Wycena pracy podatnika nie jest kosztem przy zbyciu budynku

21 maja 2008 r. aktem notarialnym podatnik nabył nieruchomość o powierzchni 7600 mkw. za 400 tys. zł. Na terenie zakupionej nieruchomości znajdował się budynek w stanie uniemożliwiającym korzystanie z niego, o czym świadczy cena za 1 mkw. działki zawarta w akcie notarialnym (52,63 zł). Podatnik w związku z trudną sytuacją finansową zmuszony był sprzedać nieruchomość o powierzchni 834 mkw., zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Zbycie nastąpiło 2 września 2010 r. za 300 tys. zł, ponieważ budynek został wyremontowany. Przychód z odpłatnego zbycia podatnik pomniejszył o koszty notarialne, obliczone z aktu notarialnego proporcjonalnie do wielkości sprzedanej nieruchomości (działki) oraz wkład własny (swoją pracę i materiał) wyceniony według wartości rynkowej, ponieważ budynek podatnik wytworzył we własnym zakresie. Czy wycena podatnika była prawidłowa?

Podstawą obliczenia podatku przy zbyciu nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) nie definiuje pojęcia kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

Zatem definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje przez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Przy czym wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości można zaliczyć cenę nabycia nieruchomości określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym (proporcjonalnie do wielkości sprzedanej nieruchomości) oraz udokumentowane fakturami VAT nakłady na zbywaną nieruchomość, które zwiększyły wartość tej nieruchomości - poczynione w czasie jej posiadania.

Nakłady poczynione przez podatnika na zbywaną nieruchomość, które nie są udokumentowane fakturami VAT (w tym praca własna podatnika), nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 28 lutego 2012 r. (nr ITPB1/415-1207/11/DP).