Do zasobów mieszkaniowych można zaliczyć lokale mieszkalne, a nie lokale użytkowe

Na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Zasady tej nie stosuje się do dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Opodatkowaniu CIT podlegają zatem jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W praktyce interpretacja pojęcia zasobów mieszkaniowych dla zastosowania powyższego zwolnienia podatkowego budzi wątpliwości. Ustawy określające zasady funkcjonowania podmiotów zajmujących się gospodarką mieszkaniową nie zawierają definicji, która określałaby wprost przedmiot gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pewne elementy zawarte są w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Problemy pojawiają się mimo wydanej w 2008 roku interpretacji ogólnej ministra finansów (sygn. DD6/8213/11/KWW/07/ MB7/82).

Spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe mogą otrzymywać opłaty od właścicieli lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych na poczet wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów.

Uwzględniając charakter wnoszonych opłat oraz pokrywanych z nich kosztów, pojęcie zasobów mieszkaniowych, w świetle przytoczonej interpretacji, należy rozumieć nie tylko jako obejmujące lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. piwnice, strychy, garaże, określane w wyżej wymienionej ustawie o własności lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne.

Zasobami tymi objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z wyżej przytoczoną ustawą o własności lokali stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki. Pojęcie "zasoby mieszkaniowe" obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczeń administracji, kotłowni oraz osiedlowych warsztatów konserwacyjno-remontowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych pojęcie "zasoby mieszkaniowe" nie może być rozciągane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym przez podatników. Taka interpretacja przepisu wyrażonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jest zgodna z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, że wszelkie przywileje podatkowe, a takimi są zarówno zwolnienia, jak i ulgi podatkowe, nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający.

W ostatnim czasie NSA w wyroku z 2 lutego 2011 r. (sygn. akt II FSK 1651/09) potwierdził, że pojęcie "zasoby mieszkaniowe" wspólnoty mieszkaniowej' nie obejmuje stanowiących własność członków wspólnoty lokali użytkowych.

W rozpatrywanej sprawie podatnik (wspólnota mieszkaniowa) stał na stanowisku, że wpłaty otrzymywane od właścicieli lokali użytkowych można zaliczyć do gospodarki zasobami mieszkaniowymi ze względu na to, że współwłasność w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego właściciela lokali użytkowych nie różni się pod względem praw i obowiązków ani pod żadnym innym względem (poza wielkością udziałów) od współwłasności, jaką posiadają właściciele lokali mieszkalnych.

NSA w przytoczonym orzeczeniu dokonał szczegółowej interpretacji pojęcia "zasobów mieszkaniowych" pod kątem wykładni językowej, systemowej oraz celowościowej zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Sąd potwierdził, że z językowego rozumienia przepisu wynika, że za zasób mieszkaniowy należy uznać zespół lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. Podkreślił przy tym, że lokal użytkowy do wymienionego rodzaju pomieszczeń nie należy.

Pod kątem wykładni systemowej, która uwzględnia regulacje wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd wskazał, że zwolnienie podatkowe dotyczyć może nie tylko wspólnot mieszkaniowych, ale także innych, wskazanych w nim podmiotów - prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, wśród których wymienione są także spółdzielnie czy samorządowe jednostki organizacyjne.

Natomiast z punktu widzenia wykładni celowościowej NSA podkreślił, że cel i preferencyjny przedmiot zwolnienia podatkowego należą do gestii prawodawcy, którego wyrażonej w regulacji prawnej woli nie powinny zmieniać rozszerzające bądź zawężające jej treść wyniki wykładni prawa. Wprowadzanie do tego zakresu zasobów mieszkaniowych jako odnoszących się na podstawie wykładni językowej i systemowej do lokali mieszkalnych również lokali użytkowych, tworzyłoby inne unormowanie i inne zwolnienie podatkowe. Dlatego też pojęcie "zasoby mieszkaniowe" wspólnoty mieszkaniowej' nie obejmuje stanowiących własność członków wspólnoty lokali użytkowych.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia wobec wpłat właścicieli lokali użytkowych nie powoduje, że wpłaty te nie mogą podlegać podatkowemu rozliczeniu jako przychody i związane z nimi koszty.

Jeśli więc na podstawie interpretacji ministra finansów oraz orzecznictwa NSA do podstawowych elementów wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą przynależne do lokali mieszkalnych: wyposażenie techniczne, pomieszczenia związane z administrowaniem, urządzenia i uzbrojenia terenów, to związane z wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Za zasób mieszkaniowy należy uznać zespół lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym.

● dźwigi osobowe i towarowe,

● aparaty do wymiany ciepła,

● kotłownie i hydrofornie wbudowane,

● klatki schodowe,

● strychy, piwnice, komórki,

● balkony, loggie,

● garaże.

● budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,

● kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

● osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe.

● zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

● rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

● sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

● budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

● budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

● inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl

Art. 17 ust. 1 pkt 34 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397).