Jak rozliczać wynajem w firmie

Podatnik, który zarejestruje działalność gospodarczą w zakresie najmu lub dzierżawy, ma wybór formy opodatkowania uzyskiwanych dochodów z tego tytułu. Przedmiotem najmu rzeczy ruchomych w ramach prowadzonej działalności mogą być auta osobowe i inne środki transportu. Oprócz opodatkowania na zasadach ogólnych według skali podatkowej oraz liniowej 19-proc. stawki podatku może wybrać również ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jeśli przedsiębiorca nie będzie ponosił dużych kosztów związanych z utrzymaniem wynajmowanych rzeczy, to wtedy opłacalny może być właśnie podatek ryczałtowy. Przepisy określają, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku (np. rzeczy ruchome, takie jak narzędzia) związanych z działalnością gospodarczą opodatkowane są stawką ryczałtu w wysokości 8,5 proc., natomiast przychody z wynajmu samochodów osobowych (PKWiU 71.1) oraz pozostałych środków transportu (PKWiU 71.2), są opodatkowane stawką 17 proc.

Art. 8 ust. 1; art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. g) ust. 1 pkt 3 lit. i) ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Przepisy nie zakazują prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali - czy to mieszkalnych, czy użytkowych w ramach działalności, jednocześnie uzyskiwać dochody w ramach najmu prywatnego. Oznacza to, że przedsiębiorca, który dochody z najmu firmowego opodatkowuje zgodnie z art. 30c ustawy o PIT, czyli zgodnie z liniową 19-proc. stawką, najem prywatny własnego lokalu niewprowadzonego do ewidencji środków trwałych może opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego mieszkania nie będą zaliczane do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, lecz stanowić będą odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Oznacza to, że przychód osiągany z tytułu najmu prywatnego lokalu mieszkalnego może być opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych natomiast przychód z najmu osiągany w ramach działalności gospodarczej zgodnie z liniową stawką podatku.

Art. 10 ust. 1 pkt 3, 6; art. 30c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Art. 6 ust. 1a; art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z póżn. zm.).

Dla podatników uzyskujących przychody z tytułu najmu lub dzierżawy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej koszty uzyskania przychodów rozlicza się na zasadach ogólnych w sposób właściwy dla innych kosztów ponoszonych z tytułu prowadzenia działalności.

Na przykład przy umowie najmu budynku mogą to być koszty remontów, koszty wyposażenia czy składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu. Umowa najmu lub dzierżawy powinna wskazywać, która strona - wynajmujący czy najemca - opłaca wydatki związane z najmem lub dzierżawą danego składnika majątku. W przypadku gdy umowa stanowi, że dane koszty pokrywa najemca lub dzierżawca, to wynajmujący lub wydzierżawiający nie może ich zaliczyć do swoich kosztów podatkowych.

Dla wynajmującego jednak koszty związane np. z trwałym wyposażeniem powinny być rozliczane w ramach odpisów amortyzacyjnych dokonywanych na zasadach ogólnych. Natomiast dla najemcy kosztem uzyskania przychodów jest w całości opłacany czynsz najmu lub dzierżawy.

Art. 22 ust. 1; art. 22a ust. 1; art. 22b ust. 1; art. 23 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Za datę powstania przychodu z działalności gospodarczej dla celów podatku dochodowego uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. Usługi najmu i dzierżawy rozliczane są regularnie w okresach rozliczeniowych - wtedy za datę powstania przychodu uznać należy ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Dla celów rozliczenia VAT istotne jest to, że obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

Jeśli zatem strony ustaliły, że płatność będzie dokonywana z góry do 15. dnia każdego miesiąca, to przykładowo, jeśli w danym miesiącu zapłata czynszu została dokonana 10 października, to obowiązek podatkowy z tytułu VAT powstał w tym dniu.

Art. 14 ust. 1, 1e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej.

Działalnością rolniczą jest działalność, której podstawową cechą jest uzyskiwanie produktów w stanie nieprzetworzonym, pochodzących z uprawy (produkty roślinne), chowu lub hodowli (produkty zwierzęce). Wszelkie inne przychody powstające przy okazji prowadzenia działalności rolniczej nie będą stanowić przychodów z tej działalności.

Jednocześnie źródłem przychodów opodatkowanych jest dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Jeśli zatem podatnik wydzierżawia część własnego gospodarstwa rolnego na prowadzenie działalności rolniczej, to przychody z tej dzierżawy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Art. 2 ust. 1 pkt 1, ust. 2; ust. 4; art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl