Wystarczy, że dojście do działki ma szerokość trzech metrów

Nieruchomość, na której planowana jest inwestycja, może mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej przez służebność gruntową.

Prezydent miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce pozwolenia na budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Decyzja ta została zaskarżona przez wspólnotę mieszkaniową (dalej: skarżąca), która uważała, że inwestycja będzie dla niej uciążliwa. Twierdzono m.in., że opasujący budynek wspólnoty ciąg pieszo - jezdny (chodnik) o szerokości 3 m, który ma stanowić obsługę komunikacyjną dla planowanej inwestycji, będzie stanowił zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców oraz osób odwiedzających. Ponadto chodnik, zdaniem skarżącej, nie ma szerokości 5 m, a tym samym narusza par. 14 pkt 1 i 2 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie) i nie może stanowić drogi wewnętrznej. Rozpoznając powyższe odwołanie, wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu, organ II instancji wyjaśnił, że zgodnie z przepisami prawa budowlanego działka, na której planowana jest inwestycja, musi mieć dostęp do drogi publicznej. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W omawianym przypadku działka objęta inwestycją ma dostęp do drogi publicznej przez inną działkę, zgodnie z ustanowioną w akcie notarialnym służebnością gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu pasem gruntu o szerokości 4,5 m. Wspólnota złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach.

WSA uznał, że skarga nie jest zasadna, ponieważ zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu. Wszystkie warunki przewidziane w ustawie - Prawo budowlane, niezbędne dla uzyskania przez inwestora decyzji zatwierdzającej przedłożony przez niego projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, zostały w niniejszym przypadku spełnione. Zdaniem sądu w sprawie nie ma zastosowania przypadek z par. 14 ust. 2 rozporządzenia, a kwestię dostępu działki do drogi publicznej należy rozpatrywać pod kątem spełnienia wymogów określonych w par. 14 ust. 1 rozporządzenia. Nie ulega wątpliwości, że nieruchomość, na której planowana jest inwestycja, ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez służebność przechodu i przejazdu ustanowioną aktem notarialnym. Oznacza to że obecnie działka ta ma zapewniony dostęp do drogi publicznej obsługiwany przez tę właśnie służebność drogową. Nie ma przy tym znaczenia to, jak należąca do członków wspólnoty nieruchomość obciążona, została w ramach tej służebności faktycznie zagospodarowana. Prawnie dostęp działki do drogi publicznej został bowiem zagwarantowany, a realizacja prawa każdoczesnego właściciela tej nieruchomości do korzystania ze służebności należy do roszczeń cywilnoprawnych dochodzonych przed sądami powszechnymi. Jeśli zaś chodzi o parametry techniczne odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej, to istniejący do działki dojazd spełnia wymogi określone w par. 14 ust. 1 rozporządzenia, także w zakresie szerokości. Istniejące dojście i dojazd mają bowiem szerokość przekraczającą 3 m, co jest warunkiem wystarczającym do uznania, że działka ma dostęp do drogi publicznej zgodny z wymogami rozporządzenia. To, że członkowie wspólnoty wykorzystują tę część nieruchomości wyłącznie jako dojście do klatek schodowych, nie oznacza, że ruch pojazdów tym pasem jest wyłączony, tym bardziej że działka objęta jest w tym właśnie zakresie służebnością drogową.

w Kielcach z 28 lipca 2011 r., sygn. akt II SA/Ke 74/11.