Studium uwarunkowań nie powinno niweczyć szans na odszkodowanie

pełnomocnik Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości

@RY1@i02/2010/058/i02.2010.058.092.002a.101.jpg@RY2@

Ludomir Jastrzębski, pełnomocnik Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości

W Polsce system ochrony przyrody obszarów gruntowych, w tym siedlisk przyrodniczych, jest znacznie bardziej rozbudowany niż w krajach tzw. starej Unii. Poza parkami narodowymi, rezerwatami przyrody, obszarami Natura 2000 istnieją: parki krajobrazowe, obszary krajobrazu chronionego, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe, użytki ekologiczne, stanowiska dokumentacyjne, ostoje zwierząt i roślin. Wszędzie tam istnieje możliwość drastycznego ograniczenia prawa własności bez zgody i wiedzy właścicieli nieruchomości przy pomocy całego zbioru zakazów ustawowych. Wyłącza to możliwość jakiegokolwiek inwestowania czy budowy i sprowadza właściciela do roli bezpłatnego stróża obszaru prawnie chronionego.

Przepisy prawa ochrony środowiska pozwalają na skierowanie roszczenia odszkodowawczego do urzędu, który ustanowił obszar chroniony, w ciągu dwóch lat od jego wprowadzenia. Możliwość jednak uzyskania odpowiedniego odszkodowania jest iluzoryczna. Zdaniem urzędów najczęściej żadne odszkodowanie właścicielowi się nie należy. Od takiej decyzji można jednak odwołać się w ciągu 30 dni do sądu powszechnego. Problemem może okazać się jednak tutaj znalezienie środków na wadium procesowe, opinie biegłych czy zabezpieczenie środków na koszty strony przeciwnej, bo trzeba się liczyć z przegraną. Te koszty w przypadku nieruchomości w dużych miastach mogą sięgać setek tysięcy złotych.

Zasady są czytelne dla właścicieli tylko w miejscu, gdzie nakładają obowiązek wykupu gruntu przy ustanowieniu rezerwatu. Przy formach ochrony przyrody niższych rangą uzależniają wypłatę odszkodowania od zaburzenia dotychczasowego korzystania z nieruchomości.

Przepisy pomimo wielu możliwości ograniczania prawa własności przez ustawy środowiskowe dopuszczają przyjęcie ograniczeń środowiskowych związanych z zabudową, również w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (p.i.z.p.). Ustawa ta niesie cały wachlarz możliwych ograniczeń prawa własności. Pół biedy, gdy ograniczenia te wynikają z uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy przynajmniej właściciel ma akt prawa, który może skarżyć, lub domagać się wypłaty odszkodowania lub wykupu gruntów. Niestety, pełnym miejscowym planem dysponują tylko nieliczne gminy. W większości funkcjonuje studium ukierunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ studium nie jest aktem miejscowego prawa, jego zapisy, choćby najbardziej niewłaściwe, nie podlegają zaskarżeniu do wojewódzkich sądów administracyjnych. Dlatego właścicielowi nie przysługuje roszczenie odszkodowawcze, pomimo że cena nieruchomości po wprowadzeniu takich ograniczeń bardzo spada. Nie można domagać się z tego tytułu żadnych odszkodowań także w sądzie powszechnym, bo droga sądowa możliwa jest tylko przy roszczeniach odszkodowawczych wynikających z wprowadzenia miejscowego planu. W tej sytuacji zapisane procedurami planistycznymi ograniczenia prawa własności mogą funkcjonować dziesiątki lat bez żadnej możliwości skarżenia czy otrzymania odszkodowania.

Od lat problemy związane z ograniczeniem uprawnień właścicieli były niejednokrotnie zgłaszane odpowiednim organom rządowym i sądowym. Dlatego opisane problemy powinien rozwiązać nowy projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, autorstwa Ministerstwa Infrastruktury. Niestety, utrwala on wszystkie dotychczas istniejące wady obowiązującego prawa i tworzy nowe bariery. Pozwala w dodatku na zakazy budowy nawet obiektów niewpływających na środowisko w rozumieniu istniejących przepisów. Ułatwia pracę jedynie urzędom, które w przypadku możliwych odszkodowań z tytułu wprowadzenia miejscowych planów będą mogły realizować zabudowę w oparciu o nowe akty prawa miejscowego - tzw. przepisy urbanistyczne. Może to spowodować, że właścicielom nie będą się należeć już żadne odszkodowania. Projekt tworzy także pojęcie tzw. przestrzeni chronionej, gdzie nie będzie możliwa żadna zabudowa służąca właścicielowi. Zdaniem rzeczoznawców majątkowych w warunkach wielkomiejskich taki zapis wprowadzony na terenie nieruchomości prywatnej niesie utratę bardzo cennej lokaty kapitału, powoduje, że cena nieruchomości spada, i nie ma możliwości wzrostu, tak długo jak istnieje planistyczny zapis. Nieruchomości też na ogół nie można sprzedać, bo z jej posiadaniem nie łączą się żadne prawa, jedynie obowiązki. Konstytucja stanowi, że nikt nie może być pozbawiony własności bez stosownego odszkodowania, a art. 50 kodeksu cywilnego stanowi, że prawa związane z własnością są składowymi częściami nieruchomości. Powinien o tym pamiętać przede wszystkim ustawodawca.