Pierwsze zasiedlenie może dotyczyć części budowli

Przedsiębiorca nabył nieruchomość, na którą składa się działka gruntu oraz znajdujący się na niej budynek, w którym mieścił się bank. Sprzedaż tej nieruchomości była zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Przedsiębiorca planuje przebudowę i nadbudowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku biurowego. W ich wyniku zostanie wyodrębnionych 21 lokali mieszkalnych na sprzedaż oraz 9 lokali usługowych wraz z zapleczem sanitarnym na sprzedaż lub pod wynajem. Kondygnacja podziemna mieści pomieszczenia techniczne, lokal na bankomat itd. Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych nie przekracza 150 m². Od robót rozbiórkowych i nakładów inwestycyjnych związanych z przebudową i nadbudową budynku podatnik odlicza VAT.

Przedsiębiorca chciałby wiedzieć, czy w związku z wynajmem lokalu na bankomat pierwsze zasiedlenie dotyczy całej nieruchomości czy tylko tego lokalu? Czy sprzedaż wyodrębnionych lokali będzie opodatkowana VAT według stawki 23 proc. dla lokalu usługowego i 8 proc. dla lokali mieszkalnych? Czy przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę naliczonego w ramach inwestycji?

Artykuł 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Ustawodawca wyraźnie wskazuje, że pierwsze zasiedlenie może dotyczyć zarówno budowli, budynków lub ich części. Oddanie więc do użytkowania jedynie części budynku (lokalu) czy budowli w wykonaniu czynności opodatkowanych (tj. na podstawie umowy najmu) nie stanowi o tym, że cały budynek lub budowla zostały zasiedlone. Zatem w dniu, kiedy nastąpi odbiór lokalu, w którym zainstalowany został bankomat przez najemcę, dojdzie do pierwszego zasiedlenia tego lokalu. Z kolei zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, a podstawowa stawka podatku wynosi obecnie 23 proc. Jednak przepisy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie. I tak art. 41 ust. 12 ustawy o VAT dopuszcza stosowanie 8-proc. stawki do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Z kolei do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m², oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Jak z tego wynika, 8-proc. stawkę VAT można stosować do dostawy lokali mieszkalnych, służących zaspokajaniu mieszkaniowych potrzeb społeczeństwa. Nie ma natomiast zastosowania do dostawy lokali użytkowych, które będą opodatkowane 23-proc. stawką VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje zasadniczo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zarówno sprzedaż nowych lokali mieszkalnych, jak i sprzedaż lub wynajem lokali użytkowych są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu, zatem w stosunku do mających powstać lokali mieszkalnych i użytkowych przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

z 24 maja 2013 r., nr IPTPP4/443-102/13-8/BM

Oprac. Ewa Ciechanowska