Wzrasta zainteresowanie przetargami na tereny inwestycyjne

Zbycie nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego wymaga, co do zasady, przeprowadzenia procedury przetargowej. Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) przetarg na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w użytkowanie wieczyste przeprowadza się w formie:

1) przetargu ustnego nieograniczonego;

2) przetargu ustnego ograniczonego;

3) przetargu pisemnego nieograniczonego;

4) przetargu pisemnego ograniczonego.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny za nieruchomość. Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty czyli możliwy jest wybór nabywcy, który zaoferuje najlepsze warunki zakupu - nie tylko finansowe. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób.

Wybór formy

W jakiej formie (trybie) przeprowadzić przetarg na zbycie terenów inwestycyjnych decyduje jego organizator. Nie należy mylić procedury przetargów na zbycie nieruchomości (prowadzonych w procedurach określonych ustawą o gospodarce nieruchomościami) od przetargów prowadzonych na podstawie przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych, które dotyczą zakupu dostaw, usług lub robót budowlanych. W praktyce poza określeniem przetarg, nic innego nie łączy tych procedur.

W przypadku gdy przetarg na zbycie nieruchomości inwestycyjnej kończy się wynikiem pozytywnym jego finałem jest zawarcie umowy sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Natomiast przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

Uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki.

Wadium i ogłoszenie

W przetargach na zbycie nieruchomości organizator, co do zasady, wymaga wniesienia wadium. Wysokość wadium nie może być mniejsza niż 5 proc. ceny wywoławczej i wyższa niż 20 proc. tej ceny. Wadium może być wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego. Wadium wpłacone w gotówce przez osobę, która wygrał przetarg, zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości, a w przypadku uchylania się tej osoby od zawarcia umowy notarialnej kupna-sprzedaży organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy notarialnej, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

Sprzedaż terenów inwestycyjnych wymaga opublikowania ogłoszenia w prasie. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z 23 lipca 2013 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. z 2013 r. poz. 942) ogłoszenie o przetargu podawane jest do publicznej wiadomości co najmniej na okres 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu, a w przypadku nieruchomości, której cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 100 tys. euro, co najmniej na okres 2 miesięcy przed wyznaczonym terminem przetargu.

W przypadku przetargu na zbycie nieruchomości, której cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 10 tys. euro, wyciąg z ogłoszenia o przetargu zamieszcza się w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest zbywana nieruchomość. W przypadku przetargu na zbycie nieruchomości, której cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 100 tys. euro, wyciąg z ogłoszenia o przetargu zamieszcza się co najmniej na 2 miesiące przed wyznaczonym terminem przetargu, w prasie codziennej ogólnokrajowej. W przypadku nieruchomości, których cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 10 mln euro, wyciąg zamieszcza się co najmniej dwukrotnie, przy czym pierwszy wyciąg z ogłoszenia o przetargu zamieszcza się co najmniej na 2 miesiące przed wyznaczonym terminem przetargu, a drugi zamieszcza się co najmniej na 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu.

W wyciągu publikowanym w prasie codziennej zamieszcza się w szczególności następujące informacje:

1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;

2) powierzchnię nieruchomości;

3) informację o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste;

4) cenę wywoławczą;

5) termin i miejsce przetargu;

6) wysokość wadium;

7) informację o miejscu wywieszenia i publikacji ogłoszenia o przetargu;

8) dane teleadresowe, pod którymi można uzyskać szczegółowe informacje dotyczące przetargu.

Wskazane Rozporządzenie zobowiązało organizatora przetargu również do publikacji ogłoszeń o przetargu na stronach internetowych właściwego urzędu i w Biuletynie Informacji Publicznej.

Kampanie informacyjne

Należy podkreślić, że wynikające z tego rozporządzenia obowiązki związane z publikacją informacji i ogłoszeń o sprzedaży terenów inwestycyjnych stanowią jedynie minimalne wymagania jakie muszą zostać spełnione w tym zakresie przy ogłaszaniu przetargów. Organizator przetargu powinien chcieć dotrzeć do jak największej liczby potencjalnych nabywców. W tym celu może np. publikować ogłoszenia w prasie codziennej o zasięgu ogólnopolskim również w zakresie sprzedaży terenów o wartości mniejszej niż 100 tys. euro.

Warto zauważyć, że kampanie informacyjne prowadzone poprzez prasę codzienną są znacznie lepiej ukierunkowane pod konkretnego odbiorcę, który sięga po dany tytuł prasy codziennej. Pozwala to ogłoszeniodawcy dotrzeć do możliwie jak największej ilości rzeczywistych potencjalnych zainteresowanych nabywców a nie tylko spełnić wymogi wynikające z przepisów prawa. Liczba firm świadczących usługi publikacji na stronach internetowych ogłoszeń o prowadzonych przetargach świadczy o rozdrobnieniu rynku. Dlatego organizatorzy przetargów na zbycie terenów inwestycyjnych powinni większą uwagę zwracać na dotarcie do konkretnej grupy docelowej - co można zapewnić dzięki konkretnym kanałom dystrybucji np. prenumeratę prasy codziennej o zasięgu ogólnopolskim prowadzącej specjalistyczne dodatki tematyczne dotyczące zbycia nieruchomości. Ogłoszenia opublikowane w takim dodatku dotrą do grupy czytelników (potencjalnych inwestorów) rzeczywiście zainteresowanych rynkiem nieruchomości inwestycyjnych.

Marek Okniński