W zaświadczeniu organ potwierdza fakty

Treść zaświadczenia o samodzielności lokalu, w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, może obejmować potwierdzenie stanu faktycznego istniejącego w dacie zgłoszenia żądania wydania takiego zaświadczenia, a nie okoliczności, które mogą ewentualnie powstać w przyszłości.

Prezydent miasta odmówił spółce wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego - hali garażowej w budynku mieszkalnym. Powołał się przy tym na art. 219 kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903, z późn. zm.).

Organ stwierdził, że hala garażowa nie jest samodzielnym lokalem użytkowym w rozumieniu art. 2 ust. 2 wspomnianej ustawy, gdyż z dołączonej do wniosku dokumentacji wynika, że hala graniczy z pomieszczeniem rozdzielni głównej, stanowiącej część wspólną budynku, do której jedyny dostęp jest możliwy przez lokal objęty wnioskiem.

Spółka wniosła zażalenie. Samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało je w mocy, wskazując, że oceniając, czy dany lokal posiada cechy samodzielności, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy posiada on wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby oraz czy można z niego korzystać samodzielnie. Zdaniem organu odwoławczego ustalenia prezydenta w tym zakresie były prawidłowe. Jedyny dostęp do pomieszczenia rozdzielni głównej, stanowiącej część wspólną budynku, prowadzi przez halę garażową. Wojewódzki sąd administracyjny oddalił skargę złożoną przez spółkę. Sąd wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami. Sąd podał, że jak wynika z akt sprawy, hala garażowa graniczy z pomieszczeniem rozdzielni głównej, stanowiącej część wspólną budynku, w którym znajduje się hala garażowa, jak i rozdzielnia główna. Jedyny dostęp do tej rozdzielni możliwy jest przez lokal objęty wnioskiem.

Wyklucza to możliwość uznania przedmiotowej hali za lokal samodzielny w rozumieniu ustawy. Skoro bowiem jedyny dostęp do pomieszczenia rozdzielni możliwy jest przez halę garażową, to włączona ona jest w strukturę przedmiotowej hali. Odnosząc się do twierdzeń spółki, że dostęp do rozdzielni głównej zamierza ona zapewnić poprzez ustanowienie na przedmiotowym lokalu służebności na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości wspólnej.

Sąd uznał, że zaświadczenie wydaje się w celu potwierdzenia określonych (realnie istniejących) faktów lub stanu prawnego, w oparciu o posiadane dane wynikające z prowadzonych ewidencji, rejestrów i innych dokumentów (art. 217 par. 2 pkt 2 oraz art. 218 par. 1 k.p.a.). Ponadto art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie przewiduje powoływania się na inne, niż wymienione w tym przepisie, kryteria oceny samodzielności lokalu. Wyklucza to możliwość uwzględnienia w przedmiotowej sprawie planowanego ustanowienia służebności gruntowej, a więc ustanowienia prawa uregulowanego w przepisach kodeksu cywilnego.

WSA zaznaczył ponadto, że postępowanie wyjaśniające ma ograniczony zakres. W koniecznym zakresie, o którym mowa w art. 218 par. 2 k.p.a., odnosić się może do zbadania okoliczności wynikających z posiadanych przez organ ewidencji, rejestrów i innych danych, ma zatem na celu usunięcie wątpliwości co do znanych, bo istniejących już faktów lub praw. Spółka złożyła skargę kasacyjną.

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. Na wstępie uzasadnienia sąd kasacyjny podkreślił, że zgodnie z przepisami ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) niniejszą sprawę rozpoznał w zakresie przedstawionych zarzutów skargi kasacyjnej.

NSA, odnosząc się do zarzutów skargi kasacyjnej, stwierdził, że ratio legis wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest umożliwienie dalszych przekształceń własnościowych przede wszystkim przez prawne wyodrębnienie nieruchomości.

Z pojęcia samodzielności lokalu zamieszczonego w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali należy wyprowadzić wniosek, że zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z nieograniczonego prawa własności. Musi więc ona odpowiadać cechom i atrybutom prawa własności.

Własność może wprawdzie doznawać różnorakich ograniczeń, lecz ustanowienie praw zależnych w odniesieniu do hali garażowej, w dacie zgłoszenia żądania wydania zaświadczenia było argumentem odnoszącym się do przyszłości, ze względu na to, iż hala garażowa istnieje w takiej części budynku, która musi być wykorzystywana przez inne podmioty jako przestrzeń komunikacyjna do urządzeń budynku służących innym celom niż korzystanie z garaży.

W związku z tym, że organy wydają zaświadczenie odnoszące się do istniejącego, a nie przyszłego stanu faktycznego, zasadne było stanowisko organu odmawiające wydania żądanego zaświadczenia w niniejszej sprawie.

z 8 sierpnia 2012 r., sygn. akt I OSK 2281/11.

DGP informuje

Orzeczenia dotyczące wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu

● Odmowa wydania zaświadczenia może nastąpić wówczas, gdy osoba ubiegająca się nie wykaże interesu prawnego, gdy jej żądanie nie znajduje uzasadnienia czy potwierdzenia w dokumentach posiadanych przez organ oraz w przypadku niewłaściwości organu, do którego skierowano żądanie (wyrok WSA w Łodzi z 10 maja 2011 r., sygn. akt III SA/Łd 129/11).

● Od zaświadczenia o samodzielności lokalu nie służy żaden środek zaskarżenia, można jedynie przeprowadzić przeciw niemu przeciwdowód w postępowaniu administracyjnym (art. 76 par. 3 k.p.a.), wnieść skargę do właściwego organu (art. 227 k.p.a.) lub wnieść nowe żądanie w sprawie wydania zaświadczenia (wyrok WSA w Warszawie z 23 listopada 2011 r., sygn. akt VII SA/Wa 1376/11).

Szczepan Borowski

asystent sędziego NSA