Jak należy określić odszkodowanie

Grunt czytelnika został wywłaszczony pod budowę autostrady. Ma on jednak wątpliwości co do wysokości odszkodowania. Pyta, w jaki sposób ustala się wysokość rekompensaty za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne.

W myśl art. 12 ust. 5 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się na podstawie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zastosowanie ma także rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej rozporządzenie). Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli tego rodzaju nieruchomość występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 grudnia 2011 r. (I OSK 98/11, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) podkreślił, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne, wynikającą z par. 36 ust. 1 przywołanego wyżej rozporządzenia, jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem od tej zasady jest natomiast art. 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia. Zgodnie z tą regulacją w przypadku braku tych cen wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości jednego metra kwadratowego gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 proc.

Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Co oznacza pojęcie - nieruchomość podobna wyjaśnia art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Należy jeszcze dodać, że nieruchomości podobne (porównywalne) to takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (par. 4 ust. 4 rozporządzenia).

Ważne

Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość pod drogi publiczne określa się w formie decyzji administracyjnej. Rozstrzygnięcie to wydaje organ, który wcześniej orzekał o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 12 ust. 5 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 z późn. zm.).

Art. 4 pkt 16, art. 130 ust 2, art. 134 ust. 1, art. 135 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Par. 4 ust. 4, par. 26 ust 1, art. 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).