Pośrednik nie może swobodnie korzystać z prywatnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań

Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek nadzoru nad osobami, które wykonują czynności pomocnicze.

Osoba sprzedająca mieszkanie umieściła prywatne ogłoszenie w internecie. Następnego dnia na tym samym portalu ogłoszenie sprzedaży bez zgody i wiedzy sprzedającej zamieściło biuro obrotu nieruchomościami.

Właścicielka mieszkania złożyła skargę na biuro do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Komisja ustaliła, że czynności pośrednictwa w biurze wykonywała pośrednik M.M., będąc przy tym osobą odpowiedzialną zawodowo za wykonywanie czynności pomocniczych przez inne osoby.

Komisja uznała, że skarżąca - jako osoba odpowiedzialna zawodowo za wykonywanie czynności pośrednictwa w biurze - dopuściła się naruszenia art. 180 ust. 3 w zw. z art. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 102, poz. 651 ze zm.), bowiem doszło do zamieszczenia oferty sprzedaży nieruchomości bez umowy pośrednictwa.

Minister infrastruktury orzekł o udzieleniu pośrednikowi kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.

Wskazał, że umieszczenie oferty sprzedaży w internecie należy do czynności pośrednictwa, gdyż jest bezpośrednio ukierunkowane na promocję oferty i poszukiwanie potencjalnego kontrahenta. W ocenie organu, pośrednik nie dopełnił podstawowego obowiązku związanego z wykonywaniem czynności pośrednictwa, jaki nakłada na niego ustawa.

Brak umowy pośrednictwa powoduje bowiem, że nie ma ustalonych wzajemnych praw i obowiązków pomiędzy pośrednikiem i zamawiającym. Po ponownym rozpoznaniu sprawy minister utrzymał w mocy wcześniejszą decyzję.

Wojewódzki sąd administracyjny oddalił skargę M.M. Wskazał, że brak w art. 180 ust. 2 u.g.n. sformułowania "nadzorowane biuro" nie ma wpływu na obowiązek wykonywania nadzoru nad działalnością pracowników nieposiadających licencji zawodowej. M.M. zaskarżyła wyrok.

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną.

Wyjaśnił, że przepisy u.g.n uzasadniają wniosek, że czynnościami z zakresu pośrednictwa są wszelkie czynności pośrednika zmierzające do zawarcia umów wskazanych w pkt 1-4 art. 180 ust. 1 ustawy.

Gdy zaś czynności te są wykonywane przez osoby inne niż pośrednik - ale pod bezpośrednim nadzorem pośrednika - mają one charakter czynności pomocniczych.

Tym samym przyjąć należy, że czynności pomocnicze są czynnościami z zakresu pośrednictwa, o których mowa w art. 180 ust. 1 u.g.n.

Skoro ustawodawca przewiduje możliwość prowadzenia działalności przez przedsiębiorców, jak i dopuszcza możliwość wykonywania czynności zastrzeżonych dla pośredników - przez inne osoby, na zasadzie czynności pomocniczych, to znaczy, że obowiązkiem pośrednika jest pełnienie nadzoru nad osobami zatrudnianymi w biurze.

Nie można jednak przyjąć, że pośrednik wykonuje czynności z zakresu pośrednictwa nieruchomościami przy pomocy innych osób tylko i wyłącznie wówczas, gdy wykonanie ich zleca tym osobom. Opowiedzenie się za takim poglądem dawałoby możliwość pomijania ustawowego wymogu wykonywania pośrednictwa tylko przez zawodowych pośredników.

Odpowiedzialność zawodowa pośrednika w obrocie nieruchomościami - w tym odpowiedzialność, w ramach obowiązku nadzoru, za czynności pomocnicze innych osób - nie jest jednak nieograniczona. Pośrednik nie poniesie odpowiedzialności zawodowej jeśli obowiązki swe wykonywał zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością. Taka sytuacja nie miała miejsca w sprawie.

DGP PRZYPOMINA

Ważne orzeczenie

Brak w art. 180 ust. 2 u.g.n. sformułowania "nadzorowane biuro" nie ma wpływu na obowiązek wykonywania nadzoru nad działalnością jego pracowników nieposiadających licencji zawodowej - wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 983/11

z 24 lipca 2013 r., sygn. akt II GSK 507/12

KOMENTARZ EKSPERTA

Bezwzględnie wiążące zasady

@RY1@i02/2013/187/i02.2013.187.02300070i.803.jpg@RY2@

Prof. dr hab. Marek Chmaj, kancelaria radcowska Chmaj i wspólnicy

Wyrok NSA jest zasadny. Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wynika, że w przypadku korzystania przez pośrednika z pomocy innych osób przy wykonywaniu czynności pośrednictwa, osoby te powinny znajdować się pod jego bezpośrednim nadzorem, a pośrednik ponosi za ich czynności odpowiedzialność zawodową.

Określone zasady mają charakter bezwzględnie wiążący. Nie mogą być zmieniane umową stron. W taki sposób każdy pośrednik mógłby omijać ustawę i uwalniać się od odpowiedzialności.

Regulacja ustawowa przede wszystkim służy zapewnieniu bezpieczeństwa osobom korzystającym z usług pośrednika. Okoliczność, że pośrednik nie prowadzi własnej agencji, lecz zatrudniany jest przez innego przedsiębiorcę, nie ma większego znaczenia.

W obowiązującym jeszcze stanie prawnym agencję nieruchomości może bowiem prowadzić także osoba, która sama nie jest pośrednikiem. W praktyce może zdarzyć się, że przedsiębiorca prowadzący agencję sam nie posiada licencji zawodowej, a co za tym idzie nie może ponosić odpowiedzialności zawodowej. Tylko wobec pośrednika może być więc orzeczona kara upomnienia, nagany, zawieszenia czy pozbawienia licencji zawodowej.

Należy jednak pamiętać, że chociaż zatrudniający przedsiębiorca nie może zwolnić pośrednika z odpowiedzialności zawodowej, to może zobowiązać się do pokrycia szkód wyrządzonych przez pośrednika osobom trzecim lub opłacania składek na ubezpieczenie za pośrednika. Warto przy tym dodać, że pośrednik podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej.

Szczepan Borowski

asystent sędziego NSA