Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży firmowej nieruchomości

@RY1@i02/2011/010/i02.2011.010.086.006b.001.jpg@RY2@

Bartosz Bogdański doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Przy klasyfikacji należy przede wszystkim mieć na uwadze cel i okoliczności transakcji oraz jakie składniki wchodzą w skład (ze szczególnym uwzględnieniem, czy wraz ze składnikami majątku przechodzą na nabywcę zobowiązania i należności oraz czy następuje transfer pracowników). Sprzedaż kilku elementów majątku, mimo że pozornie mogłaby zostać zakwalifikowana jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to jak zauważa się w doktrynie i orzecznictwie, istotne znaczenie przy dokonywaniu określonej czynności ma faktyczne spełnienie określonych wymogów (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 4 listopada 2010 r., nr IPPP2/443-691/10-3/MM). Z drugiej jednak strony, sprzedaż poszczególnych części składowych majątku na rzecz tego samego podmiotu, która w rzeczywistości prowadzi do zbycia całego przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części, może zostać uznana za jedną transakcję, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo. W ten sposób do sprawy podszedł Sąd Najwyższy w wyroku z 20 grudnia 2001 r. (sygn. akt III RN 163/00), w którym stwierdził, że na gruncie przepisów ustawy o podatków od towarów i usług "sprzedaż przedsiębiorstwa" zachodzi "niezależnie od tego, czy cel ten jest realizowany w drodze jednej czynności prawnej mającej za przedmiot wszystkie składniki przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 55 [1] kodeksu cywilnego, czy też w drodze wielu kolejnych czynności prawnych". Mimo że wyrok ten zapadł na gruncie nieobowiązującej już ustawy o VAT, to ta teza pozostaje aktualna.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży udziału we współwłasności i rozbieżnościach interpretacyjnych w związku z tym powstających trzeba wskazać, że stanowisko zajmowane nierzadko przez sądy administracyjne, zgodnie z którym sprzedaż udziału we współwłasności ułamkowej nieruchomości należy traktować jako usługę, może przysparzać podatnikom wiele problemów przy rozliczaniu takiej transakcji w praktyce. Po pierwsze, w świetle tego stanowiska pojawia się kwestia możliwości zastosowania przy takiej transakcji zwolnień przewidzianych dla dostaw nieruchomości. Po drugie, skutki podatkowe mogą różnić się w zależności od tego, czy dochodzi do nabycia nieruchomości w wyniku wykupu całości udziałów od kilku współwłaścicieli, czy też następuje zakup nieruchomości od jednego właściciela. Z ekonomicznego punktu widzenia są to dwie tożsame transakcje, których skutkiem jest nabycie praw do nieruchomości, jedyną różnicą jest ich odmiennie traktowanie na gruncie ustawy o VAT.

EM