Sądowy zarządca budynku, działający w imieniu i na rzecz właściciela, nie odnotowuje przychodu z najmu lokali

Spółka jako sądowy zarządca nieruchomości nie jest właścicielem, a jedynie działa w imieniu i na rzecz właściciela. Nie może więc rozliczać przychodów z tytułu najmu jako swoich, gdyż jedynie gromadzi przychody z najmu i ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Nie stanowią więc one dla spółki realnego przysporzenia i przychodu.

Spółka świadczy usługi profesjonalnego zarządzania i administrowania nieruchomościami. Wykonuje ja na podstawie umowy zlecenia (umowy o świadczenie usług) zawartej z właścicielami, współwłaścicielami lub wspólnotami mieszkaniowymi. Spółka może zostać też ustanowiona zarządcą przez sąd. W takim przypadku otrzymuje (lub pobiera) wynagrodzenie z tytułu prowadzenia (świadczenia usług) zarządu sądowego w wysokości i na zasadach ustalonych przez właściwy sąd, opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W ramach zarządu sądowego i wykonywanych usług zarządzania nieruchomością prowadzi rozrachunki właścicieli nieruchomości z najemcami lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części budynku położonych w nieruchomości w ten sposób, że na wydzielony subrachunek bankowy przyjmuje na ich rzecz wpłaty najemców i ponosi na ich rzecz bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Wpłaty z tego tytułu nie są dla niej podstawą opodatkowania w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Istota sporu sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy wpłaty najemców z tytułu najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części budynku położonych w nieruchomości, której spółka jest zarządcą sądowym, są jej przychodem. Skarżąca twierdziła, że nie są, ponieważ wpłaty najemców z tego tytułu nie są ani należne spółce, ani też dokonywane na jej rachunek. Organ natomiast uznał, że wpłaty najemców stanowią przychody spółki, ponieważ to ona jest uprawniona do ich otrzymania.

Sąd zgodził się ze spółką. Orzekł, że do przychodów podatkowych zarządcy sądowego zalicza się tylko takie przychody, które są mu należne. Są to więc tylko te przychody, w stosunku do których zarządcy sądowemu przysługuje uprawnienie do ich otrzymania i które stanowią dla niego przysporzenie. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.) otrzymanymi pieniędzmi lub wartościami pieniężnymi są tylko wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika (w analizowanej sprawie zarządcy sądowego), a więc takie, którymi może on rozporządzać jak własnymi. Zdaniem sądu nie ma wątpliwości, że w przypadku zarządu ustanowionego przez sąd spółka pobiera dla siebie jedynie wynagrodzenie, które ustala sąd. Zatem wyłącznie to wynagrodzenie stanowi przychód zarządcy za świadczoną usługę. Sąd dodał, że skoro całość świadczenia obejmuje jedynie wynagrodzenie za usługę zarządu, to nie może być ono zwiększane o żadne dodatkowe składniki, a w szczególności o kwoty wpłat dokonywanych przez najemców lokali. Korzyści z najmu - kontynuował WSA w Poznaniu - mogą być jednak podstawą opodatkowania w przypadku współwłaścicieli, którzy są wynajmującymi. Takiego statusu nie ma natomiast skarżąca spółka, skoro jedynie reprezentuje ona interesy właścicieli.

z 11 września 2013 r., sygn. akt I SA/Po 769/13, nieprawomocny

Oprac. Łukasz Zalewski