1. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Jak jest

Obecnie opodatkowaniu podlegają grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, tj. grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.), chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Na gruncie tak zredagowanego przepisu powstaje pytanie, jak rozumieć pojęcie "względy techniczne".

W praktyce interpretacja tego pojęcia często sprawia podatnikom liczne problemy, które przekładają się na spory z organami podatkowymi. Ich rozwiązywaniu nie pomaga również orzecznictwo sądów administracyjnych. W wydawanych wyrokach wyrażają bardzo różne, często ze sobą sprzeczne stanowiska.

Jak będzie

Nowelizacja art. 1a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych usunęła niejasne kryterium "względów technicznych". Wyłączenie od opodatkowania będzie następowało jedynie wtedy, gdy zostanie wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

W art. 67 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane stwierdza się, że jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. Zgodnie zaś z ust. 2 powołanego artykułu ust. 1 nie stosuje się do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.

W świetle nowelizacji od 1 stycznia 2016 r. opodatkowaniu nie będą podlegały wyłącznie obiekty budowlane, wobec których wydano ostateczną decyzję o rozbiórce.

Konsekwencje dla podatników

Ponieważ zgodnie z nowelizacją opodatkowaniu nie będą podlegały wyłącznie obiekty budowlane, wobec których wydano ostateczną decyzję o rozbiórce, wydaje się, że doprecyzowanie tego pojęcia spowoduje obostrzenie jego granic. Efektem będzie zawężenie stosowania tego przepisu w stosunku do dotychczasowej praktyki.

Wyłączenie od opodatkowania nie będzie dotyczyło obiektów budowlanych wpisanych na listę zabytków, bez względu na to, w jakim znajdują się stanie, ponieważ wobec tego rodzaju obiektów nie wydaje się decyzji o rozbiórce.

W nowelizacji nie została również przewidziana możliwość wyłączenia od opodatkowania nieruchomości gruntowych. Może to powodować obciążenie ich najwyższą stawką podatku od nieruchomości także w sytuacji, gdy ich jakiekolwiek wykorzystywanie jest z przyczyn obiektywnych niemożliwe, np. z uwagi na skażenie chemiczne.

Ponadto należy zwrócić uwagę na możliwość wydania na podstawie art. 66 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane decyzji o zakazie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w sytuacji gdy może on zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Zatem organ nadzoru budowlanego może w określonych przypadkach zdecydować o zakazie użytkowania obiektu. Wówczas nie będzie on mógł być wykorzystywany przez podatnika, ale nadal będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, ponieważ, zgodnie z ustaloną nowelizacją, wyłączenie od opodatkowania nie dotyczy sytuacji, o której mowa w art. 66 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane (wydanie zakazu użytkowania obiektu do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości).

Powyższą zmianę należy uznać za duży mankament uchwalonej nowelizacji, niekorzystnie wpłynie bowiem na obciążenie podatników podatkiem od nieruchomości.

PRZYKŁAD

Albo rozbiórka, albo danina

Spółka X prowadzi działalność gospodarczą i jest właścicielem nieruchomości, której stan techniczny nie pozwala - według jej opinii - na wykorzystywanie budynku w prowadzonej działalności gospodarczej. W obecnym stanie prawnym, aby skorzystać z możliwości wyłączenia od opodatkowania, spółka musi wykazać, że obiektywne okoliczności natury technicznej uniemożliwiają wykorzystanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Po nowelizacji, aby nie płacić podatku od takiej nieruchomości, spółka X  musi uzyskać ostateczną decyzję o rozbiórce.

NOWE ZASADY OPODATKOWANIA GARAŻU WE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Jak jest

Obecnie jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach i współposiadaczach. W konsekwencji każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zapłaty podatku od całej nieruchomości (a nie według swojego udziału), a zapłata podatku przez któregokolwiek ze współwłaścicieli zwalnia z tego obowiązku pozostałych.

Stosowanie zasady odpowiedzialności solidarnej przyczynia się do powstawania wielu konfliktów między podatnikami a organami podatkowymi. W szczególności problematyczna jest kwestia stosowania solidarnej odpowiedzialności w przypadku garaży wielostanowiskowych w budownictwie wielomieszkaniowym, gdzie istnieje współwłasność wielu podmiotów niepowiązanych żadną więzią rodzinną czy prawną.

Jak będzie

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami (dodany art. 3 ust. 4a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) odpowiedzialność solidarna została wyłączona. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych garaży, stanowiących odrębny przedmiot własności, współwłaściciele będą opodatkowani według ich udziałów.

Konsekwencje dla podatników

Nowelizację dotyczącą opodatkowania współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym - wraz z gruntem stanowiącego odrębny przedmiot własności należy uznać za korzystną.

Zmiana ta doprowadzi do uniknięcia absurdalnych sytuacji, gdy podatnicy ponosili odpowiedzialność za zupełnie obce podmioty. Na podstawie uchwalonych przepisów każdy ze współwłaścicieli części ułamkowej lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego będzie odpowiedzialny jedynie za swoją część ułamkową.

PRZYKŁAD

Każdy odpowiada za siebie

Jan K. jest współwłaścicielem w części ułamkowej lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiącego odrębny przedmiot własności. Jan K. regularnie i prawidłowo opłaca podatek od nieruchomości od swojego udziału. Sąsiad Jana K., Artur B. również jest współwłaścicielem w części ułamkowej lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego. Artur B. nie płaci podatku od nieruchomości od swojego udziału.

Zgodnie z obecnymi zasadami Jan K. ponosi odpowiedzialność za nieopłacony przez Artura B. podatek od nieruchomości solidarnie z Arturem B. Na podstawie znowelizowanych przepisów Jan K. nie będzie już ponosił odpowiedzialności za podatek nieuregulowany przez Artura B. Każdy współwłaściciel będzie odpowiedzialny w zakresie odpowiadającym jego udziałowi w prawie własności.

OPODATKOWANIE PODATKIEM OD NIERUCHOMOŚCI CZĘŚCI WSPÓLNYCH - KONIEC Z OPTYMALIZACJĄ

Jak jest

Do końca 2015 roku, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli wyodrębniano własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. W konsekwencji część powierzchni wspólnej pozostaje nieopodatkowana.

W związku z tym, że w wyniku literalnej wykładni art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych uzyskiwane są niskie przychody z podatku od nieruchomości, organy podatkowe próbowały dokonywać celowościowej wykładni tego przepisu. Twierdziły, że art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie stanowi lex specialis w stosunku do art. 3 ust. 4 wspomnianej ustawy. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych właściciele wyodrębnionych lokali powinni zatem osobno uiścić podatek od nieruchomości na podstawie art. 3 ust. 5, a następnie, jako współwłaściciele powierzchni wspólnych i gruntu, wspólnie złożyć deklaracje, opodatkowując pozostałą część nieruchomości. Powyższe stanowisko organów podatkowych nie znalazło aprobaty w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Jak będzie

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami w przypadku wyodrębnienia własności lokali obowiązek podatkowy w zakresie podatku od gruntu oraz od części budynku, stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust.  2  ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej, ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Konsekwencje dla podatników

Po wejściu w życie omawianej nowelizacji nie będzie można optymalizować podatku od nieruchomości poprzez wyodrębnienie własności lokalu w budynku. Zmiana ta ma na celu uszczelnienie systemu podatkowego i zwiększenie wpływów z podatku od nieruchomości.

PRZYKŁAD

Wyodrębnienie lokalu nie pomoże

Spółka A i spółka B wybudowały budynek centrum handlowego o powierzchni 10 000 mkw. Spółki zamierzają wyodrębnić własność dwóch lokali o łącznej powierzchni 1000 mkw.

Zgodnie z obecnymi przepisami w takim przypadku spółki płaciłyby podatek od nieruchomości od wyodrębnionych lokali oraz od części wspólnej w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni całego budynku, tj. od 1/10 powierzchni wspólnej.

Po nowelizacji, pomimo wyodrębnienia lokali, spółki będą zobowiązane do zapłaty podatku od nieruchomości od całej powierzchni wspólnej budynku.

Powierzchnia całego budynku wynosi: 10 000 mkw.; wyodrębniono 2 lokale o powierzchni 1000 mkw. każdy. Stawka podatku od nieruchomości wynosi 21,50 zł/ mkw.

Podatek od części wspólnej wynosi:

Podatek od lokalu wynosi:

Łącznie podatek wynosi:

Podatek od części wspólnej wyniesie:

Podatek od lokalu wyniesie:

Łącznie podatek wyniesie:

Każda ze spółek będzie więc musiała zapłacić więcej!

ZMIANY W ZAKRESIE PŁATNOŚCI PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI, ROLNEGO ORAZ LEŚNEGO

Jak jest

Do końca 2015 r. rozliczenie podatku od nieruchomości, rolnego oraz leśnego, bez względu na kwotę podatku, następuje w czterech ratach - w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

Ponadto zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami postępowanie podatkowe jest wszczynane niezależnie od wysokości zaległości podatkowej.

Jak będzie

W związku ze zmianą przepisów zapłaty podatku leśnego, rolnego oraz od nieruchomości dokonać będzie trzeba jednorazowo, gdy kwota podatku nie przekroczy 100 zł.

Ponadto od 1 stycznia 2016 r. nie będzie się wszczynać postępowania, a postępowanie wszczęte zostanie umorzone, jeżeli wysokość zobowiązania podatkowego na dany rok podatkowy nie przekroczy, określonych na 1 stycznia roku podatkowego, najniższych kosztów doręczenia w obrocie krajowym listowej ekonomicznej przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru przez operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe (Dz.U. poz. 1529). W takim przypadku decyzję umarzającą postępowanie pozostawiać się będzie w aktach sprawy, a organ będzie nią związany od chwili wydania. Zgodnie z cennikiem Poczty Polskiej na 27 lipca 2015 r. podatek nie będzie zatem pobierany, gdy jego wartość wyniosłaby nie więcej niż 6,10 zł.

Konsekwencje dla podatników

Wynikające z nowelizacji ustaw podatkowych zmiany największe znaczenie będą miały dla właścicieli niewielkich mieszkań, zabudowań i gruntów. W ich przypadku bowiem zamiast rozliczenia podatku w czterech ratach - w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego, zapłata następować będzie jednorazowo i to do 15 marca danego roku. Oznacza to jednocześnie możliwość szybszego egzekwowania opłat oraz naliczania odsetek za zwłokę już po 15 marca od pełnej kwoty zaległości. 

Z kolei nowelizację w zakresie odstąpienia od egzekwowania najniższych zobowiązań podatkowych należy uznać za korzystną dla podatników i racjonalną ekonomicznie.

PRZYKŁAD

Jednorazowa zapłata

Jan K. posiada mieszkanie w Warszawie o powierzchni 45 mkw. W związku z tym zobowiązany jest do zapłaty 80 zł podatku od nieruchomości. Zgodnie z obecnymi przepisami podatek ten jest płatny w czterech ratach po 20 zł. Od 1 stycznia 2016 r. Jan K. będzie zobowiązany do zapłaty całego podatku (80 zł) do 15 marca danego roku.