Czy można wypowiedzieć najem

Czytelnik zawarł umowę najmu lokalu użytkowego z gminą (w imieniu której działał dom pomocy społecznej) na 3 lata. W wynajmowanym lokalu prowadził sklep spożywczy. Po roku od zawarcia umowy wynajmujący (gmina - dom pomocy społecznej) wypowiedział czytelnikowi umowę, powołując się na trwały zarząd. Czytelnik pyta, czym jest trwały zarząd i czy wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę najmu, skoro zawarta została ona na czas określony?

Wynajmujący miał prawo wypowiedzieć umowę najmu. Do wypowiedzenia umowy powinien jednak zastosować co najmniej 3-miesięczny okres wypowiedzenia.

Do wypowiadania umów najmu, dzierżawy, użyczenia, których przedmiotem jest nieruchomość publiczna, a więc stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa), stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), a nie kodeksu cywilnego.

Na podstawie przepisów u.g.n. Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego mogą oddawać nieruchomości będące ich własnością, jednostkom organizacyjnym, w trwały zarząd, najem, dzierżawę oraz użyczenie. Przez jednostkę organizacyjną należy rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Jednostkami takimi są przykładowo: wszelkie urzędy (ministerstwa, urzędy centralne, urzędy wojewódzkie), sądy, prokuratury, jak również różnego rodzaju jednostki samorządowe działające na przykład w formie jednostki budżetowej. Jednostką organizacyjną będzie więc także dom pomocy społecznej.

Najczęściej stosowaną formą władania nieruchomościami publicznymi przez państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne jest trwały zarząd. Ustanawia go na rzecz jednostki organizacyjnej właściwy organ w drodze decyzji administracyjnej, na czas oznaczony lub nieoznaczony. Treść uprawnień wynikająca z trwałego zarządu odpowiada posiadaniu zależnemu w zakresie prawa użytkowania. Jednak nie ma charakteru cywilnego prawa podmiotowego (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2003 r. sygn. akt I SA 3170/01 i wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 3 czerwca 2004 r. sygn. akt I SA 2372/02, LEX nr 159015). W sprawach nieuregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do trwałego zarządu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy kodeks cywilny o użytkowaniu.

Trwały zarząd polega na korzystaniu przez jednostkę organizacyjną z nieruchomości, w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu działania jednostki. Jednostka organizacyjna, jako trwały zarządca, ma również prawo do rozporządzania nieruchomością oddaną jej w trwały zarząd poprzez jej wynajmowanie, dzierżawę albo użyczanie osobom trzecim, na czas jednak nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd. Co istotne, jednostka organizacyjna jest uprawniona do rozwiązania, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, każdej zawartej umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia. Może się to jednak odbyć jedynie za zgodą organu nadzorującego tę jednostkę.

Rozwiązane z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia mogą być nie tylko umowy zawarte na czas nieoznaczony, ale również umowy terminowe, tj. zawarte na czas oznaczony. Aby wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony, jednostka organizacyjna nie musi nawet podawać przyczyn uzasadniających wcześniejsze jej rozwiązanie. Powyższe reguły wypowiadania umów dotyczą zarówno wypowiadania umów zawartych przed oddaniem jednostce organizacyjnej nieruchomości w trwały zarząd, jak i umów zawartych później, gdy na rzecz jednostki był już ustanowiony trwały zarząd. Również w przypadku wygaśnięcia trwałego zarządu, gdy nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona, umowy rozwiązują się z mocy prawa, z upływem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Ważne

Przedsiębiorca zainteresowany zawarciem terminowej umowy najmu lub dzierżawy z jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej powinien wiedzieć, że dopuszczalne jest wypowiedzenie takiej umowy z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia

Monika Kandiuk

aplikant radcowski, główny specjalista ds. prawnych w Miejskim Centrum Usług Socjalnych we Wrocławiu

Podstawa prawna

Art. 1 ust. 1 pkt 1, 18, 43 - 50 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).