Gminy nie mogą utrudniać inwestycji

Uzyskanie pozwolenia na budowę wiąże się z dopełnieniem wielu kwestii formalnych. Do najważniejszych należą z pewnością ustalenie przeznaczenia nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, sporządzenie projektu budowlanego oraz dysponowanie nieruchomością i przeprowadzenie niezbędnych uzgodnień środowiskowych. Dopiero po zgromadzeniu wszystkich dokumentów można złożyć kompletny wniosek i rozpocząć procedurę uzyskiwania pozwoleniu na budowę. Niestety, firmy, które realizują projekty inwestycyjne, z reguły napotykają trudności wynikające z nieprecyzyjnych przepisów prawa, w tym ustawy o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego oraz ustawy o drogach publicznych. Samorządy, wykorzystując niejednoznaczność przepisów, interpretują je na swoją korzyść i uzależniają wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę od wykonania określonych, dodatkowych działań na rzecz gminy. Takie sytuacje często występują w przypadku inwestycji na dużą skalę, gdy proces uzyskiwania pozwolenia na budowę trwa dłużej i jest bardziej zawiły niż przy mniejszych projektach. Dodatkowe świadczenia nakładane na inwestora najczęściej dotyczą inwestycji, które co do zasady zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa leżą w gestii samorządu terytorialnego odpowiedzialnego za dany region.

Zgodnie z art. 166 ust. 1 Konstytucji zadania publiczne służące zaspokajaniu wszystkich zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej oraz zapewnienie komunikacji, uzbrojenie terenu czy dbałość o ład przestrzenny są wykonywane przez jednostkę samorządu terytorialnego. Zasadniczo potwierdza to także art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Sytuacja komplikuje się jednak, gdy przy ocenie danej inwestycji brane są pod uwagę przepisy ustawy o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego. Artykuł 3 tej ustawy, co do zasady stanowi, że zadania w zakresie budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg oraz zarządzania nimi finansowane są przez zarządcę drogi, którym w zależności od jej kategorii jest Skarb Państwa, województwo, powiat lub gmina. Jednakże ustęp 5 tego artykułu dopuszcza możliwość realizacji powyższych działań między innymi przez osoby fizyczne i prawne, zarówno krajowe, jak i zagraniczne, przy udziale ich środków rzeczowych i pieniężnych. Jednocześnie art. 16 ustawy o drogach publicznych wskazuje że budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia. Natomiast szczegółowe warunki określa umowa między zarządcą drogi a inwestorem. Prawo dopuszcza zatem zaspokajanie potrzeb wspólnoty przy współudziale osób prywatnych przez możliwość obciążenia potencjalnego inwestora dodatkowymi zadaniami. W praktyce samorządy stosują wykładnię rozszerzającą niejako przy okazji realizacji inwestycji prywatnych, przerzucają na inwestorów część swoich zadań.

Takie działanie podnosi koszty realizacji inwestycji, które zostaną finalnie wyrównane przez końcowych użytkowników obiektu. Przykładem może być deweloper, który starając się o uzyskanie pozwolenia na budowę centrum handlowego lub osiedla mieszkaniowego, w umowie z samorządem zobowiązał się do remontu skrzyżowania, budowy przedszkola czy nawet mostu lub zjazdu z drogi szybkiego ruchu. Kwota, którą przedsiębiorca przeznaczy na dodatkowe inwestycje, zostanie uwzględniona na przykład w cenie wynajmu powierzchni usługowo-handlowej lub cenie metra kwadratowego mieszkania. Niejasne przepisy stanowią barierę nie tylko dla polskich, lecz także dla zagranicznych inwestorów.

@RY1@i02/2011/072/i02.2011.072.207.002b.001.jpg@RY2@

Wojciech Wachacki, radca prawny partner europejski w Kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak

mps