Obiekt hotelowy nie może się obejść bez kategoryzacji

Najważniejsze zasady organizacji hoteli i pensjonatów znajdują się ustawie z 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 223, poz. 2268). Zgodnie z prawem są to obiekty, które mają przynajmniej siedem pokoi i zapewniają całodzienne wyżywienie zarówno dla swoich gości, jak i osób niekorzystających z usługi podstawowej. W ustawie bardzo szczegółowo zostało skonkretyzowane obowiązkowe wyposażenie pokoi, łazienek, części ogólnodostępnej, recepcji itp.

Pensjonat na planie

Budynek musi spełniać szczegółowe wymagania ustawy z 25 sierpnia 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623). Jeśli obiekt wcześniej służył celom mieszkalnym (szczególnie pensjonaty są obiektami hotelowymi, które niegdyś wykorzystywane były w innym celu), to musi być przystosowany do wymagań nowego, komercyjnego rodzaju działalności. W tym celu trzeba złożyć w powiecie, gdzie prowadzone będą prace adaptacyjne, zawiadomienie o zmianie przeznaczenia (do starosty). Na podstawie tego dokumentu urzędnicy zarządzają kontrolę zgodności zadeklarowanego nowego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (o ile, rzecz jasna, został uchwalony).

- Składający zgłoszenie właściciel przerabianej nieruchomości powinien wcześniej zapoznać się z planem i być obecny podczas inspekcji - zauważa Roland Kurek, inspektor budowlany. - Do niego należeć będzie bowiem wykazanie przed urzędnikami, że zmiana przeznaczenia nieruchomości nie będzie miała ważnych i kłopotliwych dla sąsiadów konsekwencji oraz nie przekroczy założeń zapisanych w planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgoda na zmianę sposobu użytkowania obiektu uzależniona jest także od spełnienia warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego oraz sanitarno-epidemiologicznych. Składając dokument, trzeba więc wcześniej uzyskać opinię o planowanej inwestycji od straży pożarnej oraz lokalnego oddziału sanepidu.

Zraszacze i gaśnice

Kontrolując bezpieczeństwo przeciwpożarowe, funkcjonariusze sprawdzą stan instalacji elektrycznej, przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (w budynkach o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 2000 mkw. powinny być czyszczone co najmniej raz w roku, w większych - co sześć miesięcy), stan i usytuowanie urządzeń grzewczych, oznakowanie znakami bezpieczeństwa oraz osłony punktów świetlnych. Kontrolowane będą także stan i wyposażenie budynku w urządzenia przeciwpożarowe, takie jak pozwalające na gaszenie poszczególnych grup pożarów gaśnice (2 kg środka co najmniej na 100 mkw. powierzchni, a odległość między urządzeniami nie większa niż 30 m), odpowiedni dostęp do nich (o szerokości co najmniej metra), urządzenia oddymiające w klatkach schodowych, systemy sygnalizacji pożarowej wraz niezbędną dokumentacją i (w przypadku obiektów większych) bezpośrednie połączenie z komendą powiatową lub miejską straży pożarnej, urządzenia zraszające (tryskaczkowe), dźwiękowe systemy ostrzegawcze i materiały, z których wykonano elementy wykończenia wnętrz. Straż sprawdzi również stan hydrantów, awaryjnego oświetlenia ewakuacyjnego, szerokość dróg ewakuacyjnych (nie mniej niż 0,5-1,4 m, w zależności od liczby osób podlegających ewentualnej ewakuacji i piętra, z którego ma się ona odbywać), ich długość, jak również oznakowanie i dostępność wyjść ewakuacyjnych i materiały, z jakich je wykonano. - Badany będzie również stan dróg dojazdu do nieruchomości pod kątem ich dostępności dla pojazdów strażackich - dodaje Roland Kurek. Pełna lista wymagań znajduje się na stronach lokalnych oddziałów straży pożarnej.

Zakażenia krzyżowe

Nie mniej istotne jest sprostanie wymaganiom sanitarno-epidemiologicznym (opinię na temat zmiany przeznaczenia budynku należy uzyskać w lokalnej stacji sanepidu). Budynek, którego przeznaczenie ma być zmienione, powinien przede wszystkim spełnić wymagania dotyczące bezpieczeństwa i jakości zdrowotnej posiłków w żywieniu zbiorowym. Konieczne jest do tego wdrożenie systemów zarządzania i zapewnienia jakości GHP (ang. Good Hygienic Practice, dobra praktyka higieniczna) oraz GMP (ang.Good Manufacturing Practice, dobra praktyka produkcyjna). Ich rozwinięciem jest HACCP (ang. Hazard Analysis and Critical Control Point System, system analizy zagrożeń i krytycznych punktów kontroli).

Wymogi te zawierają europejska dyrektywa 93/43/ECC z 14 czerwca 1993 r. w sprawie higieny środków spożywczych, a także unijny Codex Alimentarius (Kodeks żywieniowy). Określają one lokalizację i otoczenie placówki (potencjalne źródła zanieczyszczeń, takie jak kurz, zapachy, dym, zanieczyszczenia wynikające z działalności przemysłowej w otoczeniu itp.), poszczególnych obiektów i ich układ funkcjonalny, maszyny konieczne w procesie przygotowywania żywności (stoły, zlewy, baseny, regały, szafki, półki i drobny sprzęt kuchenny), jak również szczegółowo opisują sposób ich konserwacji, procesu mycia i dezynfekcji.

Dokumenty te precyzują także, jak do placówki dostarczać bieżącą wodę pitną i użytkową, jak ma przebiegać kontrola i segregacja odpadów oraz jakie są metody zabezpieczenia przed szkodnikami (wraz z kontrolą w tym zakresie), szkolenia i higieny personelu oraz prowadzenia dokumentacji i zapisów.

Szczególny nacisk należy przy tym położyć na rozplanowanie pomieszczeń. Mają one być z sobą powiązane funkcjonalnie i samodzielnie spełniać wyznaczone im zadania. Oddzielnie powinny być zaplanowane drogi dostaw surowców, półproduktów, potraw gotowych, czystych i brudnych naczyń kuchennych, odpadków. Aby uniknąć zakażenia krzyżowego, brudne i czyste szlaki technologiczne nie mogą z sobą kolidować. Uwzględniać przy tym trzeba również temperaturę w pomieszczeniach - właściwą dla poszczególnych produktów i dla planowanego procesu technologicznego.

- Odpowiednie zaprojektowanie pomieszczeń powinno sprzyjać zachowaniu higieny, ograniczeniu możliwości popełnienia błędów przez personel, a także, co nie mniej ważne, ułatwiać pracę i zapewniać wysoką jakość produktu końcowego - mówi Roland Kurek. Szczegółowy wykaz wymagań w zakresie GHP, GMP oraz HACCP znajduje się np. na stronie www.dioksyny.pl.

W deszczu oznaczeń

Gotowy, wyremontowany i dostosowany do wymagań ustawy budynek musi spełniać wiele wymagań formalnych. Obiekt powinien przejść procedurę zaszeregowania, podczas której przyznawane są mu określające standard oznaczenia: gwiazdki (od jednej do pięciu) nadawane są hotelom, motelom, pensjonatom oraz kempingom i polom biwakowym (od jednej do czterech). Cyfry rzymskie (od I do III) z kolei zarezerwowano dla schronisk (w tym młodzieżowych) oraz domów wycieczkowych.

Procedura przyznawania oznaczeń jest dość wymagająca. Najpierw w odpowiednim do lokalizacji obiektu urzędzie marszałkowskim (decyzję wydaje marszałek województwa) trzeba złożyć wniosek o zaszeregowanie (kategoryzacyjny) wraz z odpowiednimi załącznikami. Ich liczba jest różna i uzależniona m.in. od tego, czy obiekt został wpisany wcześniej do rejestru zabytków. Natomiast wymagania dla poszczególnych kategorii zostały określone w rozporządzeniu ministra gospodarki i pracy z 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych, w których świadczone są usługi hotelarskie (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 22, poz. 169). Ma ono formę tabeli, w której opisane są wymagania techniczne dla poszczególnych rodzajów hoteli, pensjonatów, schronisk i moteli oraz usługi dodatkowe.

I tak na przykład w placówce trzygwiazdkowej pokój dla jednej osoby nie może mieć powierzchni mniejszej niż 10 mkw., dwuosobowy - 14 mkw., a dla trzech - 16 mkw. Musi być zaopatrzony w telefon, telewizor i radio oraz inne, drobne elementy wyposażenia (żelazko, lampka nocna, ręczniki, środki higieniczne itp.). Sama placówka natomiast powinna zapewniać co najmniej przez 12 godzin na dobę room service (obsługę gastronomiczną w pokoju), usługę przechowania bagażu i depozyt oraz być wyposażona w pralnię. W obiekcie powinny być oferowane śniadania, obiady i kolacje (restauracja), a w barze kawowym - alkohol. Goście muszą mieć także do dyspozycji punkt odnowy biologicznej albo inne miejsce przeznaczone na regenerację organizmu. Jeżeli jednostki mieszkalne będą znajdować się powyżej trzeciego piętra, trzygwiazdkowy hotel lub pensjonat musi być wyposażony w windę.

Do wniosku należy dołączyć dowód wniesienia opłaty kategoryzacyjnej (jeżeli liczba pokoi w obiekcie nie będzie przekraczała 20, trzeba zapłacić 400 zł, a powyżej tego progu - 600 zł) oraz za dokonanie czynności urzędowej (ok. 10 zł).

Po złożeniu dokumentów do działania przystąpi powołany przez marszałka specjalny zespół, który składa się z jego przedstawicieli oraz innych osób świadczących usługi hotelarskie lub mających w tym zakresie doświadczenie zawodowe, a także reprezentantów straży pożarnej, nadzoru budowlanego, inspekcji sanitarnej itp. Jego zadanie polega na sprawdzeniu, czy zawarte we wniosku deklaracje odpowiadają stanowi faktycznemu. Jeżeli w wyniku oceny nie zostaną wskazane braki, marszałek wyda decyzję o zaszeregowaniu obiektu do odpowiedniego rodzaju i kategorii.

Promesa pozwala rozpocząć promocję

Dla wielu zamierzających uruchomić pensjonat lub hotel przedsiębiorców problemem jest długi czas, jaki upływa od wykończenia (w sensie budowlanym) placówki do uzyskania kompletu odpowiednich dokumentów dopuszczających do użytkowania. Szczególnie kłopotliwe jest oczekiwanie na nadanie placówce odpowiedniej, wynikającej ze standardu pomieszczeń i wyposażenia kategorii oraz na zgodę na użytkowanie. W tym czasie, chociaż fizycznie obiekt jest już gotowy, nie sposób zgodnie z prawem przyjmować gości, a więc zarabiać.

Bez odpowiednich dokumentów wykluczone jest także prowadzenie akcji informacyjnej, marketingowej i promocyjnej (nie wiadomo bowiem, jaki standard oferuje placówka). Właściciel obiektu może w takiej sytuacji wystąpić o promesę kategoryzacji obiektu. Jest to rodzaj urzędowego przyrzeczenia, że w sytuacji gdy obiekt spełni opisane w ustawie warunki administracyjne, z całą pewnością otrzyma decyzję o zaszeregowaniu do wybranej kategorii. Dokument taki nie pozwala na świadczenie samych usług. Daje jednak podstawę do uruchomienia akcji informacyjnej, promocji, działań marketingowych oraz zaoferowania gościom rezerwacji pobytu, który jednak będzie miał miejsce już po otrzymaniu stosownych dokumentów. Tego rodzaju promesę, podobnie jak decyzję dotyczącą zaszeregowania placówki w systemie gwiazdek, wydaje marszałek województwa, na którego terenie znajduje się dany obiekt. Obowiązuje ona przez dwa lata od daty podpisania przez marszałka.

Przygotowanie wniosku

Ubiegając się o przyznanie kategorii placówce hotelowej, warto przygotować:

● opis obiektu,

● deklarację spełnienia wymogów dla danego rodzaju i kategorii obiektu hotelarskiego,

● deklarację spełnienia wymogów dotyczących przystosowania dla osób niepełnosprawnych,

● ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę,

● ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub potwierdzenie zawiadomienia o zmianie sposobu użytkowania obiektu, a w przypadku obiektów wzniesionych przed 1 kwietnia 1995 r. opinię rzeczoznawcy budowlanego stwierdzająca bezpieczeństwo użytkowania obiektu,

● dokumenty potwierdzające przeprowadzenie okresowych kontroli (np. książka obiektu budowlanego z wpisami dotyczącymi kontroli, o których mowa w prawie budowlanym),

● opinię właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej,

● opinię właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego,

● dokument potwierdzający zabytkowy charakter obiektu (ewentualnie),

● opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków stwierdzającą, że spełnienie wymagań ustawy bez naruszenia zabytkowego charakteru obiektu nie jest możliwe (ewentualnie).

Przydatne akty normatywne

● Ustawa o ochronie przeciwpożarowej z 24 sierpnia 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 178, poz. 1380)

● Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. nr 109, poz. 719)

● Rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

● Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. nr 124, poz. 1030)

● Rozporządzenie ministra sportu i turystyki z 29 grudnia 2010 r. w sprawie opłat związanych z zaszeregowaniem obiektu hotelarskiego (Dz.U. z 2011 r. nr 10, poz. 54).

Maria Kamila Puch

dgp@infor.pl