Jak zgodnie z prawem przeprowadzać remont lokalu

specjalista prawa budowlanego, dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego

Roboty budowlane, podczas których następuje ingerencja w obiekt budowlany, np. powiększenie otworów drzwiowych lub ich zabudowanie, mogą wypełniać znamiona remontu lub przebudowy. Przebudową jest, zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy - Prawo budowlane, wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Wymaga ona pozwolenia na budowę. Natomiast remontem jest, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy - Prawo budowlane, wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie wymaga zgłoszenia.

Ocena, czy konkretne roboty stanowią remont, przebudowę albo inne roboty budowlane bądź też w ogóle nie są wykonywaniem robót budowlanych, tj. czy ich wykonywanie wiąże się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, należy do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej bądź organu nadzoru budowlanego prowadzącego konkretne postępowanie administracyjne.

Wykonywanie tego typu robót budowlanych bez pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia nie mieści się w pojęciu samowoli budowlanej. Przez samowolę budowlaną należy rozumieć jedynie budowę obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez dokonania zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Budową jest - zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane - wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego. Zatem w pojęciu budowy nie mieści się ani przebudowa, ani remont obiektu.

Zarówno przebudowa zrealizowana bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i remont wykonywany bez zgłoszenia właściwemu organowi stanowią nielegalne wykonywanie robót budowlanych. W przypadku stwierdzenia zarówno nielegalnej przebudowy obiektu budowlanego, jak i nielegalnego remontu organ nadzoru budowlanego przeprowadza postępowanie naprawcze uregulowane w art. 51 ustawy - Prawo budowlane. Celem tego postępowania jest doprowadzenie wykonanych robót do stanu zgodności z prawem, gdy np. wykonane prace naruszają przepisy techniczne bądź stwarzają zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Organ nadzoru budowlanego może zatem nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. Spełnienie tych obowiązków umożliwia organowi wydanie decyzji o stwierdzeniu wykonania obowiązku, która kończy postępowanie naprawcze. Należy podkreślić, że w omawianej procedurze nie nakłada się obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej, które jest warunkiem legalizacji samowoli budowlanych. Z kolei brak możliwości doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodności z prawem bądź niewykonanie nałożonych w postępowaniu naprawczym obowiązków umożliwia organowi nadzoru budowlanemu wydanie decyzji o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego lub nakazującą rozbiórkę.

Zgodnie z art. 52 ustawy - Prawo budowlane - podmiotem zobowiązanym do poniesienia obowiązków administracyjnych wynikających z wymienionych decyzji jest inwestor, którym może być nie tylko właściciel bądź zarządca obiektu. Jeśli nałożenie powyższych obowiązków na inwestora, który wykonał roboty budowlane, nie jest możliwe, ponieważ np. nie dysponuje on już tym obiektem, zobowiązanym staje się z reguły właściciel obiektu.

Jeżeli zobowiązany nie wykona obowiązków nałożonych w postępowaniu naprawczym, to tak jak już wcześniej wspomniałam, organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję o doprowadzeniu do stanu poprzedniego lub nakazać rozbiórkę. Konsekwencją niezastosowania się do decyzji nadzoru budowlanego wydanych w postępowaniu naprawczym może być wszczęcie postępowania egzekucyjnego w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Nawet jeśli nielegalne roboty zostały wykonane 20 lat temu, tj. w okresie poprzedzającym wejście w życie obecnie obowiązującej ustawy - Prawo budowlane (1 stycznia 1995 r.) - przepisy nie przewidują możliwości odstąpienia od przeprowadzenia takich czynności za względu na upływ czasu. Inaczej wygląda możliwość zastosowania sankcji karnych za popełnienie samowoli budowlanej, o których mowa w przepisach karnych ustawy - Prawo budowlane. Tutaj przepisy o przedawnieniu mają zastosowanie.