Czy wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem VAT i czy może wystawiać faktury

menedżer w krakowskim biurze KPMG

@RY1@i02/2010/036/i02.2010.036.086.0010.001.jpg@RY2@

Krzysztof Ciołek, menedżer w krakowskim biurze KPMG

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości. Powstaje ona automatycznie, z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia pierwszej, odrębnej własności lokalu w danej nieruchomości. Wspólnocie mieszkaniowej przysługuje zdolność do czynności prawnych. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Nabyte prawa stanowią majątek jej członków objęty współwłasnością.

Podejmując czynności zarządu, wspólnota może rozporządzać środkami pochodzącymi z zaliczek na poczet kosztów zarządu, pożytkami i innymi dochodami przynoszonymi przez nieruchomość wspólną. Powyższe przesądza, że na gruncie ustawy o VAT wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, utworzona na podstawie ustawy o własności lokali, może być traktowana jako samodzielny podatnik VAT.

W konsekwencji wspólnota, prowadząc działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, np. w związku ze świadczeniem usług najmu, usług zarządzania, co do zasady, ma obowiązek dokonania zgłoszenia rejestracyjnego dla celów tego podatku, składania deklaracji podatkowych oraz zapłaty w terminie należnego VAT. Wspólnota jako czynny podatnik VAT będzie miała również prawo do odliczenia podatku naliczonego od dokonywanych zakupów na zasadach ogólnych, tj. pod warunkiem wykazania związku dokonanego zakupu z działalnością opodatkowaną VAT.

Organy podatkowe twierdzą, że skoro właściciel lokalu jest zarazem członkiem wspólnoty, to ta sama wspólnota nie może dokonywać na rzecz swoich członków odpłatnego świadczenia usług lub odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Wspólnota nie może bowiem świadczyć usług (dokonywać dostaw) dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty, które nie podlega opodatkowaniu VAT. Takie stanowisko oznacza, że wspólnota mieszkaniowa, obciążając członków wspólnoty - właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości (np. kosztami mediów, sprzątania, wywozu śmieci), nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty, i to niezależnie od tego, jaki jest status podatkowy wspólnoty czy członków wspólnoty (por. m.in. Urząd Skarbowy Warszawa-Mokotów w postanowieniu z 26 czerwca 2007 r., nr 1433/NG/GV /443-72/2007/LŚ; dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 26 lutego 2008 r., nr IP-PP2-443-166/08-2/PW, dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 28 marca 2008 r., nr ITPP2/443-24B/08/RS). Takie podejście oznacza, z jednej strony, że wszelkie rozliczenia dokonywane między wspólnotą a jej członkami, np. z tytułu rozliczenia mediów, nie będą dokumentowane fakturą VAT. Z drugiej jednak strony, wspólnota nie będzie miała prawa do odliczania tej części podatku naliczonego, która dotyczy zakupów wykorzystywanych na potrzeby członków wspólnoty. Na zmianę podejścia organów podatkowych do powyższego problemu może wpłynąć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2009 r. (sygn. akt I FSK 88/08). Sąd uznał w nim, że wspólnota nie kupuje mediów dla siebie, ale działa w imieniu właścicieli. Odsprzedaje je poszczególnym właścicielom, w związku z czym na żądanie właściciela ma obowiązek wystawienia faktury VAT. Nie są to więc rozliczenia wewnątrz wspólnoty i nie można ich traktować jako czynności na rzecz samych siebie, niepodlegających regulacjom ustawy o VAT. Wydaje się, że ten wyrok otwiera jedynie możliwość refakturowania z VAT poszczególnych usług czy towarów w sytuacji, gdy nabywca - członek wspólnoty - takiej formy rozliczenia zażąda, nie oznacza jednak automatycznie konieczności obciążania VAT wszelkich rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).