Zmiana niepozorna, a skutki znaczące

Nowelizacja ustawy - Prawo budowlane, wprowadzająca zmiany w definicji obiektu budowlanego, weszła w życie 28 czerwca 2015 r., lecz jej skutki w zakresie podatku od nieruchomości poznamy najwcześniej w 2016 r. Modyfikacja ta może spowodować inną kwalifikację obiektu jako budynku lub budowli, a to oznacza zasadniczą zmianę w wysokości opłacanego podatku od nieruchomości. ramka 2

Brak dyskusji i analizy skutków podatkowych ww. zmiany w toku procesu legislacyjnego niestety nie oznacza, że nowelizacja takich skutków nie wywoła. Przeciwnie, zmiana dotyczy co prawda jednej, ale kluczowej dla wyznaczenia zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości definicji obiektu budowlanego. tabela 1 Uwzględniając jej treści wydaje się, że nowelizacja może wywołać trzy rodzaje skutków w rozliczaniu podatku od nieruchomości przez przedsiębiorców:

1) zasadniczo neutralny - związany z dopisaniem do definicji warunku wzniesienia obiektu budowlanego z użyciem wyrobów budowlanych,

2) niekorzystny - ryzyko zwiększonego zakresu opodatkowania poprzez potencjalne objęcie podatkiem obiektów w budynkach, oraz

3) korzystny - ostateczne potwierdzenie, że w przypadku urządzeń technicznych mających części budowlane lub fundamenty tylko te ostatnie są budowlą opodatkowaną podatkiem od nieruchomości.

Wzniesienie z użyciem wyrobu budowlanego

Co istotne, do tej pory brak było w przepisach zastrzeżenia, że obiekt budowlany musi być wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Czy zatem nowa treść wprowadza ewidentną zmianę w zakresie definicji obiektu budowlanego? Niejednoznaczna i szeroka definicja wyrobu budowlanego nie daje niestety podatnikom ani organom podatkowym jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie.

Ocenę skutków uzupełnienia definicji obiektu budowlanego w powyższym zakresie utrudnia to, że dopisany wprost warunek wzniesienia obiektu budowlanego z użyciem wyrobów budowlanych był do tej pory dość oczywisty na gruncie prawa budowlanego, nawet mimo braku tak wyraźnego zastrzeżenia w przepisach.

Przede wszystkim jednak sprawę komplikuje niejednoznaczna i szeroka definicja wyrobu budowlanego zawarta w przepisach. Samo prawo budowlane stwierdza jedynie w art. 10, że "wyroby wytworzone w celu zastosowania w obiekcie budowlanym w sposób trwały o właściwościach użytkowych umożliwiających prawidłowo zaprojektowanym i wykonanym obiektom budowlanym spełnienie podstawowych wymagań, można stosować przy wykonywaniu robót budowlanych wyłącznie, jeżeli wyroby te zostały wprowadzone do obrotu lub udostępnione na rynku krajowym zgodnie z przepisami odrębnymi, a w przypadku wyrobów budowlanych - również zgodnie z zamierzonym zastosowaniem". Co więcej, właściwej definicji nie zawiera nawet ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 883 ze zm.) - odsyłając jedynie do przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 305/2011 z 9 marca 2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającego dyrektywę Rady 89/106/EWG (Dz.Urz. UE z 2011 r. L 8., r. 5). Dopiero to rozporządzenie unijne w art. 2 pkt 1 definiuje wyrób budowlany jako "każdy wyrób lub zestaw wyprodukowany i wprowadzony do obrotu w celu trwałego wbudowania w obiektach budowlanych lub ich częściach, którego właściwości wpływają na właściwości użytkowe obiektów budowlanych w stosunku do podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych". Jak widać, definicja opisowa nie wnosi istotnej treści normatywnej - wskazuje na trwałe wbudowanie wyrobów budowlanych i ich wpływ na właściwości użytkowe obiektów budowlanych. Ogólny charakter przytoczonej definicji potęgują przykładowe wyliczenia wyrobów budowlanych w załączniku nr 4 do rozporządzenia nr 305/2011 oraz w aktach wykonawczych do przepisów unijnych.

Powyższe wyliczenia - z jednej strony na tyle szczegółowe, że trudno zidentyfikować wyrób jednoznacznie niebudowlany, z drugiej wprowadzające katalogi otwarte - spełniają swoją rolę na gruncie prawa budowlanego, z założenia mającego objąć swoimi regulacjami wszelkie zamierzenia budowlane. Z perspektywy ustalenia zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie dają jednak jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, co z pewnością jest, a co nie jest obiektem budowlanym.

Trzeba również pamiętać, że warunek wzniesienia obiektu budowlanego z użyciem wyrobów budowlanych nie dotyczy urządzeń budowlanych, które nie są wprawdzie obiektami budowlanymi na gruncie prawa budowlanego, ale podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako budowle.

W efekcie dopisanie do definicji obiektu budowlanego warunku wzniesienia go z użyciem wyrobów budowlanych najpewniej wywoła skutek neutralny dla rozliczeń w podatku od nieruchomości. W niektórych przypadkach może jednak wesprzeć podatników w wyłączeniu składników majątku z opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Obiekty w budynkach

Modyfikacja definicji obiektu budowlanego wprowadziła również zastrzeżenie, że budynki, budowle i obiekty małej architektury wraz z "instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem" są jednym obiektem budowlanym.

Przed nowelizacją prawa budowlanego obiekt budowlany stanowił budynek wraz z "instalacjami i urządzeniami" - bez doprecyzowania, o jakie instalacje czy urządzenia chodzi. I właśnie na tej podstawie rozstrzygając spory podatników z organami podatkowymi o opodatkowanie obiektów w budynkach - jako budowli niezależnych od samego budynku - sądy administracyjne co do zasady przyjmowały, że "budowle w budynkach" nie podlegają opodatkowaniu. Zdarzały się wprawdzie pojedyncze wyroki dopuszczające opodatkowanie obiektów w budynkach jako budowli, ale zazwyczaj dotyczyło to zbiorników czy fundamentów pod maszyny w budynku. W większości przypadków sądy administracyjne przyjmowały jednak, że sam fakt położenia obiektów w budynku przesądza o braku możliwości ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Nowelizacja wprowadziła tu zatem istotną zmianę - ograniczając elementy budynku jako obiektu budowlanego wyłącznie do instalacji i to tylko takich, które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeżeli zatem dany obiekt nie będzie mógł być uznany za taką instalację, to nie będzie tworzył wraz z budynkiem jednego obiektu budowlanego. W praktyce może to powodować ryzyko opodatkowania np. linii produkcyjnych, co do których nikt przed nowelizacją się nie zastanawiał, czy stanowią budowle opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Jednocześnie zgodnie z definicją budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych budowlą opodatkowaną podatkiem od nieruchomości jest "obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem".

Na gruncie nowej definicji obiektu budowlanego uznanie zatem, że dany obiekt nie jest instalacją zapewniającą możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem, przy jednoczesnym zakwalifikowaniu go do jednej z kategorii budowli jako obiektu budowlanego, może oznaczać konieczność opodatkowania go podatkiem od nieruchomości - jako budowli.

Dostrzegając wagę zagadnienia, głos w sprawie zajęło Ministerstwo Finansów. W odpowiedzi z 6 maja 2015 r. na interpelację poselską stwierdzono wprawdzie, że zasadniczym celem uchwalonej nowelizacji prawa budowlanego nie była zmiana zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości, jednak w uzasadnieniu wskazano, że "instalacje, takie jak elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, telekomunikacyjna, gazowa, znajdujące się wewnątrz budynku nie będą stanowiły odrębnego przedmiotu opodatkowania. Natomiast inne instalacje i urządzenia zlokalizowane wewnątrz obiektu budowlanego nie będą stanowiły odrębnego obiektu budowlanego, jeżeli nie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych lub zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem".

Zdaniem Ministerstwa Finansów typowe instalacje doprowadzające media do budynku nie będą stanowiły odrębnego od budynku obiektu budowlanego - niejako z założenia stanowiąc instalacje zapewniające możliwość użytkowania każdego budynku zgodnie z przeznaczeniem. Uzasadnienie udzielonej odpowiedzi nie przesądza jednak o opodatkowaniu pozostałych obiektów w budynkach. Oznacza to, że to podatnicy i organy podatkowe będą musieli sami tego dokonać w praktyce stosowania przepisów - uwzględniających już odesłanie do nowej definicji obiektu budowlanego - czyli najpewniej już w 2016 r.

Części budowlane urządzeń technicznych

Obok niepewności i kontrowersji nowelizacja prawa budowlanego wprowadza też korzystną dla podatników zmianę - ostateczne potwierdzenie, że w przypadku urządzeń technicznych mających części budowlane lub fundamenty tylko te ostatnie są budowlą opodatkowaną podatkiem od nieruchomości.

Podstawowy katalog budowli zawarty w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego jako budowle wymieniał i wymienia jedynie części budowlane oraz fundamenty pod urządzenia. Z kolei obowiązująca przed nowelizacją definicja obiektu budowlanego zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. b uznawała za jeden obiekt budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami. Definicja budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych odsyłała jednak bezpośrednio do definicji obiektu budowlanego, co w praktyce stosowania ww. przepisów doprowadzało do niekończących się sporów podatników z organami podatkowymi dotyczących wyznaczenia zakresu opodatkowania. Długotrwałe spory dotyczyły tego, czy opodatkowaniu podlega tylko fundament pod urządzenie, czy również to urządzenie - właśnie na podstawie niesprecyzowanego w przepisach warunku całości techniczno-użytkowej. Orzecznictwo sądów administracyjnych nie było w tym zakresie jednolite. Sądy akceptowały np. brak opodatkowania części budowlanych elektrowni wiatrowych (np. wyrok NSA z 30 lipca 2009 r., sygn. akt II FSK 202/08): "Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 9, poz. 84 ze zm.) podlegają jedynie części budowlane elektrowni wiatrowych jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową".

Jednak już w przypadku myjni samochodowej sądy w zasadzie jednolicie przesądziły o opodatkowaniu całości konstrukcji (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 28 kwietnia 2015 r., sygn. akt I SA/Gl 907/14): "Myjnia bezdotykowa, jako zespół urządzeń technicznych zamontowanych w części budowlanej niezbędnej do ich funkcjonowania, tworzy wraz z tą częścią całość techniczno-użytkową, co przesądza kwalifikację jej do budowli".

Na podstawie warunku całości techniczno-użytkowej w praktyce przesądzono także opodatkowanie jako całości kolejek linowych (np. wyrok WSA w Gliwicach z 5 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Gl 1217/13): "Kolejka linowa jako całość stanowi budowlę w rozumieniu ustawy podatkowej i tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. (...) Pomimo że elementy budowlane (fundamenty) nie są technicznie tożsame z pozostałymi urządzeniami wyciągu, to jednak dopiero wszystkie łącznie tworzą całość techniczno-użytkową składającą się na budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. b prawa budowlanego".

Nowelizacja prawa budowlanego ostatecznie kończy potencjalne spory w tym zakresie. Wykreślenie z przepisów warunku tworzenia całości techniczno-użytkowej, przy jednoczesnym usunięciu urządzeń z definicji obiektu budowlanego i pozostawieniu jedynie instalacji zapewniających możliwość użytkowania fundamentu zgodnie z przeznaczeniem, przesądza, że obiektem budowlanym w przypadku budowli jest fundament/część budowlana urządzenia wyłącznie wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Opodatkowanie transformatora stojącego na fundamencie nie będzie już np. przedmiotem sporów podatników z organami podatkowymi: opodatkowany jest i będzie tylko fundament, na którym stoi urządzenie.

Dla urządzeń technicznych posiadających części budowlane lub fundamenty tylko te ostatnie będą opodatkowane.

Doprecyzowanie, jakie elementy tworzą wraz z budynkiem jeden obiekt budowlany, może mieć niebagatelne znaczenie dla rozliczeń w podatku od nieruchomości.

W nowej definicji obiektu budowlanego dopisano wprost warunek wzniesienia go z użyciem wyrobów budowlanych.

Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy obiekt wzniesiony w części z użyciem wyrobów budowlanych jest obiektem budowlanym.

RAMKA 2

Definicje

Art. 1a ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych:

1) budynek - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2) budowla - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

RAMKA 3

Przykładowe wyroby budowlane

Z załącznika nr 4 do rozporządzenia nr 305/2011:

● wyroby prefabrykowane z betonu zwykłego/lekkiego/autoklawizowanego napowietrzonego,

● drzwi, okna, okiennice, bramy i powiązane z nimi okucia budowlane,

● materiały termoizolacyjne,

● kominy, przewody kominowe i wyroby specjalne,

● wyroby gipsowe,

● konstrukcyjne wyroby/elementy drewniane i wyroby pomocnicze,

● cementy, wapna budowlane i inne spoiwa hydrauliczne,

● stal zbrojeniowa i sprężająca do betonu (i wyroby pomocnicze), zestawy zakotwień i cięgien,

● wyroby murarskie i wyroby pokrewne,

● kruszywa,

● wyroby związane z betonem, zaprawą i zaczynem, urządzenia do ogrzewania pomieszczeń,

● rury, zbiorniki i wyroby pomocnicze niestykające się z wodą przeznaczoną do spożycia przez ludzi,

● mocowania/łączniki,

● zestawy budowlane, komponenty budowlane, prefabrykaty.

Z aktów wykonawczych do przepisów unijnych:

● glina porowata, perlit porowaty, beton, beton z kruszywem (gęste i lekkie kruszywa mineralne, bez integralnej izolacji termicznej), cement, wapno,

● żelazo, stal, stal nierdzewna, miedź i stopy miedzi, cynk i stopy cynku, aluminium i stopy aluminium, ołów.

RAMKA 4

Podstawowy katalog budowli

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane budowlą są:

obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

RAMKA 5

Dwa potencjalnie sprzeczne przepisy prawa budowlanego

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

[art. 3 pkt 1 (sprzed nowelizacji)]

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

b) budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

[art. 3 pkt 3 (niezmieniony)]

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Tabela 1. Obiekt budowlany w art. 3 prawa budowlanego

Obiektem budowlanym jest: a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, b) budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, c) obiekt małej architektury	Obiektem budowlanym jest: budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych

Mniej powodów do obniżenia podatku

Najistotniejsze zmiany do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych od stycznia 2016 r. związane są z nowelizacją przepisów o samorządzie gminnym.

Pierwotnie projekt Ministerstwa Administracji i Cyfryzacji w obszarze ustawy o podatkach i opłatach lokalnych ambitnie zakładał przebudowanie definicji wyznaczających zakres opodatkowania podatkiem od nieruchomości poprzez powiązanie definicji budowli z określonymi kategoriami klasyfikacji środków trwałych. Podjęcie zmian w tym zakresie - w obliczu istniejącego od kilkunastu lat odesłania do przepisów prawa budowlanego i ciągnących się tak samo długo sporów interpretacyjnych - generalnie było słuszne. Tym bardziej że istotne wątpliwości co do zgodności obowiązującego rozwiązania z konstytucją wyraził już Trybunał Konstytucyjny (wyrok z 13 wrzesnia 2011 r., sygn. akt p33/09). W efekcie w pierwotnym projekcie zaproponowano likwidację istniejącego odesłania, tj. aby budowlę w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stanowił obiekt wymieniony w tabeli stanowiącej załącznik do ustawy oraz (tak jak obecnie) urządzenie budowlane.

Na skutek konsultacji społecznych oraz uzgodnień międzyresortowych wskazujących na istotne konsekwencje prawno-finansowe proponowanej zmiany - przede wszystkim dotyczące zdecydowanie zbyt generalnego i niedookreślonego katalogu obiektów wymienionych w nim jako budowle - słusznie uznano, że wprowadzenie tak rewolucyjnej przebudowy w przepisach wymaga dalszych pogłębionych analiz.

Prace nad innymi zmianami toczyły się jednak dalej i w efekcie ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw wprowadza od 1 stycznia 2016 r. szczegółowe modyfikacje jedynie niektórych konstrukcji podatku od nieruchomości. Co ważne, uchwalone zmiany istotnie ograniczają dotychczasowe możliwości obniżenia wysokości płaconego podatku.

Względy techniczne

Od stycznia 2016 r. gruntownie zmienią się zasady dotyczące opodatkowania obiektów niewykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej. Obecne możliwości wyłączenia z opodatkowania budowli, jak również skorzystanie z niższej stawki w przypadku budynków, których ze względów technicznych przedsiębiorcy nie mogą wykorzystać do prowadzenia działalności gospodarczej, np. tych w złym stanie technicznym, zostaną w praktyce znacznie ograniczone.

Podobnie jak obecnie, od 2016 roku najwyższe stawki podatku od nieruchomości w przypadku gruntów i budynków dotyczyć będą nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W przypadku budowli ich opodatkowanie w ogóle jest i nadal będzie możliwe jedynie wówczas, gdy są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Co to oznaczą W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych "związek" ten został zdefiniowany jako posiadanie nieruchomości i obiektów przez przedsiębiorców. Pewnym wyjątkiem są przede wszystkim nieruchomości i obiekty, które nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Jeżeli zatem w jakimś przypadku nie można wykorzystać danego gruntu czy budynku do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych, to przedsiębiorcy mogą skorzystać z niższej stawki podatkowej. W przypadku budowli w takiej sytuacji w ogóle nie trzeba płacić podatku.

Termin "względy techniczne" nie został zdefiniowany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, co nieuchronnie prowadziło do sporów podatników z organami podatkowymi. W praktyce stosowania przepisów wypracowano jednak wykładnię tego pojęcia, wskazując, że w szczególności zły stan techniczny dotyczący konstrukcji obiektu jest przesłanką zmiany stawki podatkowej. W tym kontekście sądy administracyjne zasadniczo wskazywały na brak konieczności wydania przez właściwy organ nadzoru budowlanego decyzji potwierdzającej stwierdzony zły stan techniczny. Podatnicy mogli zatem w dowolny sposób dowodzić istnienie w sprawie wspomnianych względów technicznych - przykładowo zły stan techniczny danego budynku mogły potwierdzić oględziny dokonane z udziałem przedstawicieli organu podatkowego.

Od 2016 roku nie będzie to już możliwe. Według nowych regulacji wyłączenie budowli z opodatkowania podatkiem od nieruchomości i zastosowanie niższej stawki podatku w przypadku budynków będzie możliwe jedynie w stosunku do obiektów, wobec których została wydana ostateczna decyzja nadzoru budowlanego nakazująca jego rozbiórkę lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania. tabela 2

Decyzje o rozbiórce w takich sytuacjach wydawane są bowiem w praktyce w bardzo nielicznych przypadkach - w skali całego kraju dotyczy to kilkudziesięciu przypadków w roku.

Kres optymalizacji poprzez części wspólne

Jeżeli w budynku wyodrębniono własność lokali, to na podstawie obowiązujących jeszcze do końca 2015 r. przepisów grunt oraz części budynków stanowiące współwłasność, tj. takie, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (czyli właśnie tzw. części wspólne), opodatkowane są przez każdego z właścicieli lokali według proporcji powierzchni użytkowej lokalu tego właściciela do powierzchni użytkowej całego budynku. Całego budynku, a nie łącznej powierzchni użytkowej wszystkich wyodrębnionych lokali.

W praktyce takie brzmienie przepisu pozwala na znaczną optymalizację podatkową. Poprzez odpowiednie wyodrębnienie własności lokali stanowiących niewielką powierzchnię całego budynku i przy pozostawieniu dużej części wspólnej, podatnicy mogą istotnie zmniejszyć wysokość płaconego podatku od nieruchomości od powierzchni użytkowej całego budynku. Obecna konstrukcja przepisów - w przypadku wyodrębnienia własności lokali - powoduje bowiem opodatkowanie jedynie części, a nie całości powierzchni gruntu i powierzchni użytkowej budynku stanowiącej współwłasność. Pozostała część powierzchni wspólnej jest w ogóle nieopodatkowana, i to całkowicie legalnie. Co zrozumiałe, podatnicy posiadający wielkopowierzchniowe budynki, a często też zwykłe zakłady produkcyjne, chętnie w ostatnim czasie korzystali z tego rozwiązania, skutecznie zmniejszając swoje obciążenia podatkowe.

Treść obowiązującego do końca 2015 r. przepisu jest na tyle jasna, że przywoływane przez gminne organy podatkowe argumenty dotyczące systemowej czy celowościowej wykładni przepisów (celem ustawodawcy musiało być przecież opodatkowanie całej powierzchni budynku) skazane były na porażkę. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmowano, że chociaż część nieruchomości pozostaje w ten sposób nieopodatkowana, to taką konstrukcję opodatkowania wprowadził ustawodawca i tylko on może ją zmienić (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 30 marca 2015 r., sygn. akt I SA/Łd 1399/14).

I o ile można zrozumieć istnienie luk w każdej ustawie podatkowej, to ten ewidentny błąd legislacyjny dopiero teraz - po blisko 20 latach jego obowiązywania - ma zostać naprawiony ze skutkiem od 1 stycznia 2016 r. Nowe przepisy umożliwią objęcie podatkiem od nieruchomości całej powierzchni stanowiącej współwłasność istniejącej w budynku w związku z odrębną własnością lokali. Grunt oraz części budynków stanowiące współwłasność opodatkowane będą przez każdego z właścicieli lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej, tj. według proporcji powierzchni użytkowej lokalu danego właściciela do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (a nie całego budynku). Oznacza to, że po wejściu w życie nowelizacji wyodrębnienie lokali w budynku pozostanie bez wpływu na opodatkowanie całości pozostałej powierzchni wspólnej. przykład

Ograniczony został zakres ustawowych zwolnień

Od 2016 roku zmieniony będzie zakres kilku ustawowych zwolnień z podatku od nieruchomości, istotnie ograniczając dotychczasowe możliwości skorzystania z nich.

Od 2016 r. ze zwolnienia będą mogły korzystać grunty i budynki lub ich części, które są zajęte wyłącznie na prowadzenie działalności statutowej wśród dzieci i młodzieży w zakresie określonym w tym przepisie. Jednocześnie przeredagowano treść omawianego przepisu, aby zwolnienie obejmowało tylko budynki lub ich części oraz grunty, a nie również budowle. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu nowelizacji: "Nie  jest niezbędne wskazywanie w nim budowli, które podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy są związane z działalnością gospodarczą, a zastosowanie omawianego zwolnienia jest w tym zakresie wyłączone". Cała zmiana ma uszczelnić system i zapobiec unikaniu opodatkowania - na podstawie dotychczasowych przepisów zastosowanie zwolnienia potencjalnie możliwe było w sytuacji, gdy nieruchomości stowarzyszenia były jednocześnie wykorzystywane na prowadzenie działalności objętej zwolnieniem z podatku od nieruchomości oraz do działalności gospodarczej, która ze zwolnienia nie korzystała.

Zmiana tego przepisu ma na celu zawężenie przypadków zwolnienia z podatku od nieruchomości do przedmiotów opodatkowania znajdujących się w parkach narodowych. Nie pozostawia wątpliwości, że wymienione w tym przepisie grunty muszą również znajdować się w parkach narodowych.

Zmiana tej regulacji ma na celu wyłączenie stosowania zwolnienia, w sytuacji gdy Skarb Państwa będący właścicielem gruntów zajętych pod sztuczne zbiorniki wodne przekazuje te grunty innym podmiotom niż wymienione w art. 217 prawa wodnego (urzędy morskie, regionalne zarządy gospodarki wodnej, parki narodowe) w  posiadanie zależne.

Od 2016 roku skorzystanie z niższej stawki wobec gruntów niewykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej zostało całkowicie wykluczone.

Od przyszłego roku podatnicy będą musieli zapłacić cały podatek od nieruchomości od budynku, a gminy zyskają dodatkowe wpływy.

Od 2016 r. przedsiębiorcy będą musieli zdecydować, czy w danym przypadku korzystniejsze będzie pokrycie kosztów rozbiórki obiektu budowlanego, czy zapłata wyższego niż dotychczas podatku od nieruchomości.

Tabela 2. Jak jest, a jak będzie

Art. 1a ust. 1. Użyte w ustawie określenia oznaczają: 3) grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych;

Art. 1a ust. 1. Użyte w ustawie określenia oznaczają: 3) grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalności gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a; Do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się: 1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami; 2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b 3) budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409, ze zm.), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

RAMKA 5

Zasady wyliczeń

Zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych

do końca 2015 r.:

Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

od 2016 r.:

Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. nr 141, poz. 1492) ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 zd. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

PRZYKŁAD

Skutki opodatkowania części wspólnej

@RY1@i02/2015/236/i02.2015.236.18300030b.101.gif@RY2@

● Właściciel lokalu A:

płaci podatek od części wspólnej według proporcji: 50/200 = 1/4;

1/4 x 100 m2 = 25 m2

● Właściciel lokalu B:

płaci podatek od części wspólnej według proporcji: 50/200 = 1/4;

1/4 x 100 m2 = 25 m2

● W efekcie 50 m2 części wspólnej w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

● Właściciel lokalu A:

płaci podatek od części wspólnej według proporcji: 50/100 = 1/2;

1/2 x 100 m2 = 50 m2

● Właściciel lokalu B:

płaci podatek od części wspólnej według proporcji: 50/100 = 1/2;

1/2 x 100 m2 = 50 m2

● W efekcie cała część wspólna podlega opodatkowaniu.

Zwalnia się od podatku od nieruchomości nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży.

Zwalnia się od podatku od nieruchomości grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży.

 

Zwalnia się od podatku od nieruchomości grunty położone na obszarach objętych ochroną ścisłą, czynną lub krajobrazową, a także budynki i budowle trwale związane z gruntem, służące bezpośrednio osiąganiu celów z zakresu ochrony przyrody - w parkach narodowych oraz w rezerwatach przyrody.	Zwalnia się od podatku od nieruchomości znajdujące się w parkach narodowych lub rezerwatach przyrody i służące bezpośrednio i wyłącznie osiąganiu celów z zakresu ochrony przyrody: a) grunty położone na obszarach objętych ochroną ścisłą, czynną lub krajobrazową, b) budynki i budowle trwale związane z gruntem.

 

Zwalnia się od podatku od nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa: grunty pokryte wodami jezior o ciągłym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych oraz grunty zajęte pod sztuczne zbiorniki wodne.	Zwalnia się od podatku od nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa: a) grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi jezior, b) grunty zajęte pod sztuczne zbiorniki wodne, z wyjątkiem gruntów przekazanych w posiadanie innym podmiotom niż wymienione w art. 217 ustawy z 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 469).

Będzie nowa opłata lokalna

Istotna grupa zmian dotyczy nowej opłaty lokalnej - opłaty reklamowej. W swojej konstrukcji jest ona podobna do podatku od nieruchomości w zakresie katalogu podmiotów zobowiązanych do jej uiszczenia. Przepisy umożliwiające nałożenie przez gminy opłaty reklamowej zostały wprowadzone do ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.) ze skutkiem od 11 września 2015 r. Hasłem było kompleksowe uregulowanie reklam w przestrzeni publicznej - na mocy ustawy z 24 kwietnia 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu. Uwzględniając jednak procedurę i czas potrzebny na wydanie odpowiednich uchwał, zapewne gminy faktycznie nałożą ją dopiero w 2016 roku.

Podstawą do nałożenia opłaty reklamowej jest przede wszystkim nowy art. 17a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Co istotne, opłata reklamowa może być pobierana jedynie na obszarach, dla których obowiązują zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń. W praktyce oznacza to konieczność w pierwszej kolejności wydania odpowiednich regulacji w tym zakresie.

W zakresie definicji tablic i urządzeń reklamowych, podobnie zresztą jak reklamy i szyldu, w słowniczku ustawowym wprowadzono odesłanie do przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199, 443 i 774), które stanowią, że ilekroć mowa o:

● tablicy reklamowej - należy przez to rozumieć przedmiot materialny przeznaczony lub służący ekspozycji reklamy wraz z jego elementami konstrukcyjnymi i zamocowaniami, o płaskiej powierzchni służącej ekspozycji reklamy, w szczególności baner reklamowy, reklamę naklejaną na okna budynków i reklamy umieszczane na rusztowaniu, ogrodzeniu lub wyposażeniu placu budowy, z wyłączeniem drobnych przedmiotów codziennego użytku wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem;

● urządzeniu reklamowym - należy przez to rozumieć przedmiot materialny przeznaczony lub służący ekspozycji reklamy wraz z jego elementami konstrukcyjnymi i zamocowaniami, inny niż tablica reklamowa, z wyłączeniem drobnych przedmiotów codziennego użytku wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem.

Z kolei zgodnie z art. 17a ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opłaty reklamowej się nie pobiera, jeżeli tablice reklamowe lub urządzenia reklamowe:

1) nie są widoczne z przestrzeni dostępnych publicznie;

2) stanowią szyld, o ile jest on zgodny z zasadami i warunkami sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń;

3) są realizacją obowiązku nałożonego przepisami prawa;

4) służą wyłącznie do upowszechniania informacji:

a) trwale upamiętniającej osoby, instytucje lub wydarzenia,

b) o charakterze religijnym, związanym z działalnością kościołów lub innych związków wyznaniowych, jeżeli tablica reklamowa lub urządzenie reklamowe sytuowane są w granicach terenów użytkowanych jako miejsca kultu i działalności religijnej oraz cmentarzy.

Ustawowe maksymalne stawki opłaty reklamowej uregulowano w ten sposób, że:

● stawka części stałej opłaty reklamowej nie może przekroczyć 2,50 zł dziennie,

● stawka części zmiennej opłaty reklamowej nie może przekroczyć 0,20 zł od 1 mkw. pola powierzchni tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego służących ekspozycji reklamy dziennie.

Kto musi zapłacić opłatę reklamową

Katalog podmiotów zobowiązanych do uiszczenia opłaty reklamowej zawiera art. 17a ust. 3 i 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Są to:

1) właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, z wyłączeniem nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste,

2) użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych,

3) posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych,

4) posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego,

b) jest bez tytułu prawnego

- jeżeli na tych nieruchomościach lub obiektach budowlanych znajdują się tablice reklamowe lub urządzenia reklamowe, niezależnie od tego, czy na tablicy reklamowej lub urządzeniu reklamowym eksponowana jest reklama.

RAMKA 6

WAŻNE Rada gminy może wprowadzić opłatę reklamową od umieszczonych tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych.

WAŻNE Kwotę zapłaconego podatku od nieruchomości od tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego zalicza się na poczet opłaty reklamowej należnej od tej tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego.