Podatnikiem jest zarządca

Wynajmujący nieruchomość (budynek, lokal) mają problemy z ustaleniem, kto powinien płacić podatek: właściciel czy najemca. Jeszcze większe trudności mają podmioty trwale zarządzające nieruchomościami, które mają podpisaną umową z właścicielem, czyli najczęściej gminą lub miastem. Odpowiedzi na te problemy znajdujemy w orzecznictwie sądów administracyjnych. Orzekają one, że podatnikami są właściciele nieruchomości, ale w przypadku nieruchomości samorządowych obowiązują szczególne zasady.

Jak wyjaśnia Małgorzata Boguszewska, konsultant w dziale podatków i opłat Alma Consulting Group Polska, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.), podatnikami są: właściciele nieruchomości, posiadacze samoistni nieruchomości, użytkownicy wieczyści gruntów lub w wyjątkowych sytuacjach posiadacze zależni nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

Jeśli więc wynajmujący podpisze umowę najmu budynku lub dzierżawy gruntu z ich właścicielem, którym nie jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, to podatnikiem podatku od nieruchomości będzie ich właściciel.

Sytuacja komplikuje się, gdy właścicielem budynku, lokalu lub gruntu jest jednostka samorządu terytorialnego i ustanawia ona trwałego zarządcę nieruchomości. W takim przypadku to na zarządcy, jako posiadaczu nieruchomości, ciąży obowiązek zapłaty podatku. Jak orzekł WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 2998/10), generalna zasada, zgodnie z którą podatek od nieruchomości obciąża jej właściciela, nie ma zastosowania do nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Małgorzata Boguszewska wyjaśnia, że w każdym przypadku gdy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży na podmiocie, który faktycznie włada nieruchomością na podstawie umowy zawartej z właścicielem lub z innego tytułu prawnego, czy też nawet bez takiego tytułu prawnego.

Jeśli trwały zarządca (posiadacz) wynajmuje budynek lub dzierżawi grunt, to podatnikiem jest dalej zarządca. Stanowisko takie potwierdził w wyrokach WSA w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 460/11) i NSA (sygn. akt II FSK 1009/05). Ważne jest jednak, aby prawo do władania nieruchomością było ustanowione przez właściciela nieruchomości. Jedynie w sytuacji, gdy najemca podpisałby umowę z właścicielem (jednostką samorządu terytorialnego), to na nim ciążyłby obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości.

Jeśli najemca podpisze umowę najmu budynku lub dzierżawy gruntu z ich właścicielem, osobą prywatną lub firmą, to właściciel będzie podatnikiem podatku od nieruchomości

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl