Odsetki mogą pomniejszyć przychód z najmu
Jednym z trendów na rynku nieruchomości jest kupowanie mieszkań w celu ich późniejszego najmu. Wiele osób zaciąga kredyty hipoteczne, które następnie w całości lub części spłacają z czynszu najmu wynajmowanego mieszkania. Kredyt hipoteczny na zakup takiej nieruchomości musi być co miesiąc spłacany, zaś jego miesięczna spłata obejmuje spłatę raty kapitałowej oraz spłatę odsetek naliczonych od kwoty kredytu. Szczególnie w pierwszych latach spłacania kredytu hipotecznego miesięczna rata będzie głównie przeznaczona na spłatę odsetek, nie zaś raty kapitałowej.
W odniesieniu do podobnego stanu faktycznego została wydana interpretacja podatkowa przez dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie 27 października 2009 r. (nr IPPB1/415-588/09-2/KS). Wnioskodawczyni, rozliczająca podatek na zasadach ogólnych, posiada dwa mieszkania, które zakupiła w roku 2006 i 2008 w celu ich późniejszego wynajmu. Zakup tych nieruchomości został sfinansowany przez nią z kredytów hipotecznych pod każde z mieszkań. Dyrektor izby podzielił w swej interpretacji stanowisko wnioskodawczyni i uznał, że odsetki od kredytu na zakup mieszkania, które jest wynajmowane, są kosztem uzyskania przychodu. W uzasadnieniu do interpretacji zostało przedstawione następujące stanowisko.
Przychody z najmu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, stanowią odrębne źródło przychodu. Wobec tych źródeł przychodu znajduje zastosowanie art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, definiujący koszty uzyskania przychodu. Zgodnie z tym przepisem kosztami uzyskania przychodu będą te wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, istnieje związek przyczynowo-skutkowy między poniesionymi kosztami a osiągniętym przychodem oraz nie zostały wymienione w zamkniętym katalogu art. 23 ustawy o PIT.
W katalogu tym ustawodawca odnośnie do odsetek od kredytów przewidział następujące wyłączenia z kosztów podatkowych. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT nie stanowią kosztu uzyskania przychodu wydatki na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od pożyczek (kredytów), jednak z zastrzeżeniem dotyczącym pożyczek (kredytów) waloryzowanych kursem waluty obcej. Następnie, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT, nie są kosztem uzyskania przychodu naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek i kredytów. Dodatkowo, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o PIT, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.
Na podstawie przytoczonych przepisów dyrektor izby przedstawił, że odsetki od kredytu będą stanowiły koszt uzyskania przychodu, jeżeli spełnione zostaną łącznie następujące przesłanki: kredyt musi być zaciągnięty w związku z przychodami uzyskiwanymi z najmu (np. sfinansowanie zakupu mieszkania z kredytu i jego późniejszy najem); kosztem uzyskania przychodu mogą być wyłącznie odsetki zapłacone oraz zapłacone odsetki nie zwiększają wartości inwestycji.
Jeśli spełnione zostaną te przesłanki, podatnik będzie mógł zaliczyć zapłacone odsetki od kredytu w koszty podatkowe.
Dodatkowo warto podkreślić stanowisko przedstawione w interpretacji, że ustawodawca nie różnicuje kredytu, od którego spłacane są odsetki, gdyż bez znaczenia pozostaje fakt, na jaki cel został zaciągnięty kredyt. Istotne jest jednak to, że podatnik powinien zawsze móc udowodnić, że środki uzyskane z kredytu zostały przeznaczone na cel związany z najmem lokalu mieszkalnego.
@RY1@i02/2009/223/i02.2009.223.086.002a.001.jpg@RY2@
Krzysztof Nowicki, prawnik z Kancelarii Prawniczej Magnusson
(EM)
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu