Aktualizacja opłaty za użytkowanie i sprzedaż gruntów

Wojewodowie sprawują nadzór nad starostami wykonującymi zadanie z zakresu administracji rządowej polegające na gospodarowaniu zasobem nieruchomości Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z innych przepisów, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (w miastach na prawach powiatu - prezydent miasta), zaś organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze. Organy, o których mowa, działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, mają obowiązek gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.

Starostowie, gospodarując zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, powinni sporządzać plany wykorzystania zasobu. W planach tych zamieszcza się w szczególności prognozę wpływów osiąganych z opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz prognozę dotyczącą aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste. Z gospodarowania zasobem nieruchomości Skarbu Państwa starostowie sporządzają roczne sprawozdania, które przekazują wojewodom. Aktualizacji, tj. podwyższenia lub obniżenia wysokości opłaty rocznej, można dokonać w przypadku zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, nie częściej jednak niż raz w roku.

Dotacje z budżetu

Starostowie otrzymują z budżetu państwa dotacje celowe na realizację zadań z zakresu administracji rządowej, w tym na gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa, w tym również na określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą do dokonania aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Dotacje te są planowane w budżetach wojewodów w dziale 700: Gospodarka mieszkaniowa, rozdział 70005: Gospodarka gruntami i nieruchomościami w łącznej kwocie, bez podziału na poszczególne zadania. Zarówno ustalenia łącznej kwoty dotacji w ramach skalkulowanej przez Ministerstwo Finansów wstępnej kwoty wydatków, jak i jej podziału na poszczególne powiaty dokonują samodzielnie wojewodowie.

Zmiana wysokości opłaty rocznej następuje w formie wypowiedzenia, które użytkownik wieczysty może zaskarżyć do samorządowego kolegium odwoławczego, składając wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona, ale w innej wysokości (art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W sytuacji, gdy użytkownik wieczysty byłby niezadowolony również z orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego, może od tego orzeczenia wnieść sprzeciw do sądu powszechnego, który ostatecznie rozstrzyga sporne kwestie. Zarówno w postępowaniu przed samorządowym kolegium odwoławczym, jak też przed sądem istnieje możliwość zawarcia ugody przez strony, tj. starostę i użytkownika wieczystego.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości może nastąpić na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459 ze zm.). Roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przysługuje m.in. w stosunku do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Natomiast użytkownicy wieczyści użytkujący nieruchomości przeznaczone lub wykorzystywane m.in. na tzw. cele gospodarcze mogą nabyć własność użytkowanych nieruchomości na podstawie art. 32 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.). Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Należy podkreślić, że przepis ten stanowi jedynie możliwość, a nie stwarza obowiązku sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Sprzedaż nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, może być dokonana jedynie za zgodą wojewody.

Wojewodowie sprawują nadzór nad starostami, którym powierzone zostało gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa. Organy gospodarujące nieruchomościami Skarbu Państwa powinny mieć na uwadze szczególny charakter nieruchomości publicznych, którymi gospodarują, i chociaż uzyskanie maksymalnego zysku jest jednym z najważniejszych kryteriów, to jednak nie zawsze powinno być czynnikiem podstawowym, decydującym o podjęciu określonej czynności. Należy zauważyć, że sprzedaż nieruchomości istotnie spowoduje większe wpływy do budżetu niż uiszczona opłata z tytułu użytkowania wieczystego w danym roku, ale będzie to wpływ jednorazowy, natomiast wpływy z uiszczanych opłat zasilają budżet co roku.

Wojewodowie, udzielając zgody na sprzedaż, powinni się kierować szeroko pojętym interesem Skarbu Państwa. W szczególności powinni mieć na uwadze potrzeby związane z realizacją celów publicznych nie tylko o zasięgu lokalnym lub regionalnym, ale również krajowym. Ponadto bardzo ważną kwestią jest sprawa nabywania prawa własności nieruchomości przez osoby fizyczne na innej podstawie prawnej niż przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, np. w przypadku uwzględnienia roszczenia o zwrot wywłaszczonych nieruchomości (w oparciu o interpelację 5475 i 5932).