Starosta może ograniczyć prawo właściciela nieruchomości

Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości, udzielając zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Ograniczenie takie jest dopuszczalne, nawet gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody - art. 124 ust. 1 ustawy z 1 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ustawa).

Opisana powyżej możliwość ograniczenia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest szczególnym rodzajem wywłaszczenia. Zgodnie bowiem z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości, oprócz pozbawienia uprawnionego tytułu, jaki posiada do wywłaszczonej nieruchomości, może polegać także na ograniczeniu prawa posiadanego w odniesieniu do nieruchomości. Ograniczenie takie dopuszczalne jest tylko wówczas, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje na danej nieruchomości realizację celu publicznego lub też w przypadku, gdy dla danego obszaru nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeżeli została wydana w odniesieniu do danej nieruchomości ostateczna decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zważywszy na to, że konsekwencją takiego stanu rzeczy jest ograniczenie konstytucyjnie chronionego prawa, ograniczenie to może być dokonane tylko wówczas, gdy realizacja inwestycji celu publicznego nie może być dokonana w inny sposób niż przez ograniczenie praw do nieruchomości.

Udzielenie zezwolenia skutkującego ograniczeniem prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości jest możliwe jedynie, jeżeli w wyniku rokowań przeprowadzonych przez osobę lub jednostkę organizacyjną zamierzającą wystąpić z wnioskiem o zezwolenie, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraził zgody na wykonanie prac związanych z instalacjami i urządzeniami, o których mowa powyżej. Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem w tym względzie prowadzenie rokowań oznacza taką sytuację, w której inwestor określił i zaproponował właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości określone warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o których mowa w art. 124 ustawy, a z kolei niemożność uzyskania takiej zgody oznacza stan, gdy taki właściciel lub użytkownik wieczysty nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażaniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (wyrok z 7 października 2009 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 381/09).

Z uwagi na fakt, iż warunkiem udzielenia zezwolenia przez starostę jest fiasko prowadzonych przez takie osoby rokowań, do wniosku o wydanie zezwolenia, o którym mowa powyżej, należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Starosta udziela zezwolenia z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej w formie decyzji administracyjnej. Decyzja ostateczna stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej, przy czym odpowiedniego wpisu dokonuje się na wniosek starosty lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek takiej jednostki. Ponadto decyzja taka stanowi dowód posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa powyżej, osoba lub jednostka organizacyjna występująca o zezwolenie ma obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed podjęcia prac zmierzających do założenia lub przeprowadzenia takich ciągów, przewodów i urządzeń. W przypadku, gdy przywrócenie nieruchomości do takiego stanu nie jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, wówczas właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje odszkodowanie, które ustala się według wysokości powstałej szkody. Jeżeli jednak w wyniku tych zdarzeń wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu, wówczas odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub występujący z wnioskiem o zezwolenie nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części. Do tego roszczenia znajdą zastosowanie przepisy normujące postępowanie wywłaszczeniowe.

● Roszczenie przewidziane w art. 124 ust. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) przysługuje użytkownikowi wieczystemu także wtedy, gdy tylko część oddanego w użytkowanie gruntu została zajęta pod budowę infrastruktury technicznej, wykluczającej jego dotychczasowe użytkowanie; roszczenie to może być dochodzone jedynie przeciwko Skarbowi Państwa.

@RY1@i02/2011/089/i02.2011.089.210.006a.001.jpg@RY2@

Marcin Jasiński, radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Marcin Jasiński

radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 nr 102, poz. 651).