Jak najkorzystniej udostępnić lokal spółce

doradca podatkowy w Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Miller Canfield

Jedną z form wykorzystywania nieruchomości stanowiącej majątek osobisty wspólników przez spółkę może być umowa najmu. Należy uznać, że zawarcie umowy najmu pomiędzy właścicielami nieruchomości (wspólnikami) a spółką cywilną, czyli w istocie tymi samymi osobami, będzie świadczeniem, które podatnicy będą realizowali sami dla siebie. Zachodzi bowiem zbieżność tożsamości po obu stronach umowy, czyli i po stronie wynajmujących, i najemców. W konsekwencji przychody wspólników z tytułu zawartej ze spółką umowy najmu będą równe jednocześnie ich kosztom.

W przypadku braku odpłatności wspólnicy, np. poprzez zawarcie umowy użyczenia, nie będą mogli zaliczyć płaconego przez spółkę czynszu do kosztów uzyskania przychodu, ale jednocześnie nie uzyskają z tego tytułu przychodu do opodatkowania. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w wyjaśnieniach organów podatkowych. Minister finansów w urzędowej interpretacji z 4 kwietnia 2002 r. (nr PB/4/AK-031-23/02) stwierdził, że: (...) jeżeli wspólnik spółki osobowej wykonuje świadczenie na rzecz tej spółki, to z podatkowego punktu widzenia jest to świadczenie dla siebie samego, w takim zakresie, w jakim przychody i koszty spółki osobowej stanowią jego przychody i jego koszty. Jeżeli więc takie świadczenia są odpłatne, to u takiego wspólnika przychody równe są jego kosztom, jeżeli zaś wspomniane świadczenia są nieodpłatne, u tego wspólnika nie wystąpi ani przychód, ani koszt (...).

Wobec powyższego w przypadku zawarcia umowy najmu pomiędzy spółką osobową a współwłaścicielami nieruchomości, będącymi równocześnie jedynymi wspólnikami spółki, u współwłaścicieli nieruchomości nie występuje przychód z tytułu umowy najmu, a wydatki dotyczące czynszu ponoszone przez spółkę związane z umową najmu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu działalności gospodarczej.

Warto dodać, że wspólnicy spółki osobowej nie mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości, której nie wprowadzili do ewidencji środków trwałych.

Należy też zaznaczyć, że wniesienie nieruchomości jako wkładu do spółki osobowej może być uznane za odpłatne zbycie i w konsekwencji powstanie przychód po stronie wspólników z tytułu zbycia nieruchomości na rzecz spółki. Brak jednak w tym zakresie jednolitości wśród organów podatkowych.

Podstawa prawna

Art. 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Art. 863 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

(PM)