Do jakiego źródła przychodów kwalifikować uzyskiwane dochody

W przepisach nie ma zawartych wprost reguł, kiedy dana działalność podlega opodatkowaniu jako najem prywatny, a kiedy jako najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Niemniej jednak w orzecznictwie wskazuje się, że w przypadku najmu lokali ustawodawca najpierw nakazuje wykluczyć pochodzenie przychodu ze źródeł innych niż działalność gospodarcza. Jeżeli dana działalność nie zostanie zaliczona do jednego z pozostałych skonkretyzowanych źródeł przychodów, to wówczas należy się zastanowić, czy dana działalność nie jest działalnością gospodarczą (por. wyrok NSA z 14 sierpnia 2008 r., sygn. akt II FSK 677/08). Jeżeli zatem przychody osiągnięte przez podatnika odpowiadają opisowi przychodów ze źródła innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to stanowią wówczas przychód z tego innego źródła (por. wyrok NSA z 18 maja 2010 r., sygn. akt II FSK 47/09).

W praktyce oznacza to, że podatnik może sam zdecydować, czy prowadzony przez niego najem stanowi działalność gospodarczą, czy też należy go potraktować jako najem prywatny. Jeżeli zatem podatnik założy działalność gospodarczą, a jej przedmiotem będzie wynajem mieszkań, wówczas będzie on zobligowany do opodatkowania osiąganych dochodów na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej. Jeżeli jednak podatnik nie zarejestruje takiej działalności, wówczas najem będzie mógł rozliczyć jako najem prywatny. Takie stanowisko potwierdza również większość interpretacji wydawanych przez organy podatkowe. W interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 kwietnia 2012 r. (nr IPPB1/415-57/12-2/IF) organ podatkowy wskazał, że co do zasady podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez podatnika zależy kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła przychodów.

W interpretacji z 22 marca 2012 r. dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że podatnik ma możliwość rozliczenia przychodów z najmu jako najem prywatny również w sytuacji, gdy prowadzi on działalność gospodarczą w innym zakresie. W tym wypadku przedmiot najmu nie może być oczywiście traktowany jako składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Warto podkreślić, że liczba wynajmowanych lokali nie jest czynnikiem przesądzającym o zakwalifikowaniu wynajmu jako przychodu pochodzącego ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Nawet wynajmowanie kilku lokali nie powinno automatycznie prowadzić do zajęcia stanowiska, że najem prywatny "przeistoczy się" w najem w ramach działalności gospodarczej. Stanowisko takie wyraził m.in. dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 10 maja 2012 r. (nr IPTPB1/415-150/12-2/ASZ) oraz dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 5 sierpnia 2011 r. (nr IPPB1/415-464/11-2/JB).

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 25 września 2009 r. (nr ITPB1/415-570/09/HD) zauważył z kolei, że podatnik może wyodrębnić dwa źródła przychodów, tj. najem prywatny i prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Oznacza to, że może np. wynajmować jedno ze swoich mieszkań w ramach najmu prywatnego i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali w budynku usługowym również należącym do niego. Pamiętać jednak trzeba, że lokal czy budynek wynajmowany w ramach najmu prywatnego nie może stanowić składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Podsumowując, warto jednak wskazać, że stanowisko organów podatkowych nie jest niestety w tym zakresie jednolite. Pojawiają się bowiem poglądy, że najem prowadzony na szeroką skalę spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą. Stanowisko takie zajął np. dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, w interpretacji z 30 kwietnia 2010 r. (nr ITPB1/415-101/10/HD).

@RY1@i02/2012/146/i02.2012.146.071000300.802.jpg@RY2@

Piotr Chmieliński radca prawny, doradca podatkowy, menedżer Zespołu Podatku Dochodowego w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Piotr Chmieliński

radca prawny, doradca podatkowy, menedżer Zespołu Podatku Dochodowego w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy