Przychód dopiero po akcie notarialnym

● Momentem powstania przychodu jest dzień podpisania aktu notarialnego

● Nie ma znaczenia, że deweloper wystawiał nabywcom faktury VAT

Częstą praktyką firm deweloperskich jest sprzedaż mieszkań według harmonogramu spłat należności na poczet zakupu mieszkania. Polega to na tym, że klient zobowiązuje się w umowie przedwstępnej do uiszczania kolejnych rat na poczet ceny. Pojawia się jednak pytanie, jak kolejne wpłaty nabywcy mieszkania zakwalifikować na gruncie prawa podatkowego. Przyszły nabywca mieszkania uiszcza bowiem kolejne kwoty zgodnie z harmonogramem wpłat. Spółka zaś musi je zakwalifikować dla celów podatkowych i ewentualnie rozliczyć.

Pojawia się pytanie, czy podatek zapłacić w momencie otrzymania każdej wpłaty, wystawienia każdej faktury VAT czy też może w momencie przekazania nabywcy nieruchomości.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.), za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Datą powstania przychodu, co do zasady, jest dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi. Z tym zastrzeżeniem, że przychód powstanie nie później niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności. Do przychodów nie zalicza się m.in. pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

W ocenie organów podatkowych spółka deweloperska powinna rozliczyć przychód z tytułu sprzedaży mieszkania dopiero w momencie podpisania właściwej umowy sprzedaży mieszkania. Dlaczego? Wynika to z regulacji cywilnoprawnych.

Momentem powstania przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży mieszkania w spółce deweloperskiej jest wykonanie świadczenia. Moment wykonania świadczenia określają przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 535 kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę.

Za moment zbycia uznaje się dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co w tym przypadku następuje z chwilą zawarcia aktu.

Aby powstał przychód podatkowy, w razie sprzedaży rzeczy należy ją wydać. Momentem przeniesienia własności nieruchomości jest umowa przenosząca własność nieruchomości. Kodeks cywilny wymaga, żeby umowa ta (dla swojej ważności) była zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy właściwej, przenoszącej własność nieruchomości.

Dlatego za datę powstania przychodu należnego z tytułu budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych (użytkowych, budynków jednorodzinnych) należy uznać datę przeniesienia własności wynikającą z aktu notarialnego. Tym samym momentem powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie dzień podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.

Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych dla powstania przychodu nie ma znaczenia ani fakt wcześniejszego wystawiania faktur dokumentujących poszczególne wpłaty należności zgodnie z harmonogramem, ani protokół zdawczo-odbiorczy.