MdM na nowych zasadach

Luka w przepisach pozwala zarabiać na rządowym programie Mieszkanie dla Młodych. Jak to działa? Osoba mająca wystarczającą kwotę, aby zakupić lokal za gotówkę, występowała o kredyt z rządowym wsparciem. Chwilę później spłacała go w całości i dzięki temu miała mieszkanie tańsze o kwotę udzieloną w ramach MdM. Wszystko przez to, że w przepisach ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz.U. z 2013 r. poz. 1304 ze zm.) nie zawarto regulacji, która wskazywałaby, od kiedy beneficjent programu może spłacić cały kredyt. Dzięki tej luce - jak wyliczają eksperci - na zakupie 50-metrowego mieszkania w Warszawie za 330 tys. zł zyskać można było nawet 40 tys. zł.

Spłać kredyt i zyskaj

- Ustawa stwarza możliwość uzyskania dofinansowania osobom, które mogą kupić mieszkanie za gotówkę. Jeśli bowiem ktoś miał pieniądze, mógł wziąć kredyt w minimalnie określonej wysokości, a więc na 50 proc. ceny mieszkania, po czym od razu go spłacić - opisuje Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus S.A.

I choć - jak mówi - większość banków przed takimi sytuacjami zabezpiecza się, wprowadzając opłaty (rzędu 2-3 proc.) za wcześniejszą spłatę kredytu, to jednak nie są one tak wysokie, by opisywany manewr nie był opłacalny.

- Przykładowo, jeśli teraz rodzina z dzieckiem zaciągnęłaby kredyt na zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, uzyskałaby dopłatę sięgającą niecałych 45 tys. zł. Jeśli opłata za wcześniejszą spłatę wynosiłaby nawet 3 proc., to i tak beneficjenci programu zyskiwaliby 40 tys. zł - wylicza ekspert.

Ustawodawca dostrzegł jednak swój błąd. Od 1 września, bo wtedy wchodzi nowelizacja ustawy o MdM (Dz.U. z 2015 r. poz. 1194), wcześniejsza spłata kredytu nie będzie od razu możliwa. Zmiana wprowadzana w art. 14 ust. 1 pkt 5 ustawy przewiduje, że w okresie 5 lat od dnia ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania spłata całości lub części kredytu (większej niż wysokość przyznanego finansowego wsparcia) udzielonego w ramach programu będzie skutkować koniecznością zwrotu (w wysokości odwrotnie proporcjonalnej do końca upływu ww. 5-letniego okresu) części udzielonego dofinansowania wkładu własnego.

Sankcją nie zostaną jednak objęci nabywcy, którzy spłacili całość lub część kredytu zaciągniętego przed dniem wejścia w życie nowelizacji. A także ci - jak podkreśla Michał Krajkowski - którym do tego czasu uda się zaciągnąć kredyt. W myśl bowiem art. 2 ustawy nowelizującej Mieszkanie dla Młodych restrykcje z art. 14 ust. 1 pkt 5 nie znajdują zastosowania do umów kredytu zawartych przed dniem jej wejścia w życie.

Jednak w okresie pierwszych pięciu lat nie będzie można sprzedać ani wynająć nabytej przy rządowym wsparciu nieruchomości (tak jest również obecnie).

Lokal z drugiej ręki

Prócz regulacji uszczelniających program nowelizacja poszerza zakres jego zastosowania o nieruchomości z rynku wtórnego (a także o lokale spółdzielcze). To szansa dla mieszkańców mniejszych miejscowości, gdzie rynek deweloperski niemalże nie funkcjonuje. Resort infrastruktury zapytany o to, ile - w jego szacunkach - nieruchomości z drugiej ręki może wejść do programu, posiłkuje się doświadczeniami z poprzedniego programu wsparcia mieszkalnictwa, czyli Rodziny na Swoim.

- Aktualnie trudno określić, jaka część środków zostanie rozdysponowana w związku z transakcjami zawieranymi na poszczególnych rodzajach rynków (rynek wtórny, rynek pierwotny, spółdzielnie mieszkaniowe). Wpływ będzie miała na to m.in. oferta deweloperów oraz oferta rynku wtórnego, uwzględniająca występujące w programie limity cenowe - wskazuje wydział prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.

Przypomnijmy, że cena nieruchomości z rynku pierwotnego nie będzie mogła przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w gminie oraz współczynnika 1,1. W przypadku rynku wtórnego współczynnik wynieść ma natomiast 0,9.

- Pewnego poglądu w tej sprawie mogą dostarczyć doświadczenia z realizacji programu "Rodzina na swoim", w szczególności w latach 2012-2013, kiedy obowiązywały zróżnicowane limity cenowe dla rynku pierwotnego (1,0) i rynku wtórnego (0,8). W latach tych preferencyjne kredyty udzielone w związku z nabyciem mieszkania na rynku pierwotnym stanowiły 43,4 proc. kredytów, zaś na rynku wtórnym - 56,6 proc. kredytów udzielanych w ramach programu RnS- przypomina MiR.

Dla większych rodzin

Od 1 września 2015 r. Mieszkanie dla Młodych będzie również zawierać rozwiązania szczególne dla rodzin 2 + 3. Mianowicie rodziny wielodzietne, wychowujące przynajmniej troje dzieci będą mogły kupić mieszkanie bez ograniczeń wiekowych, a kupowane mieszkanie nie będzie musiało być - w przeciwieństwie do innych beneficjentów - ich pierwszym.

Dofinansowanie dla singli i rodzin bezdzietnych nie zmieni się i wynosić będzie 10 proc. wskaźnika odzwierciedlającego przeciętne koszty budowy mieszkań w danej lokalizacji powierzchni użytkowej mieszkania. Dla osób i rodzin wychowujących jedno dziecko wzrośnie jednak z 15 do 20 proc. W przypadku rodzin z trójką i większą liczbą dzieci wyniesie natomiast 30 proc.

Dopłatą objęte będzie mogło być maksymalnie 50 mkw. (w przypadku rodzin wychowujących troje dzieci - 65 mkw.), natomiast samo mieszkanie nie może być większe niż 75 mkw. w przypadku lokalu mieszkalnego lub 100 mkw. w przypadku domu jednorodzinnego. Natomiast rodziny posiadające co najmniej troje dzieci będą mogły nabyć nieruchomość większą o 10 mkw.

Nowelizacja poszerza również krąg osób, które mogą pomóc beneficjentowi programu. Dziś, jeśli nie posiada on zdolności kredytowej, do umowy mogą przystąpić członkowie rodziny, np. rodzice czy rodzeństwo. Nowelizacja rezygnuje z zamkniętej listy współkredytobiorców.

@RY1@i02/2015/168/i02.2015.168.18300060b.802.jpg@RY2@

Mieszkanie dla młodych w liczbach

Anna Krzyżanowska

 anna.krzyzanowska@infor.pl

Wchodzi w życie 1 września 2015 r.