Jakie skutki podatkowe wiążą się z ustanowieniem hipoteki

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega ustanowienie hipoteki. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub z chwilą zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Obowiązek podatkowy ciąży na składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki.

Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Stawki podatku od ustanowienia hipoteki wynoszą:

● na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1 proc.,

● na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej - 19 zł.

Zastosowanie stawki PCC nie jest uzależnione od rodzaju ustanowionej hipoteki, lecz od tego, czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką istnieje i jej wysokość jest znana, czy też wysokości tej wierzytelności ustalić nie można (czyli od rodzaju zabezpieczonej wierzytelności).

Skoro ustanowiona przez bank hipoteka będzie zabezpieczała wierzytelności o wysokości nieoznaczonej, należy zastosować stawkę podatku w wysokości - 19 zł.

Art. 1, 3, 6, 7 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Zobowiązanie podatkowe przedawnia się w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Odsetki, które są ściśle związane z istnieniem zaległości podatkowej, również - tak jak zobowiązanie podatkowe - ulegają przedawnieniu. Od tej zasady ustawodawca przewidział wyjątek, zgodnie z którym przedawnieniu nie ulegają zobowiązania podatkowe zabezpieczone m.in. hipoteką.

Jednak po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki. Z kolei odsetki za zwłokę od zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką lub zastawem skarbowym są naliczane do dnia upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego, włącznie z tym dniem.

Odsetki za zwłokę od zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką - podobnie jak należność główna - nie ulegają przedawnieniu, jednak naliczane są tylko do dnia upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego, włącznie z tym dniem.

Oznacza to, że podatnik jako dłużnik hipoteczny zobowiązany jest do zapłaty na rzecz urzędu skarbowego kwoty należności głównej wynikającej z zobowiązania podatkowego zabezpieczonego hipoteką oraz kwoty odsetek za zwłokę naliczonych do dnia przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Art. 70 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.).

Podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn stanowi czysta wartość. Długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Wobec tego można uznać, że pojecie "długi" obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, łącznie z roszczeniami z tytułu poczynionych przez nabywcę nakładów na nabytą nieruchomość. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. Natomiast ciężarem jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

W analizowanej sprawie ustanowiona na nieruchomości hipoteka w przypadku umowy darowizny bezspornie stanowi obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów. Dla ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia, bowiem wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Jeżeli wartość hipoteki będzie równa wartości przedmiotu darowizny lub ją przekroczy, to zawarcie takiej umowy nie będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku od spadków i darowizn. W przeciwnym wypadku darowizna od osoby zaliczanej do III grupy podatkowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.).

Hipoteka ma charakter hipoteki łącznej, jeżeli kilka nieruchomości jest obciążonych w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności w taki sposób, że każda nieruchomość gwarantuje zapłatę całej wierzytelności, a wierzyciel ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie dochodził zaspokojenia. Nazwa tej hipoteki nie powinna wprowadzać w błąd, ponieważ wbrew jej brzmieniu nie oznacza, że mamy do czynienia z jedną hipoteką. W takim przypadku mamy bowiem do czynienia z tyloma hipotekami, ile jest przedmiotów (np. nieruchomości), na których dokonano zabezpieczenia (które obciążono hipoteką). W Polsce nie przyjęła się konstrukcja jednej hipoteki obciążającej kilka nieruchomości, lecz wielość hipotek, tj. tyle, ile jest nieruchomości obciążonych, zabezpieczających jedną wierzytelność.

W naszym przykładzie zostały ustanowione cztery hipoteki obciążające cztery nieruchomości, czyli występują cztery przedmioty podlegające opodatkowaniu. Nie ma znaczenia, że ustanowienie hipoteki służy zabezpieczeniu tej samej wierzytelności.

Skoro przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi czynność ustanowienia hipoteki, to w naszym przypadku ustanowiono cztery hipoteki na zabezpieczenie tej samej wierzytelności. Wobec tego należy wyliczyć wysokość podatku - osobno dla każdej hipoteki. Należy też złożyć cztery deklaracje PCC-3 dotyczące ustanowienia czterech hipotek (stawka podatku 19 zł dla każdej z tych hipotek zabezpieczających wierzytelności o wysokości nieustalonej, tj. 4 x 19 zł).

Art. 1, 3, 7 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają również umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Podstawę opodatkowania stanowi w tym przypadku wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego. Obowiązek podatkowy przy umowie darowizny powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnych, tj. w dniu zawarcia umowy darowizny i ciąży na obdarowanym.

Stawki podatku od umów darowizny wynoszą przy przeniesieniu własności nieruchomości 2 proc. Jednakże w przypadku gdy umowa darowizny nie wiąże się z przejęciem przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań osoby darującej, to nie będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

A zatem w opisanej sprawie umowa darowizny nie będzie wiązała się z przejęciem przez podatniczkę długów darczyńcy (rodziców), a więc nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Art. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl