Jak rozliczać najem, również ten wakacyjny

Wynajmujesz długoterminowo dom, pokój, garaż? A może w trakcie wakacji zamierzasz na krótkie okresy udostępniać mieszkanie turystom? Zastanawiasz się, jak rozliczać zyski z tego tytułu? Nic dziwnego, bo sprawa wcale nie jest prosta. Przede wszystkim musisz podjąć decyzję, czy będziesz rozliczać najem prywatnie, czy w ramach firmy. Musisz też wiedzieć o tym, że nie zawsze masz wybór. Wyklucza go np. najem wakacyjny. Ten - zgodnie z wykładnią fiskusa - musi być rozliczany w ramach działalności gospodarczej.

Spory o to, czy najem jest już firmowy, czy może jeszcze prywatny, biorą się z tego,  że  nie ma sztywnych reguł, które pozwoliłyby to  jednoznacznie określić. W praktyce często zdarza się, że zdania fiskusa i podatników są w tej kwestii rozbieżne.

Na tym jednak sprawa się nie kończy. W zależności od tego, czy rozliczamy najem prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej, mamy do wyboru kilka alternatywnych sposobów opodatkowania.

Co i kiedy się opłaca

Przy najmie prywatnym można się zdecydować na 8,5-proc. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych albo rozliczanie podatku na zasadach ogólnych według skali podatkowej (18 lub 32 proc.). Ryczałt kusi niską stawką, ale ma też wiele minusów. Płaci się go od przychodu (a nie od dochodu), w związku z czym można zapomnieć o kosztach. Podatek odprowadza sie nawet wtedy, gdy najem przynosi straty.

Co innego, jeśli wybierzemy zasady ogólne. Wtedy można do woli korzystać z kosztów, ulg i odliczeń. Ryzykujemy jednak wejście w drugi próg podatkowy i zapłatę 32-proc. daniny. Które z rozwiązań jest lepsze? Każde ma zalety i wady, więc trudno jednoznacznie doradzić, co wybrać. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji.

Tym, którzy mają wysokie koszty najmu, bardziej opłaca się rozliczanie podatku na zasadach ogólnych. Jeśli koszty są niskie, to lepszy wydaje się ryczałt. Ryczałt to także kusząca opcja dla leniwych, bo jest znacznie prostszy. Z danych Ministerstwa Finansów wynika, że podatnicy, którzy rozliczają najem poza działalnością, częściej wybierają właśnie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych niż podatek według skali podatkowej.

Zasady ogólne i skala podatkowa wchodzą też w grę przy najmie firmowym. Przedsiębiorcy mogą też jednak zdecydować się na 19-proc. podatek liniowy. O 8,5-proc. ryczałcie mogą jednak zapomnieć. Biorąc pod uwagę stawkę, lepszy wydaje się dla nich podatek liniowy. Nie pozwala jednak skorzystać z wielu ulg, a na dodatek definitywnie wyklucza np. wspólne rozliczenie z małżonkiem. Najem firmowy niewątpliwie wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami. Trzeba opłacać składki ZUS, prowadzić ewidencję księgową, a przychód z najmu powstaje już wtedy, gdy z umowy wynika, że jest należny, choćby najemca nie zapłacił. Zaletą rozliczania najmu w ramach działalności jest natomiast wyeliminowanie sporów z fiskusem polegających na konieczności udowadniania mu, że najem jest prywatny.

Najem prywatny poza firmą

Podatnicy chętniej wybierają 8,5-proc. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych niż zasady ogólne z progresywną skalą podatkową

Najem nieruchomości można rozliczać prywatnie, bez potrzeby zakładania firmy lub poza firmą, gdy podatnik ją prowadzi. Zasadniczo bowiem najem może stanowić odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W ramach najmu prywatnego dostępne są dwa sposoby rozliczeń. Można rozliczać podatek na zasadach ogólnych według skali podatkowej (18 lub 32 proc.) lub zdecydować się na 8,5-proc. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Dla rozliczania najmu poza działalnością gospodarczą konieczne jest spełnienie dwóch warunków. Najem prywatny wchodzi w grę, o ile:

●jego przedmiotem są nieruchomości niezwiązane z prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą,

●podatnik nie zarejestrował działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług najmu ani też - mimo braku formalnej rejestracji takiej działalności - nie można uznać, że świadczy usługi najmu w sposób, który wskazywałby na jej prowadzenie.

WAŻNE

Zyski z najmu prywatnego rozlicza się w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika. Bez znaczenia jest miejsce położenia nieruchomości.

Rozliczanie najmu poza działalnością gospodarczą ma tę zaletę, że przychodem z niego są jedynie należności, które wynajmujący faktycznie otrzyma (w przeciwieństwie do najmu świadczonego w ramach firmy). Jeśli więc z umowy najmu wynika, że najemca powinien regulować opłaty co miesiąc, ale tak się z jakichś przyczyn nie dzieje i zwleka z zapłatą, np. przez trzy miesiące, to wynajmujący nie osiąga przez ten czas przychodów z najmu i nie ma obowiązku zapłaty podatku, mimo że wynajmował mieszkanie.

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz najmu, w grę wchodzą też jednak czasem inne świadczenia. [

PRZYKŁAD 1

Obowiązek podatkowy po otrzymaniu należności, ale niekoniecznie pieniężnych

Jan Kowalski zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego. Najemcy zależało, żeby jak najszybciej w nim zamieszkać. W chwili podpisania umowy najmu mieszkanie nie było jeszcze wyremontowane. Strony ustaliły, że wynajmujący nie będzie przez ten czas pobierał od najemcy czynszu najmu. W zamian najemca będzie pomagał przy remoncie i poniesie wydatki na wyposażenie mieszkania, które kupi wedle własnego uznania. Dopiero po zakończeniu prac podpisano aneks do umowy, z którego wynikała wysokość czynszu najmu. Najemca zastanawia się, kiedy powstał u niego obowiązek podatkowy.

Warto pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania należności. Nie oznacza to jednak, że zapłata musi być pieniężna. Czynsz może być oznaczony w świadczeniach innego rodzaju, np. pomocy przy remoncie lokalu, nakładów na nieruchomość, o ile te nie zostaną najemcy zwrócone. Należałoby je więc wycenić na podstawie cen rynkowych i opodatkować jako czynsz najmu.

Opłaty związane z użytkowaniem lokalu (tj. czynsz dla spółdzielni, abonament RTV, opłaty za wodę, energię elektryczną, gaz) nie będą przychodem wynajmującego pod warunkiem, że z umowy najmu będzie wynikało, iż do ich ponoszenia jest zobowiązany najemca. Jeśli natomiast w umowie widnieje zapis, że pokrywa je wynajmujący, to wówczas mogą być one jego kosztem podatkowym. Pod warunkiem oczywiście, że zdecyduje się na rozliczanie podatku od najmu na zasadach ogólnych, które dają prawo do kosztów.

Kto wybierze ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i nie zaznaczy w umowie najmu, że obowiązek ponoszenia opłat spoczywa na najemcy, będzie musiał zapłacić ryczałt także od pieniędzy, które otrzyma na pokrycie opłat za czynsz i media.

WAŻNE

Jeśli najemca nie płaci w terminie, to wynajmujący nie ma przychodu i nie musi płacić podatku.

Na zasadach ogólnych

Stawka podatku jest wysoka - wynosi 18, a nawet 32 proc., ale podatek płaci się od dochodu będącego nadwyżką przychodów z najmu nad kosztami ich uzyskania.

Osoby prywatne, które decydują się rozliczać najem na zasadach ogólnych, nie muszą składać w urzędzie skarbowym oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania. Ogólne zasady rozliczania najmu przysługują bowiem wszystkim podatnikom. Do ich stosowania zobowiązani są więc wszyscy ci, którzy nie złożą w odpowiednim terminie oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podstawę opodatkowania stanowi dochód ustalony jako nadwyżka faktycznie otrzymanych przychodów z najmu nad udokumentowanymi kosztami ich uzyskania, który wolno pomniejszyć o odliczenia z art. 26 ustawy o PIT oraz ewentualne straty z lat ubiegłych.

Dochód = przychód - koszty uzyskania przychodu

Niewątpliwą zaletą tej formy rozliczeń jest więc możliwość korzystania z kosztów uzyskania przychodu. Podatnik może obniżyć przychód o wiele wydatków poniesionych w związku z najmem. Trzeba pamiętać, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu ich osiągnięcia lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem tzw. kosztów negatywnych (a więc wydatków nieuznawanych za koszty podatkowe wymienionych w art. 23 ustawy o PIT).

Przykładowe koszty wynajmującego* ⒸⓅ

odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej wynajmowanej nieruchomości uwzględniające koszty jej dostosowania do potrzeb najemcy poniesione przed oddaniem jej w najem;

zapłacone odsetki od kredytu na zakup wynajmowanej nieruchomości;

składki na ubezpieczenie nieruchomości (również te zapłacone);

wydatki na remont nieruchomości oddanej w najem;

wydatki związane z poszukiwaniem najemców;

wydatki na czynsz i media, jeśli z umowy wynika, że ponosi je wynajmujący.

* Takie koszty mogą uwzględniać osoby prywatne, które wybrały zasady ogólne, i przedsiębiorcy rozliczający najem na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym

agp

Na podatnikach prywatnych stosujących zasady ogólne nie ciąży obowiązek ujmowania przychodów i kosztów w ewidencji księgowej. Muszą jednak gromadzić i przechowywać dokumenty, na podstawie których obliczają dochód (przez pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym rozliczają najem za dany rok). Wszystkie wydatki muszą być udokumentowane fakturami, rachunkami, dowodami przelewów bankowych. Nie można np. ujmować w kosztach paragonów. Z dokumentów musi wynikać: kto, na rzecz kogo, kiedy i jaki wydatek poniósł.

Dochód z najmu można też pomniejszyć o odliczenia wymienione w art. 26 ustawy o PIT. Są nimi m.in.: składki na ubezpieczenie społeczne, wydatki na cele rehabilitacyjne, ulga internetowa, wymienione w tym przepisie darowizny. Od dochodu z najmu można też odliczyć ewentualną stratę na najmie z lat ubiegłych - przez kolejne pięć lat w wysokości nieprzekraczającej 50 proc. straty rocznie.

Tak obliczoną podstawę opodatkowania (dochód po odliczeniach) opodatkowuje się według progresywnej skali podatkowej. Stawka podatku wynosi 18 proc. lub 32 proc. 18 proc. stosuje się, gdy podstawa obliczenia podatku nie przekracza 85 528 zł. Dla nadwyżki ponad tę kwotę obowiązuje już stawka 32 proc.

Od tak obliczonego PIT można odliczyć jeszcze kwotę zmniejszającą podatek. Pod warunkiem że wynajmujący nie uzyskał w roku podatkowym żadnych innych dochodów, od których kwota ta została już raz odliczona. W 2017 r. jej wysokość jest uzależniona od podstawy obliczenia podatku. Podatek można też pomniejszyć o odliczenia z tytułu zapłaconej składki na ubezpieczenie zdrowotne i ulgi na dzieci.

RAMKA 1. Wysokość kwoty zmniejszającej podatek w 2017 r. ⒸⓅ

● podstawa obliczenia podatku nieprzekraczająca 6600 zł -> 1188 zł

● podstawa obliczenia podatku od 6600 zł do 11 000 zł -> 1188 zł pomniejszone o kwotę obliczoną według wzoru: 631,98 zł x (dochód - 6600) / 4400

● podstawa obliczenia podatku od 11 000 zł do 85 528 zł -> 556,02 zł

● podstawa obliczenia podatku od 85 528 zł do 127 000 zł -> 556,02 zł pomniejszone o kwotę obliczoną według wzoru: 556,02 zł x (dochód - 85 528 zł) / 41 472 zł

Źródło: Broszura informacyjna MF z 2017 r.

Wynajmujący, którzy wybrali zasady ogólne, muszą obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego. Wpłaca się ją jednak dopiero począwszy od miesiąca, w którym dochód przekroczył kwotę powodującą obowiązek zapłaty podatku. Termin wpłaty upływa 20. dnia następnego miesiąca. Zaliczkę za grudzień wpłaca się do 20 stycznia. Nie trzeba jej jednak wnosić, jeśli przed upływem tego terminu złoży się zeznanie roczne i zapłaci wynikający z niego podatek.

Po zakończeniu roku podatkowego dochody z najmu opodatkowuje się łącznie z innymi dochodami rozliczanymi na zasadach ogólnych, składając do urzędu skarbowego PIT-36 (do 30 kwietnia) i opłacając podatek.

Na ryczałcie

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest uproszczoną formą opodatkowania. Osoby, które chcą z niej skorzystać, muszą złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o jej wyborze. Kto wybrał ryczałt w poprzednim roku podatkowym, nie musi składać oświadczenia ponownie. Jeśli natomiast rozliczał się dotychczas na zasadach ogólnych, to oświadczenie składa w terminie do 20. stycznia roku podatkowego. Inne terminy obowiązują tych, którzy rozpoczynają najem w trakcie roku podatkowego. Tacy podatnicy muszą złożyć oświadczenie najpóźniej do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym osiągnęli pierwszy przychód z najmu. Chyba że pierwszy przychód osiągną w grudniu - wtedy oświadczenie należy złożyć do końca roku podatkowego.

WAŻNE

Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest niska, ale jest on płacony od przychodu, a nie od dochodu.

Ryczałtowcy nie muszą prowadzić ewidencji przychodów, pod warunkiem że wysokość przychodów z najmu wynika z pisemnej umowy, którą zawarli z najemcą. Jeśli jednak przychód z prywatnego najmu nie wynika z pisemnej umowy, to trzeba wykazywać go w ewidencji przychodów prowadzonej na potrzeby rozliczenia ryczałtu.

Rozliczenie ryczałtu jest znacznie prostsze niż rozliczenie podatku na zasadach ogólnych.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., jest więc zdecydowanie niższa niż stawki podatku przy zasadach ogólnych, ale podstawę opodatkowania stanowi przychód. Podatnik nie może więc uwzględnić żadnych poniesionych przez siebie wydatków związanych z najmem. Przychód pomniejsza się jednak także (podobnie jak przy zasadach ogólnych) o odliczenia z art. 26 ustawy o PIT. Można więc pomniejszyć go m.in. o: składki na ubezpieczenie społeczne, niektóre darowizny czy wydatki na cele rehabilitacyjne. Przy ryczałcie wolno też odliczyć straty z lat ubiegłych, w których podatek od najmu był rozliczany na zasadach ogólnych. Podatek oblicza się, mnożąc tak obliczoną podstawę jego obliczenia przez stawkę podatku. Sam ryczałt można też pomniejszyć o zapłaconą składkę na ubezpieczenie zdrowotne.

Ryczałt = przychód po odliczeniach x 8,5 proc.

Minusem ryczałtu jest to, że nie stosuje się w nim kwoty wolnej od podatku. Ryczałt nie pozwala też na skorzystanie np. z ulgi prorodzinnej ani na opodatkowanie dochodów wspólnie z małżonkiem lub wspólnie z dzieckiem w przypadku samotnych rodziców.

WAŻNE

Odliczenie wydatków z art. 26 ustawy o PIT przysługuje podatnikowi tylko raz. Może więc odliczyć je od przychodów opodatkowanych ryczałtem tylko wtedy, gdy nie zostały odliczone od dochodu opodatkowanego na zasadach ogólnych. Ta sama zasada dotyczy składki zdrowotnej.

Podatnik może obliczać i wpłacać ryczałt co miesiąc lub co kwartał. W 2017 r. kwartalnie może jednak rozliczać się tylko ten, u kogo przychody z działalności prowadzonej osobiście w 2016 r. nie przekroczyły 107 440 zł (25 000 euro przeliczone według średniego kursu ogłoszonego przez NBP 1 października 2016 r.) W odniesieniu do małżonków limit ten jest liczony dla każdego z nich osobno. Kwartalne rozliczanie ryczałtu nie przysługuje także tym, którzy rozpoczynają najem w trakcie roku. W celu rozliczania ryczałtu kwartalnie należy zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika) do 20 stycznia.

Termin na zapłatę ryczałtu upływa 20. dnia następującego po miesiącu lub kwartale, za który należny jest ryczałt. Ryczałt za grudzień lub ostatni kwartał wpłaca się natomiast w terminie złożenia zeznania PIT-28, który upływa 31 stycznia następnego roku. W tym przypadku bowiem przychody z najmu są rozliczane odrębnie od np. dochodów ze stosunku pracy.

Najem przez małżonków

Jeśli wynajmowana nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, to do rozliczenia podatku z najmu zobowiązani są oboje małżonkowie niezależnie od tego, który z nich występuje w umowie najmu jako wynajmujący. Każdy musi rozliczać podatek od połowy, bo przyjmuje się, że ich udziały w nieruchomości, a tym samym w zyskach z najmu, są równe. Każdy z małżonków może też wybrać dogodną dla niego formę opodatkowania (PIT na zasadach ogólnych lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych).

WAŻNE

Zasadniczo każdy z małżonków powinien rozliczać podatek z najmu, gdy nieruchomość jest wspólna. Można jednak złożyć oświadczenie, dzięki któremu podatnikiem będzie jeden z małżonków.

Możliwe jest jednak inne rozwiązanie polegające na tym, że podatek z najmu będzie rozliczał tylko jeden małżonek. W tym celu trzeba jednak złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie. Termin na jego złożenie zależy od tego, czy podatnik decyduje się na zasady ogólne, czy na ryczałt. Wybierając zasady ogólne, oświadczenie składamy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany zostanie pierwszy przychód z najmu. Jeżeli decydujemy się na ryczałt, to oświadczenie o rozliczaniu przychodów przez jednego małżonka składa się zasadniczo do 20 stycznia, chyba że rozpoczynamy osiąganie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego. Wtedy oświadczenie składa się w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu, a więc do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliśmy pierwszy przychód.

Od 2015 r. raz złożone oświadczenie o rozliczaniu podatku przez jednego małżonka wiąże też na kolejne lata. Chcąc od tego odstąpić, trzeba złożyć pisemne oświadczenie o rezygnacji. Jeśli dotychczas jeden z małżonków rozliczał PIT na zasadach ogólnych, to rezygnacja musi trafić do urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca, w którym otrzymany zostanie pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym. Jeśli natomiast małżonek płacił ryczałt, rezygnacja musi zostać złożona do 20 stycznia.

Rozliczanie podatku przez jednego małżonka przestaje też obowiązywać, gdy nastąpi podział majątku wspólnego małżonków, np. na skutek rozwodu lub separacji. Wtedy obowiązek opodatkowania najmu przechodzi na tę osobę, która otrzymała na własność wynajmowaną nieruchomość.

Najem w ramach działalności

Przedsiębiorcy świadczący najem mogą zapomnieć o 8,5-proc. ryczałcie. Wolno im za to wybierać między podatkiem według skali i liniowym

Zasadniczo dla świadczenia najmu w ramach firmy konieczne jest spełnienie określonych wymogów. Podatnicy chcący rozliczać najem w ramach firmy, powinni w tym celu:

●dokonać odpowiedniego wpisu do ewidencji działalności gospodarczej w ciągu 7 dni od rozpoczęcia najmu oraz

●wprowadzić przedmiot najmu do firmowej ewidencji środków trwałych, chyba że wynajmują go w ramach działalności na podstawie umowy uprawniającej ich do dalszego podnajmu.

Podstawowa różnica między najmem prywatnym i firmowym sprowadza się do tego, że przy najmie firmowym przychód powstaje z chwilą, gdy należność stanie się wymagalna. Innymi słowy, uznaje się, że przychód z najmu będącego przedmiotem działalności gospodarczej powstaje w dniu, w którym zgodnie z postanowieniami zawartej umowy najmu najemca ma obowiązek zapłaty czynszu. Przy czym trzeba pamiętać, że nie ma znaczenia, czy najemca faktycznie dokonał zapłaty i terminowo wywiązał się ze swojego zobowiązania. Przychód powstanie w dniu wskazanym w umowie jako dzień zapłaty niezależnie od tego, czy najemca dokona zapłaty w późniejszym terminie lub też nie zapłaci w ogóle.

Przedsiębiorcy trudniący się najmem muszą też - w przeciwieństwie do osób, które świadczą najem prywatnie - prowadzić wiele ewidencji księgowych. Podobnie jak osoby prywatne mają do wyboru dwie metody opodatkowania najmu. Mogą rozliczyć go:

●na zasadach ogólnych według skali podatkowej (18 lub 32 proc.) lub

●19-proc. podatkiem liniowym.

Skala podatkowa czy podatek liniowy

Zarówno jedna, jak i druga metoda opodatkowania najmu firmowego daje możliwość rozliczania kosztów związanych z najmem. Koszty najmu w działalności w zasadzie nie różnią się też od tych, z którymi mamy do czynienia przy najmie prywatnym na zasadach ogólnych.

Zasadniczo więc przedsiębiorca ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów związanych z najmem, pod warunkiem że wykaże ich bezpośredni związek z prowadzoną działalnością gospodarczą,  a ich poniesienie ma lub mogło mieć bezpośredni albo pośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu i wydatek ten nie znajduje się w tzw. negatywnym katalogu kosztów. W obu przypadkach opodatkowany jest więc dochód.

WAŻNE

Podatek liniowy kusi jednolitą 19-proc. stawką, ale przekreśla wiele ulg. PIT na zasadach ogólnych działa odwrotnie.

Przy obu metodach zaliczki na podatek można opłacać miesięcznie lub kwartalnie. Kwartalny sposób rozliczeń przysługuje jednak wyłącznie tzw. małym podatnikom oraz przedsiębiorcom rozpoczynającym działalność gospodarczą. Zaliczki wpłaca się do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym. Po zakończeniu roku podatkowego w terminie do 30 kwietnia składa się PIT-36L (przy podatku liniowym) lub PIT-36 (przy zasadach ogólnych).

Poza tymi wspólnymi cechami podatek liniowy i PIT na zasadach ogólnych znacznie się od siebie różnią.

Pod względem stawki korzystniejszy jest podatek liniowy. Zakłada bowiem - bez względu na wysokość dochodu - jedną stawkę podatku - 19 proc. Przedsiębiorca, który go wybierze, nie musi się więc martwić o wejście w drugi próg podatkowy. Prócz tej zalety podatek liniowy ma jednak liczne wady. Przede wszystkim nie pozwala skorzystać z większości ulg podatkowych. Przedsiębiorcy, którzy go wybiorą, mogą dokonać niektórych odliczeń tylko wtedy, gdy mają inne źródła przychodów opodatkowane na zasadach umożliwiających ich odliczenie (np. umowę o pracę). Na dodatek zasady liniowe bezwzględnie pozbawiają przedsiębiorcę prawa do wspólnego rozliczenia się z małżonkiem lub jako osoba samotnie wychowująca dziecko. Minusem tej formy jest także to, że nie uwzględnia się kwoty wolnej od podatku.

Stawka podatku jest natomiast zasadniczą wadą PIT rozliczanego na zasadach ogólnych. Po przekroczeniu 85 528 zł dochodu - o co w przypadku firmy nietrudno - przedsiębiorca jest bowiem zmuszony do zapłaty podatku według stawki 32 proc. Przy zasadach ogólnych można jednak skorzystać z wielu ulg i wspólnych rozliczeń - z małżonkiem lub samotnie wychowywanym dzieckiem.

WAŻNE

Wybór podatku liniowego może być opłacalny dla tych podatników, których dochód roczny przekracza 100 tys. zł.

Jaki PIT ⒸⓅ

rozliczany na zasadach ogólnych - składasz Jako źródło przychodów wskazujesz najem i dzierżawę.

rozliczany na zasadach ogólnych - składasz Jako źródło przychodów wskazujesz pozarolniczą działalność gospodarczą.

rozliczany podatkiem liniowym - składasz

rozliczany ryczałtem - składasz

agp

Amortyzacja wynajmowanej nieruchomości

Wynajmujący nieruchomości w ramach firmy oraz ci, którzy rozliczają najem prywatnie, ale na zasadach ogólnych, mogą ujmować w kosztach odpisy amortyzacyjne

Amortyzować można budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, jak również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego czy prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Warunek jest taki, żeby nieruchomość lub prawo do niej były wykorzystywane w działalności gospodarczej podatnika lub oddane do używania, np. na podstawie umowy najmu.

Podatnicy mają do wyboru dwie metody amortyzacji: standardową i uproszczoną. Różnica między nimi polega na sposobie ustalania podstawy do obliczania odpisu amortyzacyjnego, którą jest wartość początkowa nieruchomości.

Przy metodzie standardowej liczy się sposób nabycia nieruchomości. Jeśli np. nieruchomość została kupiona, to bierze się pod uwagę cenę nabycia. Można ją powiększyć o udokumentowane wydatki związane z jej zakupem (np. koszty aktu notarialnego) oraz przystosowaniem do używania. Przy tej metodzie konieczne jest prowadzenie ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (i to zarówno przez podatników prywatnych, jak i przedsiębiorców).

PRZYKŁAD 2

Kiedy potrzebny wykaz środków trwałych

Podatnik rozlicza najem prywatnie i nie prowadzi ewidencji środków trwałych. Uważa, że nie musi prowadzić wykazu środków trwałych, skoro nie prowadzi działalności gospodarczej. Sądzi, że bez wykazu też można stosować standardową metodę amortyzacji, bo wartość początkową i wysokość kosztów można określić na podstawie aktu notarialnego oraz stałej stawki czynszu za najem.

Z kolei z przepisu wynika, że bez wykazu środków trwałych w grę wchodzi wyłącznie uproszczona forma amortyzacji. W przypadku metody standardowej ewidencja jest konieczna bez względu na to, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, czy nie.

WAŻNE

Najemcy prywatni, którzy wybrali 8,5-proc. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, nie skorzystają z odpisów amortyzacyjnych.

Przy metodzie uproszczonej wartość początkową oblicza się, mnożąc powierzchnię mieszkania przez stawkę 988 zł. W tym przypadku ewidencja środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nie jest wymagana. Metoda ta jest jednak mało opłacalna ze względu na to, że ceny nieruchomości są wysokie, a zryczałtowana stawka za metr kwadratowy niska.

Stawki amortyzacji są publikowane w rocznych wykazach amortyzacyjnych.

Stawki amortyzacji wynoszą np.:

 1,5 proc. dla mieszkania lub domu,

 2,5 proc. dla budynków i lokali niemieszkalnych,

 2,5 proc. dla spółdzielczego prawa do lokalu amortyzowanego metodą standardową,

 1,5 proc. dla spółdzielczego prawa do lokalu amortyzowanego metodą uproszczoną.

W niektórych przypadkach można też jednak stosować stawki indywidualne. ⒸⓅ

agp

VAT od najmu nieruchomości

Najem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Co innego, gdy wynajmujemy garaż

Wynajmujący nieruchomości muszą się też liczyć z podatkiem od towarów i usług, bo kto świadczy usługi najmu, zawsze jest podatnikiem tego podatku. Nawet wtedy, gdy nie prowadzi firmy i rozlicza najem prywatnie. Nie oznacza to jednak, że każdy wynajmujący musi od razu rejestrować się jako czynny podatnik VAT i opłacać podatek.

W grę wchodzą bowiem dwa zwolnienia. Pierwsze dotyczy najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym wynajmowanych na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Taki najem jest zwolniony z VAT bez względu na wysokość przychodu. Ulga dotyczy zarówno podatników, którzy świadczą go w ramach najmu prywatnego, jak i tych, którzy świadczą najem w ramach działalności gospodarczej.

Opodatkowany VAT jest natomiast najem nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (np. rekreacyjne, wypoczynkowe lub biurowe) oraz najem nieruchomości niemieszkalnych (np. biur, garaży, magazynów). W tym przypadku w grę wchodzi jednak drugie zwolnienie przewidziane z uwagi na wysokość obrotów. Od 2017 r. limit ten wynosi 200 tys. zł.

Trzeba jednak pamiętać, że każdy obrót uzyskany z tytułu czynszu najmu (w tym także z najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe) musi być uwzględniany przy obliczaniu wysokości obrotu zwolnionego z VAT. Może to komplikować sytuację tych podatników, którzy prowadząc działalność gospodarczą, korzystają ze zwolnienia z VAT z uwagi na niskie obroty, a jednocześnie uzyskują zwolnione z VAT przychody z najmu nieruchomości. Jeśli po zsumowaniu okaże się, że kwota obrotów przekracza dozwolony limit, to będą musieli zarejestrować się jako podatnicy VAT i opodatkować transakcje, które były zwolnione wyłącznie ze względu na niski obrót.

Przedsiębiorcy pozostający w związku małżeńskim mogą jednak wyjść z impasu, jeśli najem będzie rozliczał ich małżonek nieprowadzący działalności gospodarczej lub będą rozliczali go wspólnie. Limit 200 tys. zł przysługuje bowiem odrębnie każdemu z małżonków.

Są zasady, więc skąd się biorą spory

Podatnicy toczą liczne boje o możliwość opodatkowania najmu ryczałtem, który fiskus bardzo często kwestionuje

Na pierwszy rzut oka sporów o to, czy najem jest prywatny, czy firmowy, być nie powinno. Są przecież ustalone zasady, kiedy najem trzeba rozliczyć w ramach działalności gospodarczej, a kiedy można opodatkować go prywatnie 8,5-proc. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W praktyce trudno jednak wskazać definitywnie różnice między najmem prywatnym a komercyjnym. Zarówno jeden, jak i drugi charakteryzuje się ciągłością i zarobkowym charakterem. Zdarza się więc, że organy podatkowe dopatrują się w wynajmie prywatnych nieruchomości podatnika prowadzenia niezarejestrowanej działalności gospodarczej.

Problem bierze się z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT, który definiuje działalność gospodarczą. W świetle tego przepisu jest nią działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu (bez względu na rezultat), w sposób zorganizowany i ciągły, z której przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów.

W wielu przypadkach fiskus czyta tylko pierwszą część przepisu i twierdzi, że skoro podatnik zarabia na najmie świadczonym w sposób powtarzalny, ciągły i zorganizowany, to spełnia definicję przedsiębiorcy. Podatnicy podkreślają jednak, że każdy najem charakteryzuje się takimi cechami i wykładnia fiskusa całkowicie eliminowałaby 8,5-proc. stawkę podatku. Ostoją podatników jest druga część przepisu, która mówi, że przychodem z działalności gospodarczej jest tylko taki, którego nie można zakwalifikować do innego źródła, a najem nieruchomości można przecież rozliczać poza działalnością.

Co gorsza, spory o ryczałt toczą dziś nie tylko przedsiębiorcy, którzy chcieliby rozliczać najem prywatnie obok firmy lub likwidują wcześniejszą działalność. Problemy z fiskusem mają także ci podatnicy, którzy nigdy firmy nie prowadzili, ani nawet nie mieli takiego zamiaru. W razie zakwestionowania przez organ podatkowy dotychczasowego sposobu opodatkowania najmu ryczałtem (trwającego nieraz dłuższy czas) podatnik może stanąć przed koniecznością zapłaty znaczącej kwoty podatku (wraz z odsetkami), kalkulowanej według skali podatkowej.

Apartamenty na doby

Najczęściej problemy z fiskusem mają ci podatnicy, którzy udostępniają nieruchomości na krótkie okresy - tygodnie, dni lub doby. Na prowadzenie takiego najmu decydują się najczęściej właściciele nieruchomości położonych w atrakcyjnych turystycznie miejscach - w dużych miastach, a w sezonie nad morzem, jeziorami lub w górach.

WAŻNE

Krótkoterminowy najem nieruchomości to - zdaniem fiskusa - nic innego jak działalność gospodarcza. Kto rozlicza ryczałt, ten ryzykuje.

Znaczna część mieszkań wynajmowanych na krótki okres stanowi prywatny majątek osób nieprowadzących działalności gospodarczej lub prowadzących ją, ale w całkiem innym zakresie. Wielu z nich sądzi, że usługa taka jest w związku z tym opodatkowana tak jak najem prywatny, a więc zryczałtowaną, 8,5-proc. stawką podatku. Podatnicy często nie widzą różnicy między wynajmem mieszkania na dłuższy okres a najmem dobowym. Ich zdaniem obie formy wynajmu różnią się jedynie tempem rotacji klientów.

Tymczasem fiskus od lat uparcie stoi na stanowisku, że przy najmie krótkoterminowym 8,5-proc. stawka ryczałtu w ogóle nie wchodzi w grę. Nawet wtedy, gdy podatnik wynajmuje w ten sposób tylko jedną nieruchomość i nigdy nie prowadził firmy.

Potwierdzają to liczne interpretacje podatkowe, np.:

●w sprawie programisty, który za pośrednictwem internetu i wyspecjalizowanych firm chciał udostępniać dwa nadmorskie apartamenty turystom (interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 17 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.905.2016.1.AK);

●w sprawie podatniczki, która chciała wynajmować na doby trzy apartamenty, również nad morzem (interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK);

●w sprawie mężczyzny, który w związku z trudnościami w znalezieniu stałego najemcy chciał w sezonie wynajmować jedno mieszkanie na doby (interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.AK);

●w sprawie kobiety, która kupiła dom w atrakcyjnej nadmorskiej lokalizacji i również chciała wynajmować go krótkoterminowo (interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 sierpnia 2016 r., nr IPPB1/4511-609/16-4/KS).

Podobnych interpretacji jest więcej. Zdaniem fiskusa najem dobowy ma wszystkie cechy działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ma charakter zarobkowy, jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek i ryzyko. W związku z tym nie można opodatkować go 8,5-proc. ryczałtem. W grę wchodzą natomiast trzy inne sposoby opodatkowania: firmowy PIT według skali, podatek liniowy albo 17-proc. stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Dwa, trzy, cztery prywatne mieszkania

Problemy z fiskusem często mają również podatnicy, którzy wynajmują więcej niż jedno mieszkanie, jeden pokój lub jeden garaż.

Przykładem może być sprawa podatniczki, która trafiła niedawno aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 845/15).

WAŻNE

Organy podatkowe często kwestionują prawo do ryczałtu, gdy chodzi o większą liczbę wynajmowanych nieruchomości, mimo że sądy potwierdzają, iż liczba nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Kobieta nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, a sporne nieruchomości, którymi były w tym przypadku garaże, wybudowała wspólnie z mężem za prywatne pieniądze. Garaże budowała po to, żeby je sprzedać, ale ceny spadły, więc postanowiła, że będzie je wynajmować dopóki ceny nie pójdą w górę. Wynajmowanych miało być 17 garaży.

Fiskus wykluczył najem prywatny ze względu na liczbę. Jego zdaniem ewidentnie świadczyła ona o zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej. Podatniczka wygrała dopiero w sądach administracyjnych. Orzekły one, iż nie musi uruchamiać działalności gospodarczej, żeby świadczyć najem i że liczba wynajmowanych garaży jest bez znaczenia.

RAMKA 2. Stanowisko fiskusa w sprawie wynajmu 17 garaży ⒸⓅ

(...) Najem będzie spełniał przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że wnioskodawca ma na celu osiąganie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach. Pewne jest, że wnioskodawca, planując wynajem garaży, dąży do osiągnięcia dochodu z tej działalności. Fakt, że wnioskodawca zamierza wynajmować 17 spośród 18 garaży świadczy o tym, że plany wnioskodawcy dotyczące najmu tych garaży będą miały charakter powtarzalny i długofalowy. Wątpliwości organu nie budzi również to, że wnioskodawcy będzie towarzyszył zamiar zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z tej inwestycji (z najmu), który na pewno po pewnym czasie zwróciłby wnioskodawcy poniesione koszty nabycia (budowy) tych garaży. Wnioskodawca bynajmniej nie musi przy tym wynajmować wszystkich garaży, aby powyższe wnioski zachowały aktualność.

Źródło: zaskarżona interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 31 lipca 2014 r., nr IBPBII/2/415-450/14/MZa

Podatnicy nie zawsze jednak wygrywają w takich sprawach. Przykładem jest inny, również tegoroczny wyrok NSA (z 2 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 268/15). Wówczas sąd zajął się sprawą małżonków, którzy łącznie wynajmowali 160 lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach położonych na 14 nieruchomościach. W ich sprawie uznał, że prowadzony najem nosił znamiona działalności gospodarczej.

Na wyrok NSA czeka też sprawa podatnika, który przegrał w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Gliwicach (wyrok z 16 lutego 2015 r., sygn. akt I SA/Gl 371/14). W ciągu kilku lat kupił udziały w nieruchomościach, lokując w ten sposób wolne środki z majątku prywatnego. Dwie z nich sprzedał, a pozostałe dwie wynajmował na cele użytkowe. Przychody z najmu opodatkowywał 8,5-proc. ryczałtem. Sąd pierwszej instancji stwierdził jednak, że nie miał do tego prawa. Wyjaśnił, że o takiej kwalifikacji najmu przesądziła m.in. skala prowadzonej działalności oraz wysokość przychodów.

Fiskus nie zawsze kwestionuje jednak najem prywatny, gdy w grę wchodzi większa liczba lokali. Korzystne dla podatniczki stanowisko zaprezentował ostatnio dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (interpretacja z 21 kwietnia 2017 r., nr 2461-IBPB-2-2.4511.145.2017.1.KK). Z pytaniem wystąpiła studentka, której rodzice zamierzają podarować ośmiopokojowy dom. Podatniczka chciała wynajmować poszczególne pokoje, licząc na to, że w ten sposób łatwiej jej będzie znaleźć chętnych najemców, niż wynająć cały dom. Wyjaśniła, że ma to być najem długoterminowy; studenci będą wynajmować pokoje na co najmniej rok, osoby pracujące - znacznie dłużej.

W wydanej interpretacji dyrektor KIS potwierdził, że opodatkowanie dochodów z takiego najmu 8,5-proc stawką ryczałtu jest możliwe, jeśli najem rzeczywiście będzie miał charakter długoterminowy.

Korzystną interpretację wydał też dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w sprawie podatniczki, która wynajmowała trzy mieszkania i nie prowadziła działalności gospodarczej (interpretacja z 8 września 2016 r., nr ITPB1/4511-528/16-1/JŁ).

Prywatny najem przedsiębiorców

Teoretycznie prowadzenie firmy nie wyklucza prywatnego opodatkowania najmu. Warunki są tylko takie, że wynajmowane nieruchomości nie mogą być składnikami firmowego majątku i umowy najmu nie mogą być zawierane w ramach działalności gospodarczej. W praktyce jednak fiskus bardzo często kwestionuje możliwość najmu prywatnego u przedsiębiorców, nawet wtedy gdy prowadzona przez nich działalność nie ma żadnego z nim związku. W jeszcze gorszej sytuacji są ci, którzy zawodowo działają na rynku wynajmu nieruchomości. Przepisy nie zabraniają uzyskiwania przychodów z najmu prowadzonego w zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej jednocześnie z przychodami związanymi z najmem składników majątku prywatnego. W praktyce jednak taka kombinacja rzadko bywa możliwa. Podatnicy tacy powinni w zasadzie - zgodnie z wykładnią fiskusa - zaliczać przychód z wynajmu prywatnej nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej. Trudno im bowiem udowodnić, że świadczą najem poza działalnością gospodarczą.

RAMKA 3. Najem przy działalności gospodarczej

Sposób opodatkowania zysków z działalności gospodarczej może determinować sposób opodatkowania najmu, gdy ten jest prywatny.

Problemu nie ma, gdy zyski z działalności są opodatkowane na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Wtedy najem prywatny można rozliczać w dowolnej formie - na zasadach ogólnych lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli jednak przedsiębiorca w ramach działalności korzysta z karty podatkowej, to musi już rozliczać najem na zasadach ogólnych. ⒸⓅ

Zasadniczo fiskus nie widzi problemu w przypadku przedsiębiorców, którzy kiedyś prowadzili działalność gospodarczą, ale ją zlikwidowali i po likwidacji firmy chcieliby wynajmować jedną lub dwie nieruchomości prywatnie. Potwierdza to np. interpretacja podatkowa dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 6 maja 2015 r. (nr IBPBII/2/4511-188/15/NG). Fiskus potwierdził w niej, że: (...) "Jeżeli wskazany we wniosku lokal użytkowy, będący składnikiem majątku wnioskodawcy wykorzystywanym w prowadzonej przez niego jednoosobowej działalności gospodarczej, zostanie z tej działalności skutecznie wycofany, a dotyczące go umowy najmu zostaną zawarte poza działalnością, którą wnioskodawca zamierza zlikwidować (przedmiotem tych umów nie będzie już składnik majątku wykorzystywany w działalności), to przychody uzyskane z umowy najmu lokalu użytkowego będą mogły zostać opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 8,5-proc.".

Znacznie większym ryzykiem podatkowym obarczona jest natomiast transakcja polegająca na wycofaniu nieruchomości z nadal działającej firmy. W takich przypadkach fiskus uznaje często, że wycofanie nieruchomości służy jedynie zmniejszeniu obciążeń podatkowych. Przykładem jest interpretacja dotycząca przedsiębiorcy, który chciał wycofać z firmy osiem nieruchomości i prywatnie rozliczać zyski z ich najmu (interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 czerwca 2016 r., nr IPPB1/4511-289/16-4/KS). Fiskus stwierdził, że jest to niemożliwe. Podkreślił przy tym skalę działalności. Podobne stanowisko zajął w sprawie podatniczki, która zamierzała wycofać nieruchomość z firmy i dalej - tyle że prywatnie - wynajmować ją temu samemu najemcy (interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 6 października 2016 r., nr IPPB1/4511-863/16-4/RK).

Problemy z fiskusem mają też ci przedsiębiorcy, którzy chcą wynajmować prywatne nieruchomości np. spółkom, w których są wspólnikami, i opodatkowywać zyski z tego tytułu w ramach najmu prywatnego. Fiskus uważa bowiem, że tego typu konstrukcje świadczą o tym, iż najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej (tak np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 8 lipca 2016 r., nr IPPB1/4511-553/16-4/MT). ⒸⓅ

@RY1@i02/2017/112/i02.2017.112.050000100.811.jpg@RY2@

Patrycja Dudek

patrycja.dudek@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.).

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2180 ze zm.).