Lokalizacja względem granic działek może być cechą zabudowy

Z.M. po uprzednim dokonaniu zgłoszenia zamiaru budowy budynku gospodarczego o pow. do 25 mkw., przeprowadził rozbudowę budynku mieszkalnego. Do istniejącego budynku dobudował obiekt murowany z przeznaczeniem na kotłownię. Obiekt usytuowany był ścianą boczną o długości 8,60 m przy granicy z działką sąsiednią należąca do A.S. i ścianą tylną o długości 3 m przy granicy z działką należącą do R.N. Został zrealizowany jako dobudowa do budynku mieszkalnego. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nałożył na inwestora m.in. obowiązek przedłożenia zaświadczenia burmistrza o zgodności wykonanej rozbudowy budynku mieszkalnego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Burmistrz ustalił warunki zabudowy dla rozbudowy budynku mieszkalnego o kotłownię zlokalizowanej w granicy z działką. Przeciwko takiej lokalizacji zaprotestował A.S. Sprawa trafiła do samorządowego kolegium odwoławczego i ponownie do burmistrza, który odmówił następnie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Działka inwestora ma szerokość 18 m, co umożliwia lokalizację budynku z zachowaniem przepisowych odległości. W odwołaniu od decyzji Z.M. zarzucił, że ustalenia analizy nie są zgodne ze stanem faktycznym, ponieważ w pobliżu jego działki jest kilka nieruchomości zabudowanym budynkami położonymi w granicy. Samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Badając dopuszczalność lokalizacji obiektu w granicy na etapie ustalania warunków zabudowy, właściwy organ rozstrzyga o niej w oparciu o kryteria i w sposób ustalone przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mając na względzie ład przestrzenny, a nie kryteria określone przepisami techniczno-budowlanymi. Z tego względu nie znajduje uzasadnienia powołanie się przez organy obu instancji na kryterium szerokości działki. Jest ono odrębną przesłanką dopuszczenia budowy w granicy działki, nie jest natomiast kryterium, jakie jest brane pod rozwagę w toku ustalania parametrów zabudowy w decyzji ustalającej warunki.

Ustalenie warunków zabudowy następuje w wyniku uprzedniego przeprowadzenia analizy funkcji i cech zabudowy terenu w obszarze analizowanym. Obszar ten powinien być wyznaczony wokół działki objętej wnioskiem, a granice obszaru wyznacza trzykrotność frontu działki, nie mniej niż 50 m. Rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) nie precyzuje sposobu wyznaczania takiej cechy jak zabudowa w granicy. Przepis par. 2 pkt 3 rozporządzenia określa jednak, że ilekroć mowa jest o cechach zabudowy, należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie linii zabudowy i intensywność wykorzystania terenu. Wyliczenie cech ma zatem charakter przykładowy i nie wyklucza rozstrzygania o takiej cesze jak lokalizacja budynków w granicach działek.

Oprac. Katarzyna Sawicka