Wspólnoty mieszkaniowe składają roczny CIT

Wspólnota mieszkaniowa, o której mowa w ustawie o własności lokali, jest jednostką organizacyjną niemając osobowości prawnej. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Oznacza to, że zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest podatnikiem CIT.

Tym samym wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek składać urzędom skarbowym zeznanie roczne według ustalonego wzoru (CIT-8). Jeśli ich rok podatkowy pokrywa się z rokiem kalendarzowym, to mają obowiązek złożyć zeznanie do właściwego urzędu skarbowego i wpłacić należny podatek do 31 marca 2011 r. Taki okres rozliczeniowy w praktyce wybiera większość wspólnot mieszkaniowych.

Przepisy o podatku dochodowym od osób prawnych określają, że wolne od CIT są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą zatem dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Kluczowe jest jednak zdefiniowanie pojęcia zasobów mieszkaniowych i gospodarki nimi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi wspólnoty mieszkaniowej składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty. Głównym przychodem wspólnoty mieszkaniowej są więc zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali (np. na centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimnej wody, ścieki, wywóz odpadów, ochronę terenu wspólnoty czy fundusz remontowy).

Kosztami uzyskania przychodów są natomiast wydatki (dokumentowane fakturami) ponoszone na użytkowanie infrastruktury (np. centralne ogrzewanie, pobór i podgrzanie wody, odprowadzanie ścieków, wywóz odpadów, utrzymanie ochrony czy fundusz remontowy).

Minister finansów w interpretacji ogólnej z 5 marca 2008 r. (sygn. nr DD6/ 8213/11/KWW/07/MB7/82) określił, co należy rozumieć przez pojęcie zasoby mieszkaniowe. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą nie tylko lokale mieszkalne, lecz także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim. Ich istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie nim. Do zasobów tych należą więc takie pomieszczenia jak np. garaże, strychy, klatki schodowe, pomieszczenia administracji osiedlowej oraz osiedlowe warsztaty konserwacyjno-remontowe.

Zgodnie ze stanowiskiem fiskusa związane z różnymi pomieszczeniami, budowlami, obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jednocześnie stanowią one przychody i koszty podatkowe w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, ale zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy wolny od podatku dochodowego będzie dochód powstały z tego tytułu, jeżeli przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych.

Jeśli jednak źródłem dochodu wspólnoty mieszkaniowej jest działalność inna niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany ten dochód, to w takim przypadku opodatkowaniu podlegać będą dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością wspólnoty mieszkaniowej. Działalnością taką jest np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach czy miejsc na dachach pod anteny telekomunikacyjne.

Dla podatników podatku dochodowego od osób prawnych do przychodów zalicza się otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Wysokość przychodów wspólnoty stanowi suma zaliczek wpłaconych przez jej członków, na którą składają się opłaty na pokrycie kosztów użytkowania części wspólnej, kosztów zarządu, funduszu remontowego, jak również opłaty za dostarczone do poszczególnych lokali media. Przychody są zwolnione z podatku dochodowego, o ile zostaną wydatkowane na cele związane z utrzymaniem zasobów wspólnoty. Przychód rozpoznaje się w momencie rzeczywistego uiszczenia, a nie tylko naliczenia, zaliczki.

Wspólnoty mieszkaniowe na sfinansowanie wydatków związanych np. z ociepleniem budynku zaciągają kredyty. Mogą jednak skorzystać z częściowego zwrotu poniesionych kosztów w postaci premii termomodernizacyjnej (po uprzednim wykonaniu audytu energetycznego) na podstawie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U z 2008 r. nr 223, poz.1459).

Otrzymana premia na spłatę części kredytu zaciągniętego na termomodernizację budynku jest przychodem wspólnoty, ale przeznaczona na cele mieszkaniowe będzie zwolniona od podatku. Premia stanowi przychód podatkowy dla wspólnoty w rozumieniu art. 12 ust. 1 ustawy o CIT. Jednocześnie przychód ten będzie objęty zwolnieniem na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Premia termomodernizacyjna będzie dla wspólnoty przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a dochód powstały z tego tytułu wolny będzie od podatku dochodowego, jeśli zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Dochód ten, mimo że zwolniony od podatku, należy jednak wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym (w poz. 8 załącznika CIT-8/O, a następnie w poz. 40 zeznania rocznego CIT-8).

Przychodami z gospodarki mieszkaniowej są odsetki z rachunku bieżącego, odsetki za opóźnienie w zapłacie: zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji lokali mieszkalnych, czynszu najmu (jeżeli najem dotyczy zasobu mieszkaniowego). Celem naliczania odsetek za zwłokę przez wspólnotę jest zdyscyplinowanie lokatorów do terminowej wpłaty czynszu i zaliczek, a tym samym działania w tym zakresie związane są z prawidłowym gospodarowaniem tymi zasobami i ich utrzymaniem.

● dźwigi osobowe i towarowe,

● aparaty do wymiany ciepła,

● kotłownie i hydrofornie wbudowane,

● klatki schodowe,

● strychy, piwnice, komórki,

● balkony, loggie,

● garaże.

● budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np. wspólnot mieszkaniowych,

● kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

● osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe.

● zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

● rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

● sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

● budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

● budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

● inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl

Art. 12 ust. 1 pkt 1; art. 15 ust. 1; art. 16 ust. 1; art. 17 ust. 1 pkt 44; art. 27 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).