Sprzedaż nieruchomości w rocznym zeznaniu podatkowym

Podatnicy, którzy planują sprzedaż mieszkania lub domu nabytego przed 31 grudnia 2006 r., rozliczenia podatkowego takiej transakcji muszą dokonać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujących do końca 2006 r. Chodzi tu zarówno o wysokość podatku, sposób rozliczenia, jak i możliwość wykorzystania ulg podatkowych.

Sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat od momentu nabycia. Co ważne, okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem nieruchomości kupione w 2006 roku będą podlegały PIT, gdy sprzedaż nastąpi przed 2011 r. Od 2012 r. taka sprzedaż nie będzie już objęta PIT.

Sprzedaż nieruchomości stanowi jedno ze źródeł przychodów, które trzeba wykazać przed fiskusem i opodatkować. Zgodnie z ustawą o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 11 października 2006 r. (sygn. akt I SA/Sz 243/06; niepublikowany) wyjaśnił, że pojęciu "zbycie" należy nadać znaczenie cywilnoprawne, tj. obok sprzedaży jest to każde dopuszczalne prawem przeniesienie prawa własności rzeczy na osobę trzecią, przy czym ustawodawca podatkowy opodatkowuje jedynie takie zbycie, które ma charakter odpłatny.

Co ważne, nie tylko zbycie nieruchomości będzie skutkowało powstaniem obowiązków podatkowych. Podobnie będzie w przypadku zamiany nieruchomości. Na ten aspekt zwrócił uwagę NSA w wyroku z 26 maja 2006 r. (sygn. akt II FSK 777/05; niepublikowany), stwierdzając, że ustawa o PIT ogranicza w sposób istotny swobodę dysponowania prawem własności i innymi prawami do nieruchomości. Z tej przyczyny jako przepis o charakterze wyjątkowym musi być interpretowany ściśle. Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe. Bez znaczenia w sprawie pozostaje przyczyna zamiany lokalu.

Tylko do końca 2011 r. obowiązują trzy reżimy opodatkowania zbycia nieruchomości. Od 1 stycznia 2012 r. podatnicy będą musieli pamiętać o dwóch sposobach rozliczeń.

Zasada: Podatnik nie zapłaci 10-proc. PIT od przychodu, jeśli w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczy pieniądze na inne cele mieszkaniowe.

Warunki: Trzeba złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o korzystaniu z tego zwolnienia i deklarację PIT-23.

Skutki: Jeśli podatnik w ciągu dwóch lat nie wyda wszystkich pieniędzy, będzie musiał od środków, które mu zostały, zapłacić 10-proc. PIT od przychodu. Na zapłatę podatku ma 14 dni od dnia upływu okresu dwuletniego. Po upływie 14 dni naliczane są odsetki za zwłokę od momentu złożenia pierwotnego zeznania.

* nadal mogą z niej korzystać podatnicy, którzy sprzedają nieruchomości nabyte do końca 2006 roku, a od momentu nabycia do sprzedaży nie minęło pięć lat

Przepisy ustawy o PIT obowiązujące do końca 2006 roku przewidują możliwość skorzystania z pewnych ulg podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. I tak wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

● na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

● na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

● na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

● na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,

● na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce,

b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem w celu skorzystania ze zwolnienia od PIT przy sprzedaży nieruchomości nabytej do końca 2006 roku ważny jest sposób jej otrzymania, a także wydatkowanie zarobionych na sprzedaży pieniędzy.

Jeśli mieszkanie lub dom podatnik otrzymał w spadku lub darowiźnie i teraz chce je sprzedać, nie zapłaci PIT. W takim przypadku ma bowiem zastosowanie zwolnienie z podatku. Podatku można również uniknąć, sprzedając teraz nieruchomość nabytą przed końcem 2006 roku i przeznaczając środki z tej sprzedaży na inne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z tego drugiego zwolnienia, trzeba w urzędzie skarbowym złożyć odpowiednie oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, PIT-23, i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat na inny cel mieszkaniowy, określony w ustawie o PIT (w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku).

Nabycie nieruchomości na zasadzie współwłasności nastąpiło w 2001 roku. Samo zaś zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości na części odpowiadające wielkościom udziałów nabytych w 2001 roku nie przysporzyło żadnej ze stron zysku, skutkując jedynie zmianą charakteru własności. Wobec tego za datę nabycia nieruchomości przez podatnika należy uznać datę pierwotnego nabycia udziału w prawie własności, tj. rok 2001, zatem pięcioletni okres upłynął z końcem 2006 r.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2001 roku nie stanowi źródła przychodu i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10-proc. PIT.

Rezultatem umowy zamiany podpisanej przez podatnika było nabycie na własność innej nieruchomości. W związku z tym bieg terminu pięcioletniego liczony jest od daty nabycia prawa własności gruntu nabytego w drodze zamiany, tj. od 2006 roku. Ponieważ sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to sprzedaż ta stanowi źródło przychodu podlegające PIT. Przychód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu 10-proc. podatkiem.

Nadal jesteśmy przy rozliczeniu PIT sprzedaży nieruchomości nabytej do 31 grudnia 2006 r. Zgodnie z art. 28 ustawy o PIT przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od takiego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Podatku od sprzedaży nieruchomości nie muszą płacić podatnicy, którzy w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na inne cele mieszkaniowe (tylko wymienione w ustawie o PIT). Jeśli jednak podatnicy nie spełnią warunków ustawowych uprawniających do tego zwolnienia, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

● od 14-dniowego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

● począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację podatkową.

Teraz przejdźmy do rozliczenia transakcji zbycia nieruchomości nabytych w latach 2007 - 2008. Aby poznać zasady opodatkowania, musimy posłużyć się ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w tym właśnie okresie.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

● nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

● spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

● prawa wieczystego użytkowania gruntów,

● jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że każda sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu nabycia jest objęta PIT.

Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód ustala się u każdej ze stron umowy na określonych zasadach. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Co ważne, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

10 proc. przychodu

Rozliczenie z fiskusem: 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości

● wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie,

● nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu zbycia.

Zasada: nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upłynie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Nie. Źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości - jeśli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Zatem jedynym warunkiem do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym jest w opisanym przypadku fakt nabycia nieruchomości w drodze darowizny. Tak więc przychód uzyskany z przedmiotowej sprzedaży w całości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości.

Oboje małżonkowie spełniają warunek 12-miesięcznego okresu zameldowania. Wobec tego przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania podlega zwolnieniu z podatku dochodowego, pod warunkiem że w wymaganym terminie złożone zostało odrębnie przez każdego ze współmałżonków we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania z tego zwolnienia. Jeżeli małżonkowie nie złożyli lub nie złożą w wymaganym terminie oświadczenia, sprzedaż mieszkania będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Skoro podatek od sprzedaży nieruchomości płacony jest od dochodu, oznacza to, że podatnik ma prawo uwzględnić w rozliczeniach podatkowych koszty uzyskania przychodów. Dochodem jest bowiem kwota, która pozostanie z pomniejszenia przychodu o koszty podatkowe.

Koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pewne wydatki przy obliczaniu podstawy opodatkowania można też uwzględnić, jeśli podatnik sprzedaje nieruchomość nabytą w sposób nieodpłatny, np. w drodze spadku lub darowizny. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów na nieruchomość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie o PIT koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

Podatnik, który chce skorzystać z ulgi meldunkowej, musi:

● zameldować się na co najmniej 12 miesięcy na pobyt stały w mieszkaniu lub domu przed datą zbycia,

● być właścicielem mieszkania lub budynku (nie mając tytułu własności, podatnik nie mógłby w ogóle dokonać takiej transakcji),

● w terminie 14 dni od dnia zbycia złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym, że spełnia warunki do zwolnienia.

Podatnicy sprzedający nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2007 r. - a przed upływem pięciu lat - mają prawo przy takiej transakcji skorzystać z ulgi meldunkowej. Wystarczy, że w zbywanej nieruchomości podatnik będzie zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Minister finansów w ogólnej interpretacji (nr DD2/033/0557/SKT/07/1682) wyjaśnił, że warunkiem zwolnienia z podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości jest zameldowanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotne jest zameldowanie podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wskazany okres.

Według MF na gruncie polskiego systemu prawa, a w szczególności prawa podatkowego, można mówić o zasadzie pierwszeństwa wykładni językowej. Posługując się jedną z reguł tej wykładni, można stwierdzić, że skoro przepis nie precyzuje, czy okres zameldowania rozpoczyna się od 1 stycznia 2007 r. albo od dnia nabycia nieruchomości lub prawa, to, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT określającym zasady korzystania z ulgi meldunkowej, przyjąć należy, że obejmuje (co najmniej) 12 miesięcy wstecz od daty ich zbycia.

Tym samym należy uznać, że 1 stycznia 2007 r. nie wywiera bezpośredniego wpływu na liczenie okresu zameldowania. 1 stycznia 2007 r. to data wejścia w życie przepisów wprowadzających nowe zwolnienie. Z przepisów ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw nie wynika, że od tej daty należy liczyć 12-miesięczny okres zameldowania. Ustawodawca w przejściowym art. 7 ust. 1 powołanej nowelizacji również nie zawarł nakazu obliczania okresu zameldowania, począwszy od 1 stycznia 2007 r.

W tej sytuacji zasadne jest, że do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości. Ta interpretacja ministra finansów jest wiążąca dla wszystkich organów podatkowych.

Co istotne, aby z ulgi meldunkowej skorzystać, trzeba o tym zawiadomić urząd skarbowy. W tym celu trzeba złożyć oświadczenie, w którym podatnik powiadomi urząd, że korzysta z ulgi meldunkowej. Termin na złożenie oświadczenia to 30 kwietnia następnego roku po roku, w którym podatnik sprzedał mieszkanie lub dom. Niedopełnienie tego warunku pozbawia prawa do skorzystania ze zwolnienia.

19 proc. dochodu

do 30 kwietnia następnego roku po roku, w którym sprzedano mieszkanie lub dom

PIT-36, PIT-36L lub PIT-38

● wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości, w której podatnik był zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy

nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Omawiając zasady korzystania z ulgi meldunkowej, warto wspomnieć o tym, że zwolnienie to nie obejmie wartości gruntu związanego ze zbywaną nieruchomością. Takie stanowisko potwierdziło na prośbę "DGP" Ministerstwo Finansów.

W piśmie przesłanym do naszej redakcji resort wyjaśnił, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., wolne od podatku dochodowego są przychody z odpłatnego zbycia:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Ulga warunkowana jest obowiązkiem złożenia przez podatnika we właściwym urzędzie skarbowym w określonym terminie oświadczenia o tym, że spełnia warunki do zwolnienia.

- Określona w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008r., tzw. ulga meldunkowa nie ma zastosowania do przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia gruntu - wyjaśniło Ministerstwo Finansów.

Według MF regulacja dotycząca wyłączenia z zakresu przedmiotowego ulgi meldunkowej gruntu znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, np. w wyroku WSA we Wrocławiu z 30 października 2009 r. (sygn. akt I SA/Wr 1100/09), w wyrokach WSA w Gdańsku z 1 grudnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Gd 681/09) i z 12 stycznia 2010 r. (sygn. akt I SA/Gd 833/09), w wyroku WSA w Poznaniu z 19 maja 2010 r. (sygn. akt I SA/Po 116/10).

W wyroku z 30 października 2009 r. (sygn. akt I SA/Wr 1100/09) Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, że opierając się na definicji nieruchomości zawartej w art. 46 - 48 kodeksu cywilnego oczywiste jest, że pojęcie budynku będącego częścią składową nieruchomości ma węższą od niej konotację (znaczenie nazwy). W przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a) ustawy o PIT, mamy zatem do czynienia z sytuacją, w której zwolnieniu podlega zbycie budynku, a nie całej nieruchomości, na której on się znajduje. Posłużenie się przez ustawodawcę w omawianym przepisie sformułowaniem "zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w nim" nie jest odejściem od cywilistycznego rozumienia nieruchomości i nie zaprzecza uznania budynku za jej część składową. Stanowi natomiast wyraz autonomii prawa podatkowego.

Resort finansów podkreślił również, że prawo cywilne i podatkowe należą do dwóch różnych od siebie gałęzi prawa, na gruncie których możliwe jest dokonanie odrębnego i niezależnego od siebie przypisania skutków prawnych poszczególnym zdarzeniom faktycznym. Na gruncie prawa podatkowego jest zatem możliwe niejako wyodrębnienie z procesu sprzedaży nieruchomości budynku i powiązanie z nim innych skutków prawnych w stosunku do samej nieruchomości. Mamy zatem do czynienia z sytuacją, w której w ujęciu cywilistycznym skarżąca sprzeda nieruchomość gruntową wraz z budynkiem jako całość, natomiast z punktu widzenia prawa podatkowego czynność ta spowoduje powstanie obowiązku podatkowego jedynie w stosunku do gruntu.

Według MF skoro przepisy dotyczące ulgi meldunkowej nie obejmują zakresem przychodów z odpłatnego zbycia gruntu, brak jest uzasadnienia do wydania w tym zakresie interpretacji ogólnej w rozumieniu przepisów Ordynacji podatkowej.

Za wydatki mieszkaniowe, które są ważne przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej przy zbyciu nieruchomości, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Małżonkowie spełnili warunek do skorzystania z ulgi meldunkowej - 12-miesięcznego okresu zameldowania. Jednak aby móc skorzystać z ulgi meldunkowej, musi być również spełniony drugi warunek, tj. musi zostać złożone w wymaganym terminie oświadczenie. Małżonkowie nie złożyli w wymaganym terminie stosownego oświadczenia, co oznacza, że nie został spełniony drugi warunek stanowiący o prawie do skorzystania z ulgi meldunkowej. Wymóg złożenia w wymaganym terminie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia jest bowiem, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym lokalu mieszkalnym przez okres 12 miesięcy, obligatoryjnym warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Termin na złożenie oświadczenia jest terminem nieprzywracalnym, co oznacza, że po jego upływie podatnik traci prawo do skorzystania z tego uprawnienia. Ustawodawca, kreując przedmiotowe zwolnienie w zakresie możliwości skorzystania przez podatnika ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie ulgi meldunkowej, nie przewidział żadnych odstępstw od warunków tego zwolnienia, w tym także złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia po wymaganym przepisami prawa terminie w przypadku, gdy strona z jakichkolwiek przyczyn takiego oświadczenia nie złożyła we właściwym urzędzie skarbowym.

Jeśli już podatnik sprzedał mieszkanie lub dom, poza zapłatą podatku będzie musiał wykazać całą transakcję w zeznaniu rocznym. Podatek ze sprzedaży mieszkania czy domu, którego podatnik dokonał po 1 stycznia 2007 r., trzeba wykazać w rocznym PIT. Z uwagi na fakt, że dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł, w rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży. Jednak te specjalne rubryki zostały uwzględnione w trzech zeznaniach: PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Nie ma ich ani w PIT-37, ani PIT-28.

Od początku 2009 roku obowiązują zmienione przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie rozliczania przychodów ze zbycia nieruchomości. Mimo że od 1 stycznia 2009 r. zmieniły się zasady rozliczania sprzedaży nieruchomości, nic nie zmieni się w zakresie określania źródeł przychodów. Nadal w ustawie o PIT będzie przepis, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Od 1 stycznia 2009 r. dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku, pod warunkiem że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe. Te cele są ściśle określone w ustawie o PIT. Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko ci podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. W konsekwencji podatnik, który nie wyda wszystkich zarobionych pieniędzy w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe, będzie musiał złożyć korektę zeznania podatkowego wraz z pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty oraz zapłacić 19-proc. PIT wraz z odsetkami.

Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych od 1 stycznia 2009 r. wynosi 19 proc. Jest płacony od uzyskanego z takiej transakcji dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami.

Nadal dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe od 1 stycznia 2009 r. uważane są m.in.:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

● położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

● w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę w państwie UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii.

Sprzedaż nieruchomości kupionych od 1 stycznia 2009 r. podatnik musi wykazać przed urzędem skarbowym, składając zeznanie podatkowe. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie będzie mieć zastosowania nowa ulga mieszkaniowa, lub

2) dochody, które będą korzystać z ulgi mieszkaniowej.

W przypadku niewypełnienia warunków, uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej - np. podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości nie wyda wszystkich pieniędzy na inny cel mieszkaniowy - podatnik będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania, w którym wykazał tę transakcję, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą naliczane od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności do dnia zapłaty podatku włącznie.

Rozliczenia transakcji zbycia nieruchomości kupionych od 1 stycznia 2009 r. trzeba dokonać w PIT-39. Deklaracja ta składa się z dwóch stron i podzielona jest na 12 części. Trzeba w niej podać m.in. miejsce i cel składania zeznania, dane identyfikacyjne i adres zamieszkania, dochód (stratę), obliczyć zobowiązanie podatkowe, kwotę podatku do zapłaty lub nadpłatę.

Podatnik, który będzie składał PIT-39, może też wskazać organizację pożytku publicznego, której będzie chciał przekazać 1 proc. podatku.

19 proc. dochodu

do 30 kwietnia następnego roku po roku, w którym sprzedano mieszkanie lub dom

● wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości, jeśli podatnik w ciągu dwóch lat środki z tej transakcji przeznaczy na inny cel mieszkaniowy (w uproszczeniu)

Zasada: nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływnie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Podatnicy mogą nadal korzystać z tego zwolnienia, jeśli do 31 grudnia 2008 r. nabyli do niego prawo. Oznacza to, że podatnik ma prawo skorzystać z ulgi meldunkowej również od 1 stycznia 2009 r., jeśli do końca 2008 r. kupi nieruchomość, którą zamierza sprzedać, i zamelduje się w niej na pobyt stały. Oczywiście ulga przysługuje po upływie 12 miesięcy od momentu zameldowania. Podatnicy prawo do ulgi meldunkowej mogli nabyć w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Oświadczenie, które muszą składać podatnicy chcący skorzystać z ulgi meldunkowej, trzeba złożyć w terminie złożenia zeznania rocznego, w którym wykazywana będzie transakcja zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., w okresie 2007-2008, od 1 stycznia 2009 r.).