Czy o wysokości podatku od nieruchomości może decydować rzeczywista powierzchnia lokalu, czy wykazana w ewidencji

Podatnik nie zgadza się z wymierzoną przez organ samorządowy kwotą podatku od nieruchomości. Problem się pojawił, ponieważ urzędnicy ustalili ten podatek na podstawie danych zawartych w gminnej ewidencji nieruchomości, podczas gdy faktyczna powierzchnia lokalu czy budynku jest inna. Na jakiej podstawie powinna być ustalona właściwa kwota podatku?

ODPOWIEDZI UDZIELAJĄ

Urząd Miasta Krakowa

Stosownie do art. 6 ust. 6 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.) osoby fizyczne są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informacje o nieruchomościach sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego.

Organ podatkowy wysokość zobowiązania podatkowego ustala na podstawie złożonej przez podatnika informacji o nieruchomościach osób fizycznych IN-1 (wykazu nieruchomości), ma równocześnie prawo zweryfikować dane wykazane w informacji przez podatnika z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 193, poz. 1287 z późn. zm.) podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Deweloper co do zasady nie dostarcza dokumentacji w celu naliczenia podatku od nieruchomości. Taka ewentualność zaistnieje wtedy, gdy np. w nieruchomości występują części wspólne, które podlegają opodatkowaniu, a podatnik w informacji o nieruchomości (IN-1) ich nie wykazuje. Wówczas zachodzi konieczność zwrócenia się do dewelopera o udostępnienie takich danych.

Istnieją przypadki, kiedy powierzchnia użytkowa budynku nie pokrywa się z danymi w dokumentacji (np. z danymi zawartymi w akcie notarialnym czy zapisem w księgach wieczystych), ale pokrywa się z faktycznym pomiarem dokonanym przez podatnika. Chodzi tu o powierzchnię użytkową (jej definicja w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jest inna niż w przepisach prawa budowlanego) pomieszczeń budynku o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m, którą zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., jeżeli zaś wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

dyrektor Wydziału Podatków i Opłat Urzędu Miasta Krakowa

EKSPERT RADZI

Jakie wyroki sądów mogą być pomocne dla podatnika

@RY1@i02/2013/189/i02.2013.189.071001200.805.jpg@RY2@

Andrzej Pośniak, partner w kancelarii CMS Cameron McKenna

Problem znaczenia ewidencji dla ustalenia wysokości podatku od nieruchomości stanowi jedną z istotnych kwestii podejmowanych przez sądy administracyjne. Dyskusja odnosi się zarówno do wyliczenia wysokości podatku od nieruchomości, jak i do klasyfikacji budynku w celu zastosowania określonej stawki podatku. W tym zakresie w orzecznictwie podkreślany jest wpływ art. 21 ust.1 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (u.p.g.k.), który stanowi, iż podstawę wymiaru podatków i świadczeń stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Takie sformułowanie spowodowało w praktyce dość rozszerzające zastosowanie ewidencji przez sądy administracyjne.

Z uwagi na rozbieżności regulacyjne w orzecznictwie zarysowały się dwa poglądy - pierwszy pogląd sugeruje, że ewidencja ma kluczowe znaczenie dla przyjęcia określonej stawki opodatkowania drugi, wskazujący na pomocnicze znaczenie ewidencji, podkreśla natomiast znaczenie faktycznych ustaleń organu w postępowaniu podatkowym w kwestii ustalenia wysokości podatku.

Zgodnie z pierwszym poglądem kluczowe znaczenie ma ewidencja gruntów i budynków, co jest spowodowane odwołaniem się do wspomnianego już art. 21 ust. 1 u.p.g.k. Wskazują na to liczne wyroki, w tym WSA Krakowie z 3 grudnia 2008 r. (sygn. akt I Sa/Kr 1021/09) stanowiący, że "organ podatkowy nie jest uprawniony do dokonywania samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku, gdy istnieją odpowiednie zapisy w ewidencji gruntów i budynków". Ponadto jak wskazuje NSA w wyroku z 30 czerwca 2009 r. (sygn. akt II FSK 1411/07), organ podatkowy nie powinien dokonywać samodzielnej klasyfikacji budynku na cele podatkowe, lecz odwoływać się do odpowiednich zapisów w ewidencji gruntów i budynków. Wyrok wskazuje pierwszeństwo ewidencji dla klasyfikacji budynku dla celów podatkowych, podkreślając, że dopiero w razie braku wpisania budynku do ewidencji, organ podatkowy ma prawo i obowiązek sklasyfikowania budynku na cele podatkowe w prowadzonym postępowaniu, bazując na dokumentacji budowlanej. Podkreślają to w swoich wyrokach zarówno NSA, jak i WSA, w tym WSA w Poznaniu z 15 grudnia 2010 r. (sygn. akt III Sa/Po 357/10) stwierdzający ponadto, iż w przypadku braku dokumentacji budowlanej organ podatkowy powinien powołać biegłego w celu wydania opinii o budynku. Pogląd powyższy podkreśla prymat ewidencji gruntów i budynków oraz subsydiarny charakter dokumentacji budowlanej na cele ustaleń podatkowych.

Zgodnie z drugim poglądem istotne znaczenie ma faktyczne użytkowanie budynku, natomiast dane ewidencyjne nie mają przesądzającego znaczenia dla klasyfikacji budynku na cele podatkowe. Zgodnie z tym poglądem dla prawidłowej klasyfikacji budynku istotne jest nie tylko zbadanie dokumentacji budowlanej obiektu, danych z ewidencji, "ale przede wszystkim okoliczności związanych z jego faktycznym użytkowaniem" (wyrok WSA w Szczecinie z 23 czerwca 2010 r. sygn. akt I SA/Sz 277/10).

W rzeczywistości organy podatkowe najczęściej opierają się na ewidencji gruntów i budynków. Orzecznictwo podatkowe również wskazuje na istotne znaczenie tego źródła danych. Sytuacja ta jest głównie spowodowana literalną interpretacją przepisów prawa oraz ekonomią postępowania organów podatkowych, które uważają ewidencję za istotne narzędzie przyspieszające oraz ograniczające rozległość postępowania. Wymaganie od organów każdorazowego liczenia powierzchni użytkowej wydaje się nierealne i kontrowersyjne w świetle postanowień ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wreszcie, dane wpisane do ewidencji gruntów i budynków co do zasady powinny być prawidłowe. Nie zmienia to jednak faktu, iż w wielu przypadkach tak nie jest. W efekcie w praktyce zdarzają się sytuacje, w których podatek płacony jest od powierzchni z ewidencji, a nie różniącej się od niej, faktycznej powierzchni użytkowej budynków.

Podatnik, który nie zgadza się z ustaleniami organu, ma prawo, zgodnie z art. 123 Ordynacji podatkowej, do czynnego udziału w postępowaniu oraz może przed wydaniem decyzji wypowiedzieć się w kwestii zebranych dowodów oraz zgłoszonych żądań. Może on wtedy przedstawić za pomocą odpowiedniej dokumentacji właściwy stan faktyczny budynku.

@RY1@i02/2013/189/i02.2013.189.071001200.806.jpg@RY2@

Tomasz Ożdziński partner w Zespole ds. Nieruchomości TPA Horwath

Ustalenie poprawnej wysokości podatku od nieruchomości jest zasadniczo efektem działań podatnika - osoby fizyczne zobowiązane są do złożenia właściwemu organowi informacji, na podstawie których organ ten w drodze decyzji ustala należny podatek, a osoby prawne same zobowiązane są do złożenia deklaracji podatkowych, w których muszą określić przedmiot i zasady jego opodatkowania. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, przesuwając ciężar ustalenia właściwych podstaw opodatkowania na podatnika, zobowiązuje go również do skorygowania podanych informacji, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystania przedmiotu opodatkowania lub jego części.

Ustawa zawiera regulacje dotyczące określenia podstawy opodatkowania, gdzie dla gruntów jest to ich powierzchnia, dla budynków - powierzchnia użytkowa, a dla budowli wartość. Najwięcej kontrowersji pojawia się w przypadku ostatnich dwóch przedmiotów, przy czym w stosunku do budowli są dość precyzyjne zasady ustalania wartości, a w przypadku sporu - o wartości tej ostatecznie stanowi biegły. Zgodnie z ustawą powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, przy czym za kondygnację uznaje się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe; powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnie tę pomija się. Dla potrzeb wymiaru i poboru podatku od nieruchomości organy podatkowe prowadzą ewidencję podatkową w systemie informatycznym. W praktyce organy bardzo chętnie się do niej odwołują, czasami nie biorąc pod uwagę, iż informacje tam zawarte nie są poprawne na gruncie przepisów podatkowych.

Orzeczenia NSA mogą czasami tylko pogłębiać wątpliwości. W wyroku NSA z 5 marca 2013 r. (sygn. akt II FSK 1399/11) sąd uznał, że kartoteka budynku może służyć do ustalenia wymiaru podatku i ma wręcz wymiar nadrzędny w stosunku do faktycznych informacji podanych przez podatnika. Podejście to jest niewłaściwe, gdyż prowadzi do sprzecznego z ustawą sposobu wymiaru podatku. Prawidłowe zaś jest stanowisko zawarte w wyroku z 11 lipca 2012 r. (sygn. akt II FSK 2632/10), gdzie NSA uznał, że organy podatkowe muszą ustalić zobowiązanie podatkowe na podstawie faktycznego stanu budynków i gruntów, a nie opierając się wyłącznie na danych pochodzących z urzędniczej ewidencji; ta może być bowiem nie zawsze zgodna z rzeczywistością.

Dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości kluczowy jest rzeczywisty stan przedmiotu opodatkowania, który powinien być prawidłowo podany przez podatnika. Oczywiście wymaganie od organów weryfikacji tych danych w każdym przypadku może nie być możliwe. Niemniej jednak, w razie wątpliwości co do prawidłowości podanych przez podatnika informacji w tym zakresie organy powinny podjąć czynności mające na celu ustalenie rzeczywistych danych. Dlatego słuszna jest również teza zawarta w wyroku NSA z 29 marca 2012 r. (sygn. akt II FSK 1861/10), że organy podatkowe mogą wznowić postępowanie w zakresie określenia wysokości podatku od nieruchomości, jeśli uzyskają nowe dane faktyczne o nieruchomości podatnika (inne niż te wskazane przez niego w deklaracji).

Do ustalenia stanu faktycznego można stosować ewidencje i inne dowody. Należy jednakże pamiętać, iż posłużenie się jakąkolwiek dokumentacją budowlaną, w której jest określona powierzchnia użytkowa, nie zawsze jest właściwym podejściem, gdyż po pierwsze powinna to być dokumentacja powykonawcza (a nie projektowa), a po drugie powinna ona zostać sporządzona zgodnie z wymogami ustawy. W praktyce nadal wielu deweloperów stosuje różne zasady pomiaru powierzchni, a normy budowlane wielokrotnie odbiegają od odpowiednich zapisów na gruncie ustawy. W razie wątpliwości dotyczących podstawy i zasad ustalenia obowiązku podatkowego można zaangażować biegłego, podobnie jak w przypadku sporów co do wartości budowli. Opinia niezależnego eksperta (geodety, architekta, rzeczoznawcy majątkowego) wydaje się również najbardziej wiarygodnym dowodem na etapie postępowania podatkowego.

Oprac. Przemysław Molik