Nie każda sprzedaż działek jest opodatkowana

W 1993 roku podatnik kupił pięć działek rolnych o łącznej powierzchni 2,4394 ha. Pierwszą działkę, o pow. 0,32 ha, nabył w drodze umowy sprzedaży z 9 marca 1993 r. od osoby fizycznej. Pozostałe cztery działki, o pow. 2,19 ha, kupił od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa na mocy umowy sprzedaży z 2 lipca 1993 r. Były to działki niezabudowane. W tym czasie podatnik uzyskał uprawnienia rolnicze, gdyż zakup nieruchomości miał być podstawą utworzenia gospodarstwa rolnego.

Niestety, na skutek niskiej klasy gleby, grunty V i VI klasy, produkcja stała się nieopłacalna i podatnik jej zaprzestał. W roku 2008 na mocy decyzji burmistrza dokonano podziału nieruchomości na 13 działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Czy w wyniku sprzedaży 13 działek podatnik będzie musiał rozliczyć VAT?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak i wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu VAT, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Przez dostawę rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę podlega opodatkowaniu VAT. Aby podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem VAT.

Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje też czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem dostawa towarów (w naszym przypadku gruntów) podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Ponadto działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży.

Zatem sprzedaż działek przez podatnika nie stanowi działalności gospodarczej gdyż transakcja nie ma charakteru zarobkowego, lecz związana jest z przysługującym mu prawem do rozporządzania własnym majątkiem, albowiem brak jest przesłanek do uznania działań podatnika za działalność handlowca. Wynika to z faktu, że podatnik nabył działki do majątku osobistego i nie zamierzał ich dalej odsprzedawać. Grunt został nabyty w celu prowadzenia produkcji rolniczej, a produkty rolne otrzymane z uprawy tego gruntu wykorzystywał na własne potrzeby. Działki nie były nigdy wykorzystywane przez podatnika do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem ich zbycie nie podlega opodatkowaniu VAT.

@RY1@i02/2010/016/i02.2010.016.086.004a.001.jpg@RY2@

Marek Wojda, doradca podatkowy współpracujący z Baker & Mckenzie

O tym, czy sprzedaż przez osobę fizyczną działek pod zabudowę podlega VAT, decyduje okoliczność, czy w odniesieniu do tej czynności osoba ta działa w charakterze podatnika VAT. Należy rozróżnić dwie sytuacje. Nie podlega opodatkowaniu VAT sprzedaż nieruchomości należącej do majątku osobistego, gdyż wówczas sprzedający nie działa jako podatnik (por. C-291/92 Armbrecht). Nie jest istotne, czy sprzedawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT (z tytułu innych czynności), ani też czy nieruchomość jest sprzedawana w całości lub po podziale na mniejsze działki (zob. wyrok NSA, sygn. akt I FPS 3/07). Jeżeli jednak sprzedawana nieruchomość stanowiła składnik majątku służącego prowadzeniu działalności (w tym np. działalności rolniczej) i nie została wcześniej przekazana do majątku prywatnego, sprzedawca działa w charakterze podatnika, a transakcja podlega opodatkowaniu. W praktyce, w danych okolicznościach faktycznych dokonanie takiego rozróżnienia może być problematyczne. Warto wówczas wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej, szczegółowo opisując we wniosku sposób nabycia i dotychczasowego wykorzystywania nieruchomości.