Nie wiadomo, jak rozumieć przepisy o użytkowaniu wieczystym

Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste może z roku na rok wzrosnąć nawet o kilkaset procent. Dzieje się tak, gdy gmina przez lata nie dokonuje aktualizacji opłat rocznych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Taka sytuacja poważnie uderza użytkowników wieczystych po kieszeni.

- Rujnacji domowego budżetu zapobiec miał obowiązujący od jesieni ubiegłego roku art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami- zauważa Marcin Bonicki, ekspert z Centrum Analiz Fundacji Republikańskiej. Jednak nie wiadomo, jak ten przepis rozumieć.

W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość opłaty dotychczasowej, użytkownik wieczysty - zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n. - wnosi opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej. Nadwyżkę rozkłada się zaś na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata w trzecim roku po aktualizacji ma już być równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Taka redakcja przepisu sprawia problemy prawnikom.

- Przepis, który miał złagodzić skutki wzrostu opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, wprowadził skomplikowane zasady aktualizacji opłat, a dodatkowo nastręczył problemów interpretacyjnych - wskazuje radca prawny Marcin Płoszka z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

- Dodaje, że nie jest jasne, czy opłata w roku trzecim ma być równa opłacie w roku drugim, czy też osiągać wartość docelową, jak sugeruje to ostatnie zdanie przepisu.

- Brzmienie art. 77 ust. 2a jest wadliwe legislacyjnie, gdyż sprzeczne jest z zasadą spójności wewnętrznej aktu prawnego - wtóruje radca prawny Joanna Chruściel, prowadząca własną kancelarię.

Jej zdaniem zapis o "rozłożeniu na raty" kwoty podwyżki nie jest jednoznaczny. Jego interpretacja literalna prowadzić może także do sytuacji, gdy osoba posiadająca prawo użytkowania wieczystego będzie płacić w pierwszym roku dwukrotność dotychczasowej opłaty, w drugim roku opłatę roczną (ale nie wiadomo, czy dotychczasową, czy też już zaktualizowaną) powiększoną o połowę nadwyżki, a w trzecim roku opłatę zaktualizowaną.

Aby zrozumieć intencję ustawodawcy, warto powrócić do etapu prac legislacyjnych.

- Wprowadzając ust. 2a w art. 77 u.g.n., ustawodawca chciał osiągnąć taki skutek, aby podwyżka była rozłożona na 3 lata. Wynika to wprost ze stenogramów prac komisji sejmowych - podkreśla mecenas Chruściel.

Tym samym jej zdaniem, w wyniku interpretacji celowościowej, należy uznać, że opłaty powinny wynosić w pierwszym roku dwukrotność opłaty sprzed aktualizacji, w drugim i trzecim roku starą opłatę powiększoną o połowę nierozliczonej nadwyżki.

- Wynika z tego, że dopiero w czwartym roku opłata wyniosłaby równowartość opłaty zaktualizowanej. Oczywiście taka interpretacja jest wyjątkowo na korzyść użytkowników wieczystych, jednak ponoszą oni nierzadko bardzo srogie konsekwencje finansowe nieaktualizowania opłat - dodaje mecenas Chruściel.

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl