Definicja terenu budowlanego zakończy spór o VAT

Nowelizacja ustawy o VAT z 7 grudnia 2012 r. (Dz.U. z 2013 r., poz. 35) ma szansę zakończyć wieloletnie wątpliwości odnośnie do sposobu określania przeznaczenia nieruchomości niezabudowanej dla celów VAT. Co jest źródłem tych wątpliwości?

Obowiązujące przepisy ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) w zakresie obrotu nieruchomościami są bardzo nieprecyzyjne, co częściowo wynika z braku definicji stosowanych pojęć w tym względzie. Prowadzi to do licznych wątpliwości interpretacyjnych i sporów między podatnikami a organami podatkowymi. Jednym z obszarów tych wątpliwości jest określenie skutków podatkowych dostawy nieruchomości niezabudowanej. Przypomnijmy, że obecnie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia z opodatkowania VAT "dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę". Pomijając niejasne pojęcie terenu niezabudowanego, główny problem ze stosowaniem powyższego przepisu wynika z tego, iż omawiana ustawa nie wskazuje, w jaki sposób ustalić budowlany charakter lub budowlane przeznaczenie nieruchomości.

A czy przepisy unijne nie są w tym względzie pomocne?

Jak wspomniałem, przepisy ustawy o VAT nie zawierają koniecznych wskazówek w tym względzie. Nie jest też szczególnie pomocna Dyrektywa 2006/112/WE Rady w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, określająca zasady opodatkowania VAT w krajach UE. Zgodnie z art. 12 ust. 3 tej dyrektywy teren budowlany oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Dyrektywa pozostawia więc kwestię definiowania przedmiotu opodatkowania w tym względzie państwom członkowskim.

Który zatem przepis znowelizowanej ustawy o VAT może zakończyć wspomniane wątpliwości?

Nowelizacja przepisów ustawy o VAT, które zaczną obowiązywać od 1 kwietnia 2013 r., wprowadza definicję terenu budowlanego oraz rezygnuje z dotychczasowego pojęcia terenu przeznaczonego pod zabudowę w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zwolnieniu z opodatkowania będzie od tej daty podlegała dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Terenem budowlanym będzie grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja ta jest zbieżna z obecną praktyką, w której przeznaczenie danego terenu niezabudowanego jest, co do zasady, identyfikowane na podstawie wskazanych dokumentów.

Jednak dla wielu takich nieruchomości wciąż nie ma miejscowych planów.

Właśnie, wiele nieruchomości niezabudowanych znajduje się na terenach, dla których nie zostały wydane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. I dla tych nieruchomości wprowadzana nowelizacja przepisów o VAT będzie miała zasadnicze znaczenie. Skoro definicja terenu budowlanego będzie definiowana poprzez zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, to w przypadku braku tych dokumentów, w mojej ocenie, należy uznać, że dany teren nie spełnia przesłanek definicji.

I co wtedy? Czy dostawa niezabudowanej nieruchomości powinna być opodatkowana, czy zwolniona?

Jeżeli przedmiotem dostawy będzie grunt, który nie spełnia definicji terenu budowlanego, transakcja powinna być zwolniona z opodatkowania VAT.

Warto podkreślić, że w obecnej praktyce, z uwagi na brak jednoznacznej definicji, charakter nieruchomości określany jest również za pomocą danych ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów, jeżeli brak miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Zasadność stosowania każdego z tych dokumentów dla celów VAT budzi liczne wątpliwości i jest przedmiotem wielu orzeczeń sądów administracyjnych. Przykładowo NSA w poszerzonym składzie siedmiu sędziów wydał 17 stycznia 2011 r. orzeczenie (sygn. akt I FPS 8/10), w którym stwierdził brak podstaw do stosowania danych ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla celów określania przeznaczenia nieruchomości w VAT. Jednocześnie NSA wskazał, że wiążące powinny być w takiej sytuacji zapisy ewidencji gruntów i budynków. Niemniej, mimo wagi powyższego orzeczenia, praktyka organów podatkowych wciąż nie jest w tej kwestii ujednolicona.

A co z dostawą nieruchomości zabudowanych?

Nowelizacja przepisów o VAT, wprowadzająca definicję terenu budowlanego, ma szanse zlikwidować najistotniejsze wątpliwości dotyczące zasad ustalania charakteru nieruchomości niezabudowanych. Pozostaje wyrazić żal, że ustawodawca nie uznał za stosowne wprowadzenia analogicznych zmian w przepisach o VAT dotyczących dostawy nieruchomości zabudowanych. Ustalenie bowiem, czy dany teren jest niezabudowany, czy też istnieją na nim naniesienia w postaci budynków oraz, w szczególności, budowli, jest kluczowe dla określenia skutków podatkowych w VAT danej transakcji. Brak jednoznacznej definicji budynku, budowli lub ich części prowadzi do wielu istotnych wątpliwości interpretacyjnych, przekładających się na ryzyko podatkowe oraz ekonomiczne.

@RY1@i02/2013/009/i02.2013.009.07100070h.803.jpg@RY2@

Fot. Robert Gardzinski/materiały prasowe

Wojciech Kotowski, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg

@RY1@i02/2013/009/i02.2013.009.07100070h.804.jpg@RY2@

Rozmawiała Ewa Ciechanowska