Jaka stawka ma zastosowanie do refaktury za zużytą wodę

Przedsiębiorca prowadzący ośrodek wczasowo-wypoczynkowy zawarł umowę najmu z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na lokal gastronomiczny. Najemca uiszcza opłatę za najem na podstawie wystawionej faktury jednorazowo. Stawka VAT przy opłacie za najem wynosi 23 proc. Umowa najmu zawiera dodatkowe postanowienie: najemca ponosi częściowe koszty zużytej wody (50 proc.). Czy refaktura za wodę powinna uwzględniać stawkę podstawową?

Refaktura jest zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący między właściwym usługodawcą a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie w stanie nieprzetworzonym odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi. W opisanym przypadku należy rozstrzygnąć, czy koszty zużytej wody mogą stanowić przedmiot refakturowania.

Według dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, który w interpretacji z 26 kwietnia 2012 r. (nr IPTPP4/443-79/12-5/JM) zajmował się podobną sprawą, najemca odrębnie i niezależnie od czynszu, może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą usługi. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń prowadzących do realizacji określonego celu - najmu.

Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. W konsekwencji w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe, w tym opłaty za zużycie wody, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.

Ponadto z punktu widzenia usługobiorcy istotny jest zakup usługi najmu. Nie ma zatem podstaw prawnych, aby sztucznie rozdzielać jedną usługę najmu, tj. na usługę najmu i usługi obce (refakturowane), oraz stosować dla nich odrębne stawki VAT. Konsekwencje podatkowe powinny być przyporządkowane świadczeniu wiodącemu.

Tym samym ponoszone przez wynajmującego wydatki stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu na rzecz najemcy. Należy przy tym wskazać, że usługi te będą opodatkowane według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu.

Oznacza to, że podatnik, obciążając najemcę lokalu użytkowego kosztami zużytej wody, powinien do podstawy opodatkowania włączyć jej wartość. Jednocześnie do całości świadczonej usługi najmu należy zastosować stawkę właściwą dla usługi zasadniczej - usługi najmu lokalu użytkowego, tj. stawkę VAT w wysokości 23 proc.

Ważne

Bez usługi podstawowej - usługi najmu - odsprzedaż mediów utraciłaby swój sens

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 29, 41 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).