Audytor powinien znać branżę badanego podmiotu

Biegli rewidenci są w trakcie badania sprawozdań finansowych za 2011 rok. Co determinuje dobry audyt?

Jedną z ważniejszych kwestii jest znajomość branży badanego podmiotu. Bez takiej wiedzy biegły rewident nie może poprawnie zaplanować i przeprowadzić rewizji finansowej. Ponadto duża część ryzyk wynika ze specyfiki branży, w której badana jednostka działa.

Weźmy jako przykład podmiot posiadający nieruchomości inwestycyjne, który zajmuje się wynajmem biurowców oraz ich sprzedażą. Jakie kwestie będą w tym przypadku kluczowe?

Jeżeli planujemy badanie takiego podmiotu, należy pamiętać, że w tym przypadku istnieją dwie główne pozycje przychodowe: zwyżki wartości godziwej nieruchomości i należności z tytułu najmu głównie w ramach umów leasingu. W tym drugim przypadku o ujęciu przychodów będzie decydowała specyfika umów, które mogą np. zawierać okresy bezczynszowe lub różnego rodzaju promesy dotyczące wyposażenia pomieszczeń. W tym przypadku znaczenie ma też możliwość wypowiedzenia umowy, jeśli przedsiębiorca znajdzie lepszego najemcę.

Ponadto niektóre płatności dotyczą całego okresu umowy i powinny być rozliczone w czasie. Bez wiedzy na ten temat można wpaść w pułapkę, ponieważ rozliczenia kasowe między podmiotami nie odzwierciedlają przychodów z tytułu leasingu lub najmu.

Wspomniała pani też o drugim rodzaju przychodów. Jak biegły rewident powinien zweryfikować wartość godziwą nieruchomości?

Przede wszystkim należy przeanalizować wycenę rzeczoznawcy. Audytor powinien potwierdzić, że taki podmiot, z którego usług korzysta firma, jest właściwy i posiada odpowiednie doświadczenie w zakresie wyceny nieruchomości. Należy też sprawdzić, czy nie istnieje konflikt interesów.

Wycena rzeczoznawcy nie zwalnia biegłego rewidenta od krytycznego osądu, weryfikacji przyjętych założeń wyceny i oceny, jak one mają się do rzeczywistości.

Jakie okoliczności mogą wpływać na obniżenie wartości nieruchomości?

Załóżmy, że badany podmiot posiada biurowce w centrum miasta, a większość umów będzie kończyła się w perspektywie roku. Wycena natomiast zakłada, że właścicielowi uda się wynająć pomieszczenia po obecnych albo wyższych cenach. Należy ocenić, czy założenie takie jest właściwe - w praktyce budynek mógł stracić na atrakcyjności, ponieważ przykładowo część ulic została zamknięta ze względu na budowę metra, co powoduje utrudnienia w dojeździe i inne niedogodności, np. z hałas z budowy.

W związku z tym właścicielowi może nie udać się w okresie, kiedy trwa budowa metra, osiągnąć takich cen najmu, jakie uzyskuje normalnie, ale po zakończeniu budowy sytuacja może ulec radykalnej zmianie.

Założenie, które nie uwzględnia otoczenia budynku, nie jest założeniem właściwym. Dlatego audytor powinien zapytać rzeczoznawcę, jak takie okoliczności zostały uwzględnione w wycenie.

Specyfika branży to jedna kwestia. Czy na badanie mają też wpływ zmiany w podejściu do rachunkowości i sprawozdawczości finansowej?

Tak. W przeszłości większość standardów rachunkowości była nakierowana na pojęcie kosztowe. Obecnie w wielu obszarach rachunkowość przesunęła się na wycenę wartości godziwej. Natomiast wartość godziwa, z wyjątkiem sytuacji, gdy mamy do czynienia z giełdą, z reguły oparta jest na projekcjach finansowych, czyli na kształtowaniu się przyszłych przepływów finansowych.

Dużo trudniejsze i wymagające zaawansowanej wiedzy jest więc wypowiadanie się biegłego rewidenta co do jasności wartości godziwej, a nie wartości historycznej. Mamy zatem do czynienia nie tylko ze zwiększeniem nakładu pracy, ale przejściem od opinii dotyczących wartości namacalnych do wartości, które dotyczą kształtowania się przyszłości.

Rewident musi zweryfikować wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę

@RY1@i02/2012/037/i02.2012.037.183000400.802.jpg@RY2@

Fot. MATERIAŁY PRASOWE

Anna Sirocka, biegły rewident, członek Krajowej Izby Biegłych Rewidentów

Rozmawiała Agnieszka Pokojska