Czy zadatek będzie opodatkowany odrębnie

doradca podatkowy, dyrektor w KPMG Tax M. Michna

W razie dokonania odpłatnego zbycia mieszkania przed upływem pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego nabycie, opodatkowaniu będzie podlegał uzyskany z tego tytułu dochód lub przychód. W omawianym przypadku, gdzie mamy do czynienia ze zbyciem nieruchomości nabytej przed 2007 r., zastosowanie będzie miał reżim opodatkowania 10 proc. podatkiem zryczałtowanym od przychodu.

Źródłem przychodu określonym w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości. Za dokonanie odpłatnego zbycia należy przyjąć datę przeniesienia własności mieszkania na nabywcę, która nastąpi wraz z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. W omawianym przypadku będzie miało to miejsce w styczniu 2011 r., a zatem po upływie pięcioletniego okresu.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego służącą zabezpieczeniu wykonania zobowiązań umownych. Dodatkowo zadatek może stanowić również pewnego rodzaju świadczenie odszkodowawcze w przypadku, gdy zobowiązania wynikające z umowy nie mogą zostać wykonane. W przypadku zadatku wpłaconego przyszłemu zbywcy mieszkania przez kupującego w chwili wykonania umowy jego kwota podlegać będzie zaliczeniu na poczet ceny zakupu. Nastąpi to jednak dopiero w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lokalu.

Samo otrzymanie kwoty zadatku wynikającego z umowy przedwstępnej nieruchomości nie będzie stanowić dla zbywcy przysporzenia majątkowego w dniu jego otrzymania. W wyniku zawarcia umowy przedwstępnej nie następuje sprzedaż nieruchomości. Tego rodzaju umowa stwarza jedynie zobowiązanie po stronie zbywcy i nabywcy do przyszłego zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zaś sam zadatek ma charakter zaliczki służącej z jednej strony zarezerwowaniu dla kupującego lokalu, który pragnie on nabyć w przyszłości, z drugiej zaś strony zabezpiecza interes sprzedającego. Przychód natomiast pojawi się dopiero w chwili, gdy własność mieszkania zostanie przeniesiona na kupującego, a sprzedający otrzyma środki pieniężne stanowiące cenę zakupu, w tym kwotę zadatku, do którego zatrzymania i zaliczenia na poczet tejże ceny zakupu będzie miał wówczas prawo.

W omawianym przypadku przychód ten będzie jednak podlegał zwolnieniu z opodatkowania ze względu na upływ pięcioletniego okresu od końca roku, w którym zakupiono zbywaną obecnie nieruchomość.

Przychodów zwolnionych z podatku dochodowego od osób fizycznych podatnik nie wykazuje fiskusowi. Oznacza to, podatnik nie będzie miał obowiązku ujęcia uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania w rocznym zeznaniu podatkowym.

opracowała Magdalena Majkowska

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).