Czy wspólnicy muszą wykazać dochody z najmu

Podatniczka zamierza wspólnie z inną osobą wybudować budynek z przeznaczeniem na wynajem w celach zarobkowych. W budynku mają się znaleźć wyłącznie lokale użytkowe. Inwestorzy w celu sprawnego przeprowadzenia i rozliczenia procesu inwestycyjnego zamierzają zawiązać spółkę cywilną. Zgodnie z ich wolą wkłady do spółki będą równe i ekwiwalentne, a celem gospodarczym będzie wybudowanie i eksploatacja nieruchomości. Najem lokali ma się odbywać na zasadach tzw. najmu prywatnego, poza działalnością gospodarczą.

- Czy przy zastosowaniu formy spółki cywilnej źródłem przychodu dla wspólników niebędących przedsiębiorcami może być najem, podnajem, dzierżawa i poddzierżawa - pyta pani Alicja z Torunia.

Zgodnie z art. 5b ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzenie działalności w formie spółki niemającej osobowości prawnej (w tym spółki cywilnej) oznacza, że osoba fizyczna będąca wspólnikiem takiej spółki w świetle ustawy o PIT uznawana jest za osobę prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie czynności pozostających w związku z działalnością tej spółki. Dochody z udziału w spółce osobowej traktowane są zawsze jako dochody z działalności gospodarczej.

Ponadto niewątpliwie zamiar prowadzenia przez podatniczkę najmu będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Istotnym przejawem działania w sposób zorganizowany jest również to, że aktywność podatniczki będzie się koncentrować także na podejmowaniu działań zmierzających do utworzenia i utrzymania źródła przychodu w zakresie najmu nieruchomości. Inwestycja ta niewątpliwie związana jest z koniecznością podjęcia wielu czynności, np. nawiązywania kontaktów z wykonawcami na etapie budowy i wykończenia, następnie z klientami zarówno na etapie zawierania umów najmu, jak i w trakcie ich realizacji. Tego rodzaju działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego.

W konsekwencji wynajem lokali użytkowych w opisanym przypadku nie będzie miał charakteru prywatnego, okazjonalnego. Mając bowiem na uwadze fakt, że inwestorzy zamierzają założyć spółkę cywilną i w tej formie w sposób profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły prowadzić najem nieruchomości, wykonywany w tych warunkach najem będzie przedmiotem działalności gospodarczej. Takiej argumentacji użył dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 11 sierpnia 2010 r. (nr ITPB1/415-452/10/PSZ).

Ewa Matyszewska

Art. 5b, 8, 9a, 10, 14 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).