Jak rozliczyć w VAT nakłady na inwestycje poniesione przez najemcę

@RY1@i02/2010/198/i02.2010.198.086.0010.001.jpg@RY2@

Ryszard Budkiewicz, radca prawny, partner w Kancelarii Radców Prawnych Brudkiewiecz, Musiał, Suchecka i Partnerzy

Orzecznictwo i organy podatkowe zdają się w tej sprawie zajmować coraz bardziej jednoznaczne stanowisko. W ich ocenie zwrot nakładów, rozumiany jako przeniesienie prawa majątkowego, należy traktować jako usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. To przesądza z kolei o konieczności zapłaty VAT od kwoty stanowiącej rozliczaną pomiędzy stronami wartość nakładów.

Z takim stanowiskiem nie mogę się zgodzić. Aby przedstawić moje zapatrywanie na tę sprawę, przypomnę pokrótce prawny aspekt zagadnienia. Przedsiębiorcy, przystosowując wynajmowane lokale do swoich potrzeb, niejednokrotnie ponoszą znaczne wydatki na cudze nieruchomości. Odnawiają stare pomieszczenia, dostosowują ich układ, montują nowe instalacje. Wydatki takie na gruncie prawa podatkowego są postrzegane jako inwestycje w obce środki trwałe. Cechą charakterystyczną większości tego typu nakładów jest to, iż zazwyczaj nie jest możliwe ich usunięcie bez naruszenia materii wynajmowanej rzeczy. W części przypadków nakłady poniesione przez najemcę są rozliczane między stronami w formie czasowych zniżek w czynszu najmu. Jednak wielokrotnie strony pozostawiają sprawy rozliczeń związanych z nakładami do momentu wygaśnięcia umowy. Przy rozliczaniu nakładów w chwili zakończenia stosunku najmu w praktyce występują najczęściej dwie sytuacje:

● wynegocjowana między stronami wartość nakładów jest zwracana najemcy opuszczającemu lokal,

● właściciel lokalu zatrzymuje nakłady bez żadnej odpłatności.

Powstaje zatem pytanie, jak w świetle ustawy o VAT ocenić sytuację, w której najemca za pozostawione nakłady otrzymuje od wynajmującego zapłatę, stanowiącą równowartość tych nakładów.

Nie ma wątpliwości, iż tego typu zdarzenie nie jest w świetle przepisów podatkowych dostawą towarów. Własność nakładów nie przechodzi bowiem na wynajmującego z momentem ich rozliczenia. W świetle art. 191 k.c. oraz art. 47 k.c. własność nieruchomości (lokalu, budynku) rozciąga się na wszystkie rzeczy ruchome, które zostają połączone z nieruchomością w taki sposób, iż nie mogą zostać odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany nieruchomości. A zatem już w momencie poniesienia nakładów ich własność przechodzi na wynajmującego jako właściciela nieruchomości. Właśnie dlatego przy zakończeniu najmu powstaje konieczność rozliczenia nakładów.

W mojej ocenie rozliczenie wartości nakładów pomiędzy stronami umowy najmu nie jest również usługą w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. W takim przypadku trudno jest mówić o przeniesieniu prawa majątkowego, jak chcą to widzieć organy podatkowe. Najemca nie przenosi na wynajmującego roszczenia o zwrot nakładów. Roszczenie najemcy o zwrot nakładów, aktualizujące się w chwili zakończenia najmu, pozostaje zaspokojone poprzez zapłatę ze strony wynajmującego. W przypadku rozliczania nakładów w formie zniżek w czynszu, roszczenie jest zaspokajane poprzez pomniejszenie kwoty czynszu, jaką najemca miesięcznie płaci na rzecz wynajmującego. Podobnie w przypadku wyrządzenia szkody w cudzym mieniu, roszczenie poszkodowanego o naprawienie szkody podlega zaspokojeniu poprzez zapłatę odszkodowania. W żadnej z tych sytuacji nie może być mowy, moim zdaniem, o przeniesieniu prawa czy też szerzej o świadczeniu usługi. Zwrot najemcy równowartości nakładów, dokonany w formie zapłaty, jest jedynie formą rozliczenia, co w mojej ocenie przesądza o tym, iż taka czynność nie podlega opodatkowaniu VAT.

at