Gminne regulacje są niejasne i coraz częściej trafiają do sądu

Samorządowcy twierdzą, że nie można kształtować polityki przestrzennej w gminie bez opracowania odpowiednich planów. Czy nie wystarczą same warunki zabudowy, które są bardziej liberalne?

Ubieganie się o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla terenów, na których nie ma planów, oceniam jako wolnoamerykankę. Miało to być wyjątkiem, nadal jeszcze jest regułą, a planowanie przestrzenne leży w gruzach, bo dominuje zasada kontynuacji dobrego sąsiedztwa. Polega ona na tym, że na danym terenie można zrealizować to, co wynika z analizy obszarowej sporządzonej w toku postępowania. Dlatego na nową zabudowę urozmaicającą tkankę miejską, podwyższającą walory urbanistyczne terenu nieobjętego planem, raczej nie ma co liczyć. Stopień pokrycia terenów planami zagospodarowania przestrzennego jest jednak wciąż niewystarczający. A i jakość samych planów często budzi różnego rodzaju wątpliwości.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym za modelowe rozwiązanie planistyczne uznano uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. To miejscowe plany kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, w tym sposób zagospodarowania terenu. Z kolei studium, jako dokument stricte planistyczny o dość dużym stopniu ogólności, ma charakter niejako wewnętrzny, stanowiący materiał wyjściowy dla przyjmowania szczegółowych ustaleń tych miejscowych planów.

Skoro plany są tak dobre, to dlaczego powszechnie utrzymuje się opinia o wyższości nad nimi warunków zabudowy? Jakie wobec tego mają wady?

Opracowanie planów to proces kosztowny, złożony i czasochłonny. W dodatku często narusza interesy właścicieli terenów, które obejmuje, przez to budzi kontrowersje, a może też wywołać napięcia społeczne. Bywa, że przyczyna konfliktów społecznych tkwi w błędach na etapie opracowania projektu planu. Przykładem może być dosyć często spotykana sytuacja projektowania otwartych, dostępnych publicznie dróg przez środek zamkniętych osiedli. Na planie wyglądają ładnie, ale zaprojektowana w taki sposób droga powoduje wiele negatywnych konsekwencji dla wspólnot mieszkaniowych, np. zmianę sposobu zagospodarowania gruntu, która może doprowadzić do podwyższenia stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego lub zmiany współczynników zagospodarowania terenu pozostałych działek budowlanych.

Co jest najważniejsze w pracach planistycznych?

Wybór doświadczonej pracowni urbanistycznej dającej rękojmię należytego wykonania projektu planu oraz wsłuchiwanie się w postulaty mieszkańców przedstawiane w toku dyskusji nad wyłożonym projektem planu, a także wnikliwe i konstruktywne podejście do uwag zgłaszanych w toku prac planistycznych. Z ustaleń planu muszą być zadowoleni mieszkańcy gminy, dla których jest przeznaczony. Tym bardziej że czasem uchwalenie miejscowego planu jest ewidentną szansą urbanistyczną na rewitalizację zdegradowanych terenów. Przykładem jest projekt planu dla terenów poprzemysłowych dawnych zakładów ZPC Ursus. Gdy plan, zakładający zasadę zrównoważonego rozwoju tego terenu przez mądre połączenie funkcji usługowej, mieszkalnej, produkcyjnej z przestrzenią publiczną, zostanie uchwalony, to Warszawa ma niepowtarzalną szansę na stworzenie w odległości dziewięciu kilometrów od Pałacu Kultury wręcz perły urbanistycznej na wzór nowoczesnych, mądrze zaprojektowanych metropolii.

Z czego więc wynika niejasność zapisów w planach?

Często ze sposobu wyboru wykonawcy planu, bo jeśli w zamówieniu jedynym kryterium jest cena, to przetarg na opracowanie dokumentacji wygrywa najtańszy oferent. Najtańszy zaś nie znaczy najlepszy. Dlatego coraz częściej pojawiają się orzeczenia sądów administracyjnych eliminujące z obrotu prawnego poszczególne zapisy planu, względnie całe plany. Bo paradoksalnie skarżenie do sądu uchwał rad gmin w przedmiocie uchwalenia miejscowych planów to jedyna ścieżka, by odblokować inwestycyjnie tereny, których ze względu na błędy planistyczne nie da się zagospodarować.

Przykładem niech będzie ustalenie planu nakazujące zapewnienie obsługi komunikacyjnej całego dużego kwartału terenu z drogi wewnętrznej, której nie ma i nikt nie planuje jej realizacji w dającej się przewidzieć przyszłości. Działki, które wręcz przylegają do innej drogi publicznej, nie uzyskają pozwolenia na budowę, bo przecież z prawnego punktu widzenia dostępu do takiej drogi - zgodnego z planem - nie mają.

Albo inny przykład: teren skarpy, na którym ustalono możliwość zabudowy maksymalnie trzech kondygnacji. Jednak skośnie domów się nie buduje, więc jeśli u szczytu skarpy architekt zaprojektuje trzy kondygnacje, to u podstawy skarpy będzie ich już np. sześć.

Czy można wydać pozwolenie na budowę takiego budynku?

Aby uniknąć takich pytań, które wprost przekładają się na ryzyko inwestycyjne, przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinny zostać zmienione. Dopuszczenie możliwości wydawania przez gminne organy architektury wiążących interpretacji ustaleń planu w razie istnienia wątpliwości co do treści planu, na wzór instytucji wiążących interpretacji prawa podatkowego, chroniłoby wszystkich przed tego typu problemami.

@RY1@i02/2014/069/i02.2014.069.08800070a.802.jpg@RY2@

Rafał Dębowski adwokat

Rozmawiała Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz