Właściciel sąsiedniej działki może być stroną postępowania

Jeżeli istnieją przepisy prawa materialnego, które nakładają na inwestora określone obowiązki lub ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową jego działki względem działki sąsiedniej, to właściciel tej działki jest stroną postępowania o pozwolenie na budowę.

Prezydent miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił firmie W. pozwolenia na budowę obiektu biurowo-handlowego. Od decyzji tej odwołanie wniosła spółka F., zarzucając organowi I instancji naruszenie art. 28 ust. 2 prawa budowlanego (dalej p.b.). Właściciel nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej nie został bowiem zawiadomiony o toczącym się postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Wojewoda umorzył postępowanie odwoławcze, uznając, że spółka nie jest stroną w sprawie. Ta wniosła więc skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który uznał ją za niezasadną. Zdaniem sądu - zgodnie z art. 28 ust. 2 p.b. - stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Pod pojęciem "obszar oddziaływania obiektu" należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (art. 3 pkt 20 p.b.).

Sąd I instancji podał, że tylko ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z konkretnego przepisu prawa dają podstawę do uczestnictwa w charakterze strony w postępowaniu administracyjnym dotyczącym pozwolenia na budowę. Zdaniem sądu nawet w przypadku nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem, na którym planowana jest inwestycja, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, właściciel działki ma obowiązek wykazania istnienia własnego, obiektywnie uzasadnionego interesu prawnego, chronionego przepisem art. 5 ust. 2 p.b. WSA stwierdził, że strona skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie wykazała interesu prawnego, który dawałby jej przymiot strony. Nie występują bowiem jakiekolwiek ograniczenia w możliwości zabudowy na działce spółki. Budynek inwestora usytuowany jest w odległości 4 m od granicy z działką skarżącego, a zatem zgodnie z par. 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Spółka F. wniosła skargę kasacyjną.

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez sąd I instancji. Podkreślił, że zadaniem sądu administracyjnego jest m.in. ocena, czy organ administracji publicznej w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Sąd, rozpoznając skargę na decyzję, nie może zastępować organu w dokonywaniu ustaleń w zakresie obszaru oddziaływania obiektu. Tymczasem z uzasadnienia decyzji organów obu instancji nie wynika, by organy rozważały te kwestie. NSA zaznaczył, że przy ustalaniu, czy dany podmiot posiada przymiot strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę należy mieć na uwadze kategorie podmiotów wyszczególnionych w art. 28 ust. 2 p.b. oraz właściwie rozumiany obszar oddziaływania obiektu. Oznacza to, że organ winien zbadać wszelkie okoliczności sprawy, z uwzględnieniem przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 3 pkt 20 p.b. W sytuacji gdy z przepisów tych wynikają ograniczenia w zagospodarowaniu, a zatem również w zabudowie sąsiednich nieruchomości, należy uznać, że dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie uznany za stronę postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, tylko gdy nieruchomość stanowiąca jego własność znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu.

Szczepan Borowski

asystent sędziego NSA