Połowiczne zmiany w prawie budowlanym

W dniu 23 kwietnia 2009 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Celem ustawodawcy było uproszczenie i przyspieszenie procedur administracyjnych związanych z przygotowaniem i zakończeniem procesu inwestycyjnego, co w konsekwencji ma wpłynąć na pobudzenie rozwoju gospodarczego. Tak sformułowane zamierzenie, na tle aktualnego stanu prawnego przewidującego sformalizowany, długotrwały, a w efekcie kosztowny i uciążliwy proces administracyjny, zmierzający do uzyskania pozwolenia na budowę, a następnie pozwolenia na użytkowanie inwestycji, samo w sobie zasługuje na aprobatę i poparcie.

Podstawową zmianą wprowadzoną przez ustawodawcę jest rezygnacja z wymogu uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę przed przystąpieniem do realizacji inwestycji. Zgodnie z postanowieniami nowelizacji, w przypadkach, w których dotąd wymagane było pozwolenie na budowę, inwestor będzie jedynie dokonywał zgłoszenia swojej inwestycji organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Organ w ciągu 30 dni od otrzymania zgłoszenia dokona rejestracji budowy (co będzie stanowić czynność techniczną, a nie wydanie decyzji administracyjnej) lub odmówi rejestracji w drodze wydania decyzji administracyjnej.

W razie milczenia organu (tj. niewydania decyzji o odmowie rejestracji) i upływu 30-dniowego terminu, inwestor będzie uprawniony do rozpoczęcia budowy po uprzednim zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego. Tym samym ustawodawca zrezygnował, co do zasady, z prowadzenia w tych sprawach dalszego postępowania administracyjnego. W szczególności wyłączył możliwość zaskarżania rejestracji lub rozpoczęcia budowy wskutek milczenia organu, w toku kontroli instancyjnej.

Od powyższej zasady przewidziano wyjątki: decyzja administracyjna zezwalająca na realizację budowy (decyzja o rejestracji) będzie bowiem wymagana w razie zgłoszenia inwestycji znacząco oddziałującej na środowisko lub na obszar Natura 2000. Jak wspomniałem, decyzja będzie również wydawana w razie odmowy rejestracji budowy. Podobny mechanizm zakładający jedynie zawiadomienie, zamiast konieczności uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie w formie decyzji administracyjnej, będzie dotyczył postępowania po zakończeniu budowy, warunkującego przystąpienie do użytkowania inwestycji. Organ będzie uprawniony do zgłoszenia sprzeciwu w formie decyzji, w ciągu 21 dni od otrzymania zawiadomienia. W razie braku sprzeciwu decyzja wprost zezwalająca na użytkowanie nie będzie wymagana.

Wydaje się, iż wobec tak ściśle określonych, krótkich (30 i 21 dni), niepodlegających przywróceniu terminów rzeczywiście dojdzie do skrócenia okresu oczekiwania na możliwość rozpoczęcia budowy oraz użytkowania obiektu. Zmiana ta wydaje się jednak jedynie częściowym rozwiązaniem. Nie towarzyszą jej bowiem zmiany w zakresie najbardziej czasochłonnych postępowań poprzedzających złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, przede wszystkim postępowania związanego z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jej uzyskanie, wobec chronicznego braku planów zagospodarowania przestrzennego, warunkuje bardzo wiele inwestycji). Ponadto zgłoszenie budowy oraz zawiadomienie o zakończeniu budowy będą co do zasady obejmować taką samą dokumentację, jaką załączano do wniosków o wydanie stosownych decyzji, a organ będzie obowiązany badać zgłoszenie i zawiadomienie, podobnie jak badał wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Powstaje ryzyko, że organ, nie mając możliwości wydłużenia terminu potrzebnego na analizę stosownych zgłoszeń i zawiadomień, będzie czynił wszystko, aby przerwać ten termin, odmawiając rejestracji lub zgłaszając sprzeciw bądź też wzywając do uzupełnienia dokumentacji (w przypadku zgłoszenia budowy może uczynić to raz, postanowieniem wstrzymującym bieg 30-dniowego terminu), nawet jeśli działania te nie byłyby faktycznie uzasadnione. Może to doprowadzić do skomplikowania i wydłużenia postępowań.

Kolejną istotną zmianą jest zamiar wyłączenia, zagwarantowanego w aktualnym brzmieniu ustawy, prawa osób, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu, do brania czynnego udziału w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę w charakterze strony. Nowelizacja ogranicza się do stwierdzenia, iż rejestracja budowy nie narusza praw osób trzecich do dochodzenia swych roszczeń na drodze sądowej.

Zgodnie z zamierzeniem ustawodawcy zabieg ten ma wyłączyć możliwość nieuzasadnionego, a powodującego uciążliwie skutki formalne, sprzeciwiania się rozpoczęciu realizacji inwestycji przez osoby trzecie, głównie sąsiadów.

Na tym tle pojawia się jednak wątpliwość, czy wyłączenie możliwości obrony swoich praw przez te osoby, na etapie postępowania administracyjnego poprzedzającego rozpoczęcie inwestycji, nie narusza praw i wolności chronionych konstytucyjnie. Na marginesie zaznaczyć należy, iż zagrożenie to zostało już zidentyfikowane przez rzecznika praw obywatelskich, który 30 kwietnia 2009 r. skierował do prezydenta pismo sugerujące przesłanie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego, w celu zweryfikowania jej zgodności z konstytucją, przed jej podpisaniem.