżerii na tarasie trzeba uzyskać pozwolenie

Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa przydomowych oranżerii o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Zasada ta wynika art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane (dalej ustawa). Problem więc sprowadza się do kwestii, czy zasada ta dotyczy tylko sytuacji, gdy oranżeria została usytuowana bezpośrednio na gruncie, czy obejmuje ona także przypadek wybudowania jej na tarasie budynku mieszkalnego.

Wątpliwość ta stała się przedmiotem rozstrzygnięcia Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z 7 kwietnia 2011 r., II OSK 586/2010, LexPolonica nr 2542341). Sąd I instancji uznał, że wybudowanie oranżerii na tarasie budynku stanowi rozbudowę istniejącego budynku i nadbudowę tarasu. A zatem zasady, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy nie stosuje się, gdyż dotyczy ona tylko obiektów wolno stojących. Z poglądem tym nie zgodził się NSA. Zdaniem tego sądu oranżeria (ogród zimowy), jako obiekt budowlany podlegający instytucji zgłoszenia, nie musi znajdować się bezpośrednio na gruncie. Możliwe jest zatem sytuowanie go również na tarasach budynków mieszkalnych. W uzasadnieniu NSA wskazał, że dopuszczalności sytuowania oranżerii (ogrodów zimowych) na tarasach nie stoi na przeszkodzie art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy. Przepis ten nie stanowi, że oranżeria czy inny obiekt musi być posadowiony na gruncie, a jedynie określa, że w granicach działki łączna liczba obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni zabudowy. Ustawodawca nie wskazał więc, że chodzi tu o powierzchnię niezabudowaną. W świetle powołanego przepisu nie ma znaczenia, zdaniem NSA, czy planowana oranżeria jest posadowiona bezpośrednio na gruncie działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, czy na tarasie stanowiącym element istniejącego budynku. NSA uznał, że za taką interpretacją przemawia także wykładnia celowościowa i funkcjonalna. Celem ustawodawcy było uproszczenie procedur. Ostatnia nowelizacja wskazanego przepisu z 2005 roku doprecyzowała warunki, jakie musi spełniać budynek gospodarczy, aby obiekt taki nie wymagał pozwolenia, lecz zgłoszenia. Zwolniła ona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę obok dotychczas wymienionych zamierzeń budowlanych, budowę przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych), a w stosunku do tych wszystkich obiektów ustawodawca dopuścił możliwość ich większej powierzchni.

Leszek Jaworski

ekspert prawa administracyjnego

Art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).