Nie każdy wydatek można odliczyć przy sprzedaży

W 2011 r. podatnik odziedziczył udział w spółdzielczym własnościowym prawie do mieszkania. Dowiedział się też, że na lokalu ciążą zadłużenia komornicze potwierdzone prawomocnymi wyrokami. Zarząd spółdzielni zagroził wystawieniem lokalu na licytację. Podatnik wraz z rodzeństwem podjęli decyzję o sprzedaży mieszkania. Otrzymaną od kupującego zaliczkę przeznaczyli na spłatę zadłużenia i wywóz nieczystości z lokalu. Czy podatnik może zaliczyć te wydatki do kosztów?

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane, należy zatem stosować potoczne rozumienie tego wyrażenia. Zgodnie z nim za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki na sporządzenie przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Należy mieć na uwadze, że wysokość wspomnianych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie: udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość i kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z tych kategorii, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku. Zauważyć należy, że długi spadkowe, jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku. Spłata wierzycieli nie jest nakładem zwiększającym wartość lokalu mieszkalnego. Obowiązek spłaty wierzycieli jest, na skutek przyjęcia spadku, zobowiązaniem podatnika, które musi uregulować.

dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 10 sierpnia 2012 r., nr IPTPB2/415-337/12-5/Akr