Nie każdy wydatek zmniejszy przychód ze zbycia mieszkania

Obliczając podatek od sprzedaży nieruchomości, można uwzględniać dwa rodzaje kosztów: z odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodów. Odsetki od kredytu nie zaliczają się do żadnej z tych kategorii.

PIT od sprzedaży mieszkania to 19 proc. podstawy, którą - w tym przypadku - jest dochód. Ustalenie jego wysokości jest kluczowe.

Dochód to przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT). Przychodem jest cena wpisana w akcie notarialnym, pomniejszona o koszty sprzedaży. Tych ustawodawca nie definiuje. W praktyce sprzedawca może odjąć od przychodu wszystkie poniesione wydatki, bez których transakcja nie doszłaby do skutku. Można do nich zaliczyć m.in.: koszt wyceny nieruchomości, prowizję dla pośrednika sprzedaży i opłaty za ogłoszenia.

Dopiero tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty jego uzyskania. Ustala się je zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT. Są to udokumentowane koszty zakupu mieszkania lub domu (albo wytworzenia - jeśli dom został wybudowany własnymi siłami), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania.

Kosztem podatkowym będzie także taksa notarialna płacona przy sporządzaniu umowy. Natomiast nakłady zwiększające wartość nieruchomości są uwzględniane na podstawie faktur, z których wynika wysokość poniesionych wydatków.

Po odjęciu od przychodu ze sprzedaży (cena sprzedaży minus koszty zbycia) kosztów jego uzyskania (cena zakupu, taksa notarialna, nakłady zwiększające wartość) można wyliczyć dochód.

Do kosztów nie można natomiast zaliczyć odsetek zapłaconych od kredytu hipotecznego. W interpretacji indywidualnej z 4 kwietnia 2014 r. dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy wyjaśnił, że nie są one ani kosztami nabycia, ani tym bardziej nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości w czasie jej posiadania.

Są to jedynie koszty pozyskania kapitału, na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt.

z 4 kwietnia 2014 r. (nr ITPB2/415-1188/13/RS.

Magdalena Majkowska

magdalena.majkowska@infor.pl