Sprzedaż niezabudowanego gruntu rolnego bez VAT

W 2009 r. w formie przetargu ustnego nieograniczonego została zbyta nieruchomość gruntowa niezabudowana, nieuzbrojona w urządzenia infrastruktury technicznej o powierzchni 0,3380 ha. Na tę działkę nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Jednak zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość ta położona jest w strefie osadnictwa wiejskiego. Do ceny nieruchomości został doliczony należny VAT w wysokości 22 proc. Jednocześnie zgodnie z przepisami ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647) działka ta kwalifikuje się na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Czy VAT został słusznie doliczony, czy należy go zwrócić kupującemu?

Izba skarbowa udzieliła odpowiedzi na podstawie stanu prawnego obowiązującego w 2009 roku.

Grunt spełnia definicję towaru, a jego sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Stawka VAT wynosi 22 proc. Obok stawki podstawowej przepisy ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.; dalej ustawa o VAT) oraz przepisy wykonawcze do niej przewidują stawki obniżone oraz zwolnienie z podatku.

Zakres i zasady zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały m.in. w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT (w brzmieniu obowiązującym w 2009 roku). I tak zwolniona z podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Oznacza to, że generalnie opodatkowane VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę, są zwolnione z VAT.

Należy zauważyć, że ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 9, posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie tylko jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Dopiero w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązują plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się ewidencją gruntów i budynków.

W analizowanej sprawie sprzedaż przez gminę nieruchomości niezabudowanej korzysta ze zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że zbywana nieruchomość to teren niezabudowany, dla którego nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które to dokumenty wskazywałyby, że przedmiotowe grunty są terenami przeznaczonymi pod zabudowę. Z kolei w ewidencji gruntów i budynków działka została sklasyfikowana jako grunty rolne.

Zatem podatek od sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej został przez gminę naliczony niesłusznie.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 września 2012 r. (nr ILPP1/443-1002/11/12-S4/KG).

KOMENTARZ EKSPERTA

Przedmiotowa interpretacja jest wynikiem ugruntowanej linii orzeczniczej w zakresie oceny przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę. Wbrew tendencjom organów, próbujących ustalać przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę wyłącznie na podstawie studium, sądy stoją na stanowisku, że wyłącznie przepisy prawa mogą decydować o przeznaczeniu nieruchomości pod zabudowę i tym samym o opodatkowaniu jej VAT lub zwolnieniu od tego podatku. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa, a tym samym nie może wpływać na sytuację prawną podatników, w tym decydować o zasadach opodatkowania działek. Tu należy pamiętać, iż przedmiotem opodatkowania, zgodnie z ugruntowaną linią orzecznictwa, jest pojedyncza działka. Nawet jeśli jedna księga wieczysta obejmuje kilka działek, to   zasady opodatkowania VAT powinniśmy ustalać dla poszczególnych działek.

Warto zwrócić uwagę, iż planowana nowelizacja ustawy o VAT wprowadza definicję terenów budowlanych, jednak nie rozszerzy ona zakresu opodatkowania. Nadal będziemy ustalać na podstawie ewidencji gruntów i budynków, które tereny są budowlane, zaś na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, które tereny są przeznaczone pod zabudowę.

@RY1@i02/2012/195/i02.2012.195.07100040i.802.jpg@RY2@

Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy, partner w KNDP