Jak nie zapłacić podatku od sprzedaży mieszkania

W ciągu dwóch ostatnich lat ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości była zmieniana dwa razy. Konsekwencją obu tych nowelizacji jest sytuacja, że do rozliczenia pod kątem PIT transakcji zbycia nieruchomości trzeba stosować trzy różne zasady, uzależnione od daty nabycia zbywanej nieruchomości. Zatem podatnik, który zamierza sprzedać mieszkanie, musi najpierw ustalić, kiedy je kupił. Od tego bowiem będzie zależała wysokość podatku, rodzaj formularza, na którym transakcje trzeba rozliczyć, oraz rodzaj ulg podatkowych, z których można będzie skorzystać. Kluczowe okresy to: 31 grudnia 2006 r., 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. oraz 1 stycznia 2009 r.

Osoby, które kupiły nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Trzeba będzie zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek, płacony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku trzeba fiskusowi wpłacić 19-proc. podatek dochodowy, który jest płacony od dochodu.

Ostatnia zasada związana jest ze sprzedażą nieruchomości kupionych od 1 stycznia 2009 r. W tej sytuacji obowiązuje 19-proc. podatek dochodowy od osób fizycznych, również płacony od dochodu.

Mimo że do rozliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości trzeba stosować jeden z trzech trybów obowiązujących w danym okresie w ustawie o PIT, dla wszystkich trzech sposobów jest jedna wspólna zasada - zasada pięciu lat. Na czym ona polega?

Otóż na tym, że jeśli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie powstaje przychód do opodatkowania PIT.

Zatem pierwszym sposobem na uniknięcie podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania jest odpowiednio długie odczekanie z jego sprzedażą od momentu jego nabycia.

Zacznijmy rozliczenie podatkowe sprzedaży nieruchomości od przypadku zbycia mieszkania, które zostało kupione do 31 grudnia 2006 r. W tym przypadku mają zastosowanie przepisy ustawy o PIT obowiązujące do końca 2006 roku.

Wiemy już, że sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od momentu nabycia. Oznacza to, że nieruchomości kupione w 2006 roku będą podlegały PIT, gdy sprzedaż nastąpi do 2011 roku. Od 2012 roku taka sprzedaż nie będzie już objęta PIT.

Zgodnie z ustawą o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) -c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co ważne, nie tylko zbycie nieruchomości będzie skutkowało powstaniem obowiązków podatkowych. Podobnie będzie w przypadku zamiany nieruchomości. Na ten aspekt zwrócił uwagę NSA w wyroku z 26 maja 2006 r. (sygn. akt II FSK 777/05; niepublikowany), stwierdzając, że ustawa o PIT ogranicza w sposób istotny swobodę dysponowania prawem własności i innymi prawami do nieruchomości. Z tej przyczyny, jako przepis o charakterze wyjątkowym, musi być interpretowany ściśle. Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe. Bez znaczenia ozostaje przyczyna zamiany lokalu.

Omawiając zasady opodatkowania PIT przychodów ze zbycia nieruchomości, interesują nas dziś sposoby na uniknięcie podatku od takiej transakcji. Oczywiście sposoby zgodne z prawem.

Przepisy ustawy o PIT, obowiązujące do końca 2006 roku, przewidują możliwość skorzystania z pewnych ulg podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z nimi wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce,

b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem w celu skorzystania ze zwolnienia od PIT przy sprzedaży nieruchomości nabytej do końca 2006 roku ważny jest sposób jej otrzymania, a także wydatkowanie zarobionych na sprzedaży pieniędzy. Jeśli bowiem mieszkanie lub dom podatnik otrzymał w spadku lub darowiźnie i teraz chce je sprzedać, nie zapłaci PIT. Podatku można również uniknąć, sprzedając teraz nieruchomość nabytą przed końcem 2006 roku i przeznaczając środki z tej sprzedaży na inne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z tego drugiego zwolnienia, trzeba w urzędzie skarbowym złożyć odpowiednie oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, PIT-23 i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat.

* Nadal mogą z niej korzystać podatnicy, którzy sprzedają nieruchomości nabyte do końca 2006 roku, a od momentu nabycia do sprzedaży nie minęło pięć lat.

Jeśli się okaże, że podatnik sprzedając mieszkanie kupione do końca 2006 roku nie może skorzystać z żadnej obowiązującej w tamtym okresie ulgi podatkowej, i sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od momentu nabycia, konieczne będzie zapłacenie PIT.

Skoro już wiemy, od jakich przychodów ze sprzedaży nieruchomości podatek trzeba zapłacić wyjaśnimy, jaki to będzie podatek i jak wykazać go w zeznaniu podatkowym.

Zgodnie z art. 28 ustawy o PIT przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od takiego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. Podatek płatny jest od przychodu. Trzeba go zapłacić do urzędu skarbowego bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Podatku od sprzedaży nieruchomości nie muszą płacić podatnicy, którzy w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na inne cele mieszkaniowe (tylko wymienione w ustawie o PIT). To ulga mieszkaniowa, która obowiązywała do końca 2006 roku.

Jeśli jednak podatnicy nie spełnią warunków ustawowych, uprawniających do tego zwolnienia, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

od 14-dniowego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację podatkową.

Teraz dochodzimy do rozliczenia pod względem PIT zbycia nieruchomości, które zostały kupione w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Tu stosujemy zasady wynikające z ustawy o PIT, która obowiązywała w 2007 i 2008 roku.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przy sprzedaży mieszkania kupionego w okresie 2007-2008 istotne znaczenie dla rozliczenia podatkowego takiej transakcji będzie miał fakt uzyskania dochodu ze sprzedaży. Podatek w takim przypadku jest bowiem płatny od dochodu i wynosi 19 proc. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami dochód ustala się u każdej ze stron umowy.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Podatek ze sprzedaży nieruchomości kupionej w okresie 2007-2008 płatny jest od dochodu. W konsekwencji podatnik może uwzględnić koszty uzyskania przychodów. Dochód to przychód pomniejszony o koszty.

Przy zbyciu nieruchomości koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pewne wydatki przy obliczaniu podstawy opodatkowania można też uwzględnić, jeśli podatnik sprzedaje nieruchomość nabytą w sposób nieodpłatny, np. w drodze spadku lub darowizny. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów na nieruchomość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzemieniu obowiązującym od 2007 roku do 2008 roku) zawarte są przepisy przyznające podatnikom prawo do ulgi meldunkowej. Wystarczy, że podatnik w zbywanej nieruchomości będzie zameldowany na pobyt stały na co najmniej 12 miesięcy i nie zapłaci PIT od zbycia mieszkania bądź domu. Wolne od podatku dochodowego są bowiem przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Kluczowe znaczenie dla skorzystania z tego zwolnienia ma zatem okres zameldowania trwający przynajmniej 12 miesięcy. Zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów dzień 1 stycznia 2007 r. (wtedy została wprowadzona ulga meldunkowa) nie wywiera bezpośredniego wpływu na liczenie okresu zameldowania. W konsekwencji do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Istotne znaczenie dla skorzystania z tego zwolnienia ma złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia o korzystaniu z ulgi meldunkowej. Brak oświadczenia to brak ulgi.

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT podatnik, który sprzedaje nieruchomość i korzysta z ulgi meldunkowej, musi złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełnia warunki do tego zwolnienia. Takie zawiadomienie powinno być co do zasady złożone w ciągu 14 dni od momentu zbycia nieruchomości. Jednak minister finansów rozporządzeniem z 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz.U. nr 59, poz. 361) przedłużył termin na składanie tych oświadczeń. Dla rozliczenia nieruchomości sprzedanych w 2008 roku termin ten upłynie 30 kwietnia 2009 r., czyli ostatniego dnia przewidzianego dla rozliczenia PIT za 2008 rok. Podatnicy, sprzedając nieruchomość w następnych latach (kupioną w okresie 2007-2008) i mający prawo do ulgi meldunkowej, oświadczenie o tym zwolnieniu również będą składać do 30 kwietnia. Zatem sprzedając mieszkanie w 2009 roku i wykorzystując ulgę meldunkową, oświadczenie o uldze trzeba będzie złożyć najpóźniej 30 kwietnia 2010 r. Taką zmianę wprowadzają przepisy przejściowe do ostatniej nowelizacji ustawy o PIT, która zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 2009 r.

Trzeba tu jeszcze wyjaśnić, jak takie oświadczenie ma wyglądać. Ustawodawca nie opracował specjalnego wzoru takiego oświadczenia. Wystarczy więc, że podatnik napisze podanie zaadresowane do naczelnika właściwego urzędu skarbowego, w którym poinformuje, że korzysta z ulgi meldunkowej, bo w sprzedawanej nieruchomości był zameldowany co najmniej 12 miesięcy. W takim piśmie trzeba podać takie dane jak: imię, nazwisko, adres i NIP oraz trzeba je podpisać. Można (ale nie jest to obowiązkowe) do podania dołączyć zaświadczenie z urzędu miasta lub gminy, w którym będzie potwierdzenie okresu zameldowania w sprzedawanym mieszkaniu lub domu.

Jeśli już podatnik sprzedał mieszkanie lub dom, poza zapłatą podatku będzie musiał wykazać całą transakcję w zeznaniu rocznym. Podatek ze sprzedaży mieszkania czy domu, którego podatnik dokonał od 1 stycznia 2007 r., trzeba wykazać w rocznym PIT. Z uwagi na fakt, że dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł, w rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży. Jednak te specjalne rubryki zostały uwzględnione w trzech zeznaniach: PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Nie ma ich ani w PIT-37 ani PIT-28.

Od 1 stycznia 2009 r. obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Podatnicy od początku roku mają możliwość korzystania z nowej ulgi podatkowej przy sprzedaży nieruchomości - ulgi mieszkaniowej. Jednak ta ulga ma zastosowanie tylko przy sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie z przepisami o tej uldze dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku, pod warunkiem że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe. Te cele są ściśle określone w ustawie o PIT (patrz ramka).

Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. Pozostali będą zobowiązani do zapłaty podatku zgodnie z następującą formułą: dochód ze sprzedaży - (dochód ze sprzedaży x wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży) = kwota zwolniona; dochód - kwota zwolniona x 19-proc. = podatek. Podatek będzie zatem tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu.

Zatem podatnik, który nie wyda wszystkich zarobionych pieniędzy w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe, będzie musiał złożyć korektę zeznania podatkowego wraz z pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty oraz zapłacić 19-proc. PIT wraz z odsetkami.

Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami wynosi 19 proc. Jest płacony od uzyskanego z takiej transakcji dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie będzie łączyć się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Sprzedaż nieruchomości podatnik będzie musiał wykazać przed urzędem skarbowym, składając zeznanie podatkowe. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik będzie zobowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie będzie mieć zastosowania nowa ulga mieszkaniowa, lub

2) dochody, które będą korzystać z ulgi mieszkaniowej.

W przypadku niewypełnienia warunków, uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej - np. podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości nie wyda wszystkich pieniędzy na inny cel mieszkaniowy - podatnik będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania, w którym wykazał tę transakcję, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą naliczane od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności do dnia zapłaty podatku włącznie.